Come leggere una visura catastale: le informazioni da sapere

Come leggere una visura catastale? È questa la domanda che sorge quando, nel momento di valutare l’acquisto di un immobile oppure di un terreno, ci si trova a dover interpretare i relativi documenti, forniti dall’attuale proprietario oppure direttamente richiesti al catasto. Inoltre, la visura si rivela fondamentale sia per valutare la rendita catastale dell’immobile o, ancora, per definirne i relativi oneri fiscali o contributivi. Ma come si procede?

Compilata sotto forma di tabella, la visura catastale può essere richiesta al catasto o tramite l’apposito strumento online, messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. In alternativa, si può ottenere la documentazione sull’immobile di proprio interesse anche approfittando di servizi terzi, come la visura catastale fornita da Regold. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Utilità e tipologie della visura catastale

Così come già accennato in apertura, la visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, che riporta tutte le informazioni dettagliate su un immobile, un terreno oppure un fabbricato. Si tratta di una documentazione fondamentale quando si vuole valutare l’acquisto di un immobile, controllarne la relativa rendita catastale o, ancora, calcolarne le imposte.

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Per quanto la lettura di una visura catastale possa essere fatta in completa autonomia, le informazioni riportate potrebbero essere complesse da comprendere, soprattutto per chi non ha competenze pregresse. Per questo motivo, può essere utile avvalersi di servizi professionali di supporto, come quelli offerti da Regold.

Tipologie di visura catastale e le modalità di ricerca

Innanzitutto, è utile sapere che esistono due principali tipologie di visura catastale:

• la visura catastale ordinaria, che riporta tutte le informazioni sull’immobile al momento della richiesta;
• la visura catastale storica, che riporta invece tutte le variazioni catastali avvenute sull’immobile nel tempo, così come i dati dei precedenti proprietari.

Per queste due tipologie principali di visura catastale, è poi possibile possibile procedere alla richiesta con diverse modalità di ricerca:

• la visura catastale per soggetto, pensata per consultare le informazioni degli immobili intestati a un singolo o più soggetti, inserendo informazioni anagrafiche quale nome e cognome, codice fiscale o, se persona giuridica, denominazione o sede legale;
• la visura catastale per immobile, che si ottiene attraverso il codice identificativo dell’immobile di cui si desidera ottenere la documentazione.

Quando si procede alla visura catastale per immobile, vi è una differenziazione tra il Catasto dei Fabbricati e il Catasto dei Terreni. A quest’ultimo, ad esempio, potrà essere richiesta l’omonima visura catastale terreni, ovvero relativa a tutti quei beni immobili - come quelli agricoli - che non sono censiti come fabbricati.

Visura catastale sintetica e analitica

Innanzitutto, è utile sapere che le visure catastali per immobile e per soggetto possono essere rilasciate in due formati differenti:

• la visura catastale sintetica, proposta nel classico formato tabellare;
• la visura catastale analitica, che presenta il nuovo layout grafico, introdotto nel 2021 con il passaggio alla nuova piattaforma SIT (Sistema Integrato Territorio) dell’Agenzia delle Entrate.

Rispetto alla sintetica, la versione analitica nasce per rendere la fruizione della visura più intuitiva e facile, grazie alla sua natura descrittiva e alla sua modalità di lettura guidata, comprensiva di legende.

Il documento analitico è compilato in forma discorsiva e, generalmente, è diviso in due colonne:

• nella colonna di sinistra vengono riportate le informazioni censuarie;
• nella colonna di destra sono presenti le causali di aggiornamento e annotazione, compresi i dati identificativi del soggetto o dell’immobile, l’indirizzo, i dati di classamento, la superficie, gli intestatari e molto altro ancora.

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Le varie informazioni sono inoltre suddivise in comode sezioni, separate verticalmente, per renderne più immediata la lettura.

Cosa si legge nella visura catastale

Illustrate le principali tipologie di visura catastale, e specificate le modalità di ricerca, sorge lecitamente un quesito: cosa si vede in una visura catastale? E, ancora, come si legge? Molto dipende dal tipo di visura richiesta.

Come si legge una visura catastale per immobile

Come già specificato nei precedenti paragrafi, la visura catastale per immobile è una visura ordinaria che fornisce informazioni su un terreno o un fabbricato di proprio interesse, attraverso il codice indicativo dell’immobile stesso.

