Differenza tra regolamento condominiale contrattuale e assembleare

Qual è la differenza tra regolamento condominiale contrattuale e assembleare? È un dubbio che spesso sorge tra i proprietari degli immobili, soprattutto quando si cerca di capire quale delle due alternative sia maggiormente vincolante. Come vengono approvati questi due regolamenti e, soprattutto, in cosa differiscono?

In linea generale, il regolamento condominiale contrattuale è quello stilato dal proprietario originario dell’edificio, che determina diritti e doveri di coloro che acquistano un’unità abitativa all’interno del palazzo e, ovviamente, le relative destinazioni d’uso. Il regolamento condominiale assembleare, invece, è quello interno adottato dalla maggioranza dei votanti in assemblea: quest’ultimo, tuttavia, non può incidere sui diritti di proprietà né sulla destinazione d’uso delle unità abitative o, ancora, delle parti comuni. A questo scopo, è utile verificare tutte le tipologie di regolamento condominiale e le loro principali funzioni.

Che differenza c’è tra un regolamento contrattuale e un regolamento assembleare?

Quando si parla di regolamento di condominio, generalmente si pensa a tutto l’insieme delle regole che i condomini hanno deciso di sottoscrivere e seguire, per garantire la pacifica convivenza all’interno del medesimo edificio. Eppure, non tutti sono al corrente dell’esistenza di almeno due tipologie diverse di regolamento condominiale:

• il regolamento condominiale contrattuale;
• il regolamento condominiale assembleare.

Conoscere questa differenza è di fondamentale importanza, soprattutto per comprendere in quale contesto la maggioranza dei condomini possa agire e, ancora, con quali modalità sia possibile modificare lo stesso regolamento.

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A livello legislativo, i regolamenti condominiali sono disciplinati da diverse norme del Codice Civile. È soprattutto l’assembleare a essere normato dallo stesso Codice Civile, tuttavia vi sono delle prescrizioni che possono essere applicate anche al contrattuale. In ogni caso, i riferimenti sono dati:

• dall’articolo 1138 del Codice Civile, che indica le regole generali, le norme inderogabili e le maggioranze di approvazione;
• l’articolo 72 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, relativo alle sanzioni per le violazioni del regolamento;
• l’articolo 155 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che indica le disposizioni inderogabili.

Cosa si intende per regolamento condominiale contrattuale

Il regolamento condominiale contrattuale - chiamato anche convenzionale o, ancora, esterno - viene predisposto dal proprietario iniziale dell’edificio, ad esempio l’azienda costruttrice dello stabile.

Questo regolamento è l’unico che può imporre limitazioni all’uso delle parti comuni dell’edificio o alle singole unità immobiliari e viene consegnato, insieme alla tabella dei millesimi, all’acquirente di un appartamento in sede di compravendita. Proprio per questa ragione, questa tipologia:

• è accettato da ogni condomino al momento dell’acquisto di un’unità abitativa;
• è vincolante per tutti i condomini
• viene esplicitamente richiamato all’interno degli atti di acquisto di ogni unità immobiliare, anche quando vi è una compravendita in itinere verso soggetti terzi;
• viene annotato all’interno dei registri immobiliari.

È utile specificare che anche il regolamento approvato all’unanimità in assemblea, e adottato e sottoscritto da tutti i condomini, può essere considerato contrattuale. Ma questo tipo di regolamento condominiale prevale sulla legge? In linea generale, le norme contenute nel contrattuale hanno forza maggiore rispetto a quanto disposto dal Codice Civile, che riguarda - come già accennato - soprattutto l’assembleare. Tuttavia, anche questo regolamento dovrà rispettare le prescrizioni inderogabili degli articoli 1138 del Codice Civile e 72 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, elencate nei precedenti paragrafi.

Cosa si intende per regolamento condominiale assembleare

Il regolamento condominiale assembleare - detto anche maggioritario o, ancora, interno - viene invece approvato dall’assemblea, purché in presenza della maggioranza degli intervenuti e con un valore in millesimi pari ad almeno alla metà dell’edificio, così come prevede l’articolo 1138 del Codice Civile.

