Chi paga l’amministratore di condominio?

Chi paga l’amministratore di condominio e, ancora, secondo quali modalità? Si tratta di una domanda comune fra coloro che hanno acquistato da poco un’unità immobiliare all’interno di un condominio o, ancora, desiderano prendere un appartamento in affitto.

In linea generale, il pagamento dell’amministratore grava su tutti i condomini, a seguito della delibera dell’assemblea condominiale. Gli affittuari non sono invece tenuti a sostenere questa spesa, salvo accordi diversi presi con il locatore.

A chi spetta il pagamento dell’amministratore

Quella dell’amministratore di condominio è una figura fondamentale, poiché si tratta della persona che si occupa di gestire materialmente tutte le necessità sia dei residenti che dell’edificio, dalle questioni quotidiane che possono emergere in sede di assemblea fino al controllo dei lavori di manutenzione, passando per molto altro ora.

Data l’importanza di questo ruolo, è giusto che l’amministratore riceva un compenso, che deve essere definito al momento della nomina da parte dell’assemblea condominiale, quest’ultima regolata dall’articolo 1129 del Codice Civile. In genere, questo compenso comprende:

• una quota fissa per la gestione ordinaria del condominio;
• una quota variabile per gli interventi di gestione straordinaria;
• una quota destinata al rimborso spese, ad esempio per le necessità di cancelleria.

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Ma su chi grava il pagamento dell’amministratore? Su tutti i condomini, perché questa figura rientra a pieno titolo nelle spese condominiali, disciplinate dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Come si ripartiscono le spese dell’amministratore di condominio?

Precisato che il pagamento del compenso previsto per l’amministratore spetta a tutti i condomini, come viene ripartita questa spesa? Tutti i condomini vi partecipano in modo uguale o, invece, vi sono criteri di proporzionalità.

Proprio poiché, come già accennato, il costo dell’amministratore è a tutti gli effetti una spesa condominiale, valgono sempre le prescrizioni dell’articolo 1123 del Codice Civile. Di conseguenza:

• tutti i condomini partecipano alla spesa;
• i costi sono però ripartiti in base ai millesimi di proprietà posseduti.

È però utile specificare che i condomini si possono accordare anche diversamente, ad esempio stabilendo il pagamento in parti uguali di quanto dovuto all’amministratore. In questo caso, tuttavia, l’assemblea dovrà approvare una convenzione in deroga, ottenendo un voto all’unanimità. Questa decisione potrà comunque essere rivista in qualsiasi momento, sempre ottenendo l’unanimità in assemblea.

Di conseguenza, verrà emessa una fattura di compenso dall’amministratore, intestata al condominio stesso, e successivamente ne verranno suddivise le quote fra i vari condomini in base alle tabelle millesimali. 

Chi decide il compenso dell’amministratore di condominio

Dopo aver visto come sia composto il compenso dell’amministratore, e in che modo debbano essere suddivise le spese, sorge legittimamente un dubbio: chi decide quanto questo professionista debba essere pagato?

Il compenso dell’amministratore è deciso dall’assemblea condominiale, al momento della prima nomina del professionista o, ancora, della sua riconferma. A definire questo processo è sempre l’articolo 1129 del Codice Civile, specificando che:

• l’amministratore