Sfratto esecutivo: tempi di risoluzione definitiva della procedura

Di fronte a un inquilino che non rispetta i vincoli contrattuali, il locatore può agire avviando una procedura di sfratto, volta a tutelare i propri diritti ed interessi. Ovviamente, in questi casi, è normale che, soprattutto nel conduttore nascano una serie di preoccupazioni e interrogativi, del tipo: “dopo lo sfratto esecutivo cosa succede?”; “in caso di sfratto esecutivo quanto tempo ho per sgomberare l’immobile?” o, ancora, “dopo lo sfratto devo pagare qualcosa?”. A questo proposito, cerchiamo di dare una risposta a tutte queste domande, approfondendo lo sfratto esecutivo e i tempi necessari per la sua risoluzione definitiva.

Cos'è lo sfratto esecutivo?

Lo sfratto esecutivo è una procedura legale volta a liberare un locale affittato, nel caso in cui il locatore desideri rientrare in possesso del bene o qualora il conduttore non rispetti le clausole contrattuali (es. pagamento canone di locazione). Si tratta di un provvedimento che intima all'inquilino di lasciare l'abitazione occupata, ormai in maniera abusiva, entro un termine specifico assegnato dal Giudice.

Una volta che il conduttore è stato sfrattato, l'ufficiale giudiziario redige un apposito verbale che attesta che il conduttore ha riacquisito il possesso del locale. In aggiunta, il giudice emette un decreto ingiuntivo per recuperare gli eventuali canoni di locazione non pagati. L'inquilino è quindi obbligato a saldare il debito con il locatore, altrimenti i suoi beni potrebbero essere pignorati.

Ad oggi, per evitare di incappare in situazioni del genere e tutelarsi da conduttori poco raccomandabili, i proprietari che intendono locare i propri immobili hanno la possibilità di consultare preventivamente online il registro degli inquilini morosi.

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Quali sono le tempistiche dello sfratto esecutivo?

Durante tale procedura è lecito chiedersi quanto tempo sia necessario per ottenere la conferma dell'ordine di sfratto. Generalmente, si tratta di un breve periodo, giusto poche settimane. L'udienza per la conferma può essere fissata entro 20 giorni dalla notifica dell'ordine di sfratto.

E dopo la convalida di sfratto cosa succede? Se l'opposizione si basa su prove scritte, viene avviata una procedura ordinaria e l'esecuzione dello sfratto viene sospesa. Tuttavia, se l'opposizione non è supportata da prove scritte, il Giudice può comunque confermare l'ordine di sfratto, quindi l'opposizione non impedirà l'allontanamento dall'immobile.

A questo punto, un’altra domanda che sorge spontanea è “Per lo sfratto esecutivo i tempi di rilascio dell’immobile quali sono?”. Allora è impossibile fare una previsione precisa, poiché ci sono molte variabili che incidono nello sfratto esecutivo sulla tempistica. In primo luogo, tutto dipende dalla data che il Magistrato stabilisce per l'esecuzione. Una volta avvenuta l'udienza di convalida, il Giudice deve stabilire la data ultima di rilascio dell’abitazione, dopo la quale inizia l'esecuzione forzata.

Secondo la legge, la data di rilascio deve essere fissata entro 6 mesi dalla conferma dello sgombro o, in casi eccezionali, entro 12 mesi. Di solito, quando si agisce in presenza di morosità, la data dell'esecuzione viene fissata entro 60-90 giorni. In media, comunque, una procedura di questo tipo si risolve con la liberazione del locale in 6 mesi o 1 annodal giorno dell'apertura del fascicolo. Ciò nonostante, ci sono alcuni casi in cui può andare meglio con risoluzioni definitive in poche settimane.

Qual è la strategia migliore da adottare nei casi di sfratto esecutivo?

La strategia più opportuna per l'inquilino che si trova sotto convalida di sfratto è quella di cercare un accordo con il proprietario per la riconsegna volontaria dell'immobile. La negoziazione può avere, infatti, diversi effetti positivi. Innanzitutto, il conduttore ha la possibilità di concordare con il locatore il rilascio dell'abitazione in cambio della cancellazione del debito accumulato. In questo modo, l'inquilino moroso eviterà di incorrere in azioni legali volte al recupero dei canoni non pagati.

In secondo luogo, questa opzione consente all’affittuario di risparmiarsi l'umiliazione di essere allontanato forzatamente dall'immobile tramite l'intervento della forza dell’ordine. Al contrario, l'accordo col locatore permette di trovare una soluzione più rispettosa per quanto riguarda l’abbandono dell'abitazione.

 

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Quando si riceve lo sfratto da quando diventa esecutivo?

Da quando si riceve lo sfratto, questo diviene esecutivo nel momento in cui il Giudice decide la data ultima di rilascio dell’immobile, la quale solitamente è fissata entro 6 mesi dalla convalida dell’espulsione dell’inquilino dall’appartamento. Ciò nonostante, in casi eccezionali, può essere che il termine esecutivo possa essere fissato a 12 mesi. 

Come si svolge lo sfratto esecutivo?

L'ordine di espulsione è emesso dal Tribunale su richiesta del proprietario della casa nel caso in cui l'affittuario non paghi l'affitto. In seguito, un ufficiale giudiziario, su autorizzazione del giudice, esegue fisicamente l'espulsione dell'affittuario, recandosi presso il suo domicilio e intimandogli di lasciare l'abitazione.

Dove andare se si viene sfrattati?

Se si viene sfrattati, ci sono diverse opzioni di aiuto disponibili sul territorio. Ci si potrebbe rivolgere ad istituzioni pubbliche locali come i servizi sociali, che possono fornire supporto in situazioni di emergenza, oppure a rifugi o case-famiglia che offrono alloggio temporaneo a chi si trova senza dimora. Inoltre, possono essere d’aiuto anche ostelli o case per senzatetto.

Quanto tempo ho prima di essere sfrattato?

Tra l'invio del precetto e l'esecuzione effettiva dello sfratto, possono passare da 4 a 6 mesi. Di conseguenza, posso avere un lasso di tempo compreso tra 8 e 12 mesi per essere sfrattato dall’abitazione.