Sulla prima riga del documento è semplicemente riportata la tipologia di visura e, ancora, la situazione degli atti informatizzati: in altre parole, la data in cui la visura stessa è stata richiesta. All’interno della riga successiva si trovano, invece:

• la provenienza dei dati, ad esempio dal Catasto Terreni o da quello Fabbricati;
• il Comune e la Provincia dove è situato l’immobile e il relativo codice catastale.

Nella successiva sezione denominata “Unità Immobiliare”, si trovano invece diversi riquadri. Partendo da “Numero” e “Dati Identificativi”, si elencano:

• il numero degli immobili;
• la sezione urbana, amministrativa o censuaria, ovvero la modalità con cui il Comune suddivide il proprio territorio;
• il foglio, ovvero la porzione del territorio rappresentata nelle mappe del Comune;
• la particella, o mappale, cioè la porzione di terreno oppure il fabbricato riportato all’interno del precedente foglio;
• il subalterno, ovvero l’identificazione della singola unità immobiliare sulla particella, relativamente al Catasto dei Fabbricati.

All’interno dell’adiacente sezione “Dati di classamento”, invece, è possibile rinvenire:

• la zona censuaria, ovvero la porzione del territorio comunale con redditività uniforme dei fabbricati;
• la micro zona, se presente, ovvero una porzione più piccola della zona censuaria;
• la categoria, ovvero la tipologia dell’unità immobiliare presente nella zona censuaria, come ad esempio abitazioni, uffici pubblici, negozi, botteghe e via dicendo;
• la classe, cioè il grado di produttività dell’unità immobiliare in base alla sua categoria di appartenenza;
• la consistenza, ovvero la dimensione dell’unità immobiliare in vani per abitazioni e uffici, in metri quadrati per negozi, magazzini e rimesse e in metri cubi per gli immobili a uso collettivo, come gli ospedali;
• la superficie catastale, ovvero quella espressa in metri quadrati, pari alla superficie calpestabile;
• la rendita catastale, derivata dalle tariffe uniche comunali, dalla zona censuaria, dalla categoria e dalla classe dell’unità immobiliare.

Proseguendo nella lettura, si trovano altre utili indicazioni, quali:

• i dati derivanti da, ovvero le informazioni relative alla produzione dei dati precedentemente riportati in visura, comprese le variazioni e il numero di protocollo;
• l’indirizzo dell’immobile;
• le annotazioni sull’immobile, se necessarie;
• il numero degli intestatari;
• i dati anagrafici per ciascun intestatario;
• il codice fiscale di ciascun intestatario;
• i diritti e gli oneri reali sull’immobile, ovvero i titoli degli intestatari sull’unità immobiliare e la suddivisione in quote.

Come controllare la visura catastale per soggetto

Sempre appartenente alla modalità ordinaria, la visura catastale per soggetto riporta le informazioni relative agli immobili intestati a un singolo o più individui. Come nel precedente caso della visura per immobile, nella prima riga si trova la tipologia di visura e la situazione degli atti informatizzati, ovvero la data in cui si è effettuata la richiesta.

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Proseguendo sulla successiva riga, vengono riportati:

• il soggetto individuato, cioè la provenienza dei dati;
• le informazioni relative ai dati anagrafici del soggetto, come nome e cognome, il comune e la provincia di nascita, la data di nascita e il codice fiscale.

Segue quindi una tabella centrale, con l’elenco di tutti gli immobili intestati al soggetto su cui viene effettuata la ricerca. Le informazioni presenti - dati identificativi, dati di classamento e altre informazioni - sono le medesime che vengono mostrate sulla visura per immobile, già illustrate nel precedente paragrafo.

Come leggere una visura catastale storica

Infine, cosa si vede su una visura catastale storica? Come illustrato nei precedenti paragrafi e nel foglio catastale d'esempio qui sotto riportato, riguarda tutte le variazioni catastali che hanno coinvolto l’immobile nel tempo, come ad esempio il cambio di proprietari.

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La prima riga riporta le informazioni già viste nei paragrafi precedenti, quali la tipologia di visura e la situazione degli atti informatizzati. La successiva tabelle, invece, permette di controllare:

• in caso di visura storica per soggetto, tutti i dati relativi agli immobili posseduti nel corso degli anni, comprese le informazioni già viste nelle precedenti visure, come il foglio, la particella e i subalterni di riferimento;
• in caso di visura storica per immobile, tutte le variazioni che l’unità immobiliare ha subito nel tempo, dal cambio di proprietà a semplici modifiche catastali, ad esempio la modifica della classe.

Poiché l’interpretazione della visura catastale può essere complessa, il consiglio è quello di affidarsi a professionisti sia per la richiesta che per l’analisi del documento, soprattutto in caso di dubbi.