Questa tipologia di regolamento è obbligatoria se gli inquilini dello stabile sono più di dieci e può:

• regolare gli aspetti della vita condominiale, come le norme approvate da tutti sul decoro architettonico, le modalità di godimento delle cose comuni, la suddivisione delle spese e molto altro ancora;
• una volta approvato, secondo le modalità stabilite per legge, è vincolante per tutti i condomini, anche per coloro che non hanno partecipato all’assemblea condominiale.

È utile ricordare che il regolamento di condominio assembleare va registrato dal notaio entro 20 giorni dalla sua approvazione in assemblea.

Le differenze tra regolamento contrattuale e assembleare

Definite le caratteristiche delle due principali tipologie di regolamento - ne esiste anche una terza, la giudiziale, ma molto rara perché viene applicata quando non vi è accordo fra i condomini - quali sono le loro principali differenze?

Come facile intuire, i due regolamenti disciplinano aspetti ben diversi del vivere in condominio:

• il contrattuale stabilisce le norme di base a cui tutti si devono adeguare, in materia di gestione e utilizzo sia delle unità abitative private che degli spazi comuni, comprese le destinazioni d’uso;
• l’assembleare, invece, disciplina in sostanza la quotidianità del condominio, ovvero le regole di base della civile condivisione che impone il vivere in condominio.

Vi è però un aspetto importante da prendere in considerazione, che determina la principale differenza fra i due regolamenti. Quello assembleare, infatti, non può incidere su:

• i diritti dei singoli condomini;
• sulle parti comuni;
• sulle parti di proprietà esclusiva;
• sulle destinazioni d’uso degli spazi.

Ad esempio, il regolamento assembleare non può vietare la destinazione d’uso di un’unità, così come intesa dal contrattuale: in altre parole, sempre a titolo esemplificativo, l’assemblea non può decidere di vietare l’uso commerciale di una porzione di immobile o, viceversa, di assegnare un uso commerciale a un’unità invece pensata a scopo abitativo.

La modifica al regolamento condominiale contrattuale o assembleare

Analizzate le principali differenze tra il regolamento condominiale contrattuale e quello assembleare, e gli altrettanto diversi ambiti di applicazione, sorge spontaneo un quesito: è possibile procedere alla loro modifica?

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In linea generale, sia il regolamento contrattuale che quello assembleare possono essere modificati, seppur con modalità diverse:

• il regolamento contrattuale può essere modificato solo all’unanimità di tutti i condomini, ovviamente rispettando le prescrizioni di legge e non violando i diritti dei singoli proprietari delle unità immobiliari;
• il regolamento assembleare può essere modificato in presenza del voto favorevole della maggioranza dei partecipanti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio.

È necessario specificare che, per quanto riguarda il contrattuale, non serve indire un’assemblea: è sufficiente che vi sia l’unanimità di tutti i condomini in qualsiasi sede, ad esempio direttamente nello studio del notaio.

Si possono impugnare i regolamenti condominiali?

Ma è possibile agire contro il regolamento condominiale, sia esso contrattuale o assembleare, se si ritiene che i propri diritti siano stati violati?

Di norma, il regolamento assembleare può essere sempre impugnato, soprattutto quando l’assemblea vota delle imposizioni che vanno a ledere i diritti del singolo proprietario o, ancora, quando vengono introdotte norme discriminatorie o vessatorie per i condomini. Per farlo:

• è necessario rivolgersi all’autorità giudiziaria;
• si deve agire entro 30 giorni dall’approvazione della delibera da parte dell’assemblea.

Anche il contrattuale può essere impugnato, in questo caso dopo l’approvazione all’unanimità, tuttavia in due soli casi principali:

• quando delle modifiche in materia di limiti alla proprietà individuale o alla destinazione d’uso delle unità sono state approvate senza l’unanimità. In questo caso, vi è un vizio di nullità e, di conseguenza, il regolamento contrattuale è nullo;
• quando vi sono modifiche alla ripartizione delle spese per millesimi, sempre in assenza dell’unanimità.

Il consiglio è quello di affidarsi sempre al proprio legale di fiducia, per verificare se eventuali modifiche o disposizioni di regolamento effettivamente ledano dei propri diritti garantiti e, di conseguenza, si possa procedere a impugnazione.