L'Agenzia delle Entrate ha fornito con la risoluzione N.60/E del 28 settembre 2020 importanti indicazioni in merito ai limiti di spesa per beneficiare dell'ecobonus 110 per cento in seguito agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio e sulle singole unità immobiliari. Vediamo quanto chiarito.
Dopo aver illustrato tutte le disposizioni normative relative al superbonus 110 per cento, l'Agenzia delle Entrate ha sottolineato che in merito ai limiti di spesa, la norma stabilisce che se gli interventi di isolamento termico delle superfici opache sono realizzati su edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è costituito.
Nello specifico, l'Agenzia delle Entrate ha spiegato che, se l'edificio è composto da due a otto unità immobiliari, il limite massimo di spesa ammesso al superbonus è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio. Quindi, nel caso di un edificio composto da quattro unità immobiliari, il limite di spesa è pari a 160.000 euro.
In merito agli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico, il decreto Rilancio ha elevato la detrazione al 110 per cento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Tale detrazione è calcolata su un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno; per gli interventi dai quali derivi la riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore, realizzati sulle parti comuni degli edifici, la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell'edificio. Ne consegue che nel caso di un edificio composto da quattro unità immobiliari il limite massimo di spesa ammesso al superbonus è pari a 384.000 euro.
L'Agenzia delle Entrate ha quindi evidenziato che, come confermato nella circolare n. 24/E del 2020, in presenza di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino quindi avrà la possibilità di calcolare la detrazione in base alla spesa a lui imputata in relazione ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile, ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all'ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.
Con la risoluzione è stato poi ricordato che con la circolare n. 24/E del 2020 si è precisato che nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Quindi, nel caso in cui ad esempio sull'edificio in condominio siano realizzati la posa in opera del cappotto termico sull'involucro dell'edificio condominiale e interventi di riduzione del rischio sismico (interventi trainanti), ma anche la sostituzione dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica e l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e relativi sistemi di accumulo e di infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici (interventi trainati), il limite massimo di spesa ammesso al superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi.
Si può fruire della corrispondente detrazione a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi, dal momento che non è possibile fruire per le medesime spese di più agevolazioni, e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione. Rispettando questi limiti, è possibile usufruire del superbonus anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento degli interventi per la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, necessarie a seguito della posa del cappotto termico. La detrazione potrà essere calcolata da ciascun condomino in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile.
L'Agenzia delle Entrate ha poi ricordato che, come indicato nelle risposte alle FAQ contenute nella Guida della stessa Agenzia, l'esecuzione di almeno un intervento trainante sulle parti comuni dell'edificio in condominio offre la possibilità a ciascun condomino di fruire del superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi trainati che rientrano nell'ecobonus, tra cui la sostituzione degli infissi e del generatore di calore dell'impianto di climatizzazione autonomo esistente. Per i condomini, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati sulle proprie unità immobiliari a condizione, tuttavia, che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione. A questo limite si aggiunge quello riferito agli interventi realizzati sulle parti comuni dell'edificio in condominio.
Inoltre, in base a quanto previsto dal comma 10 dell'articolo 119 del decreto Rilancio, in caso di interventi trainati finalizzati al risparmio energetico realizzati sulle singole unità immobiliari, il superbonus 110 per cento spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari. Si può però fruire del superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni del condominio che danno diritto alla predetta agevolazione con riferimento ai costi imputati a ciascun condomino, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all'interno del condominio.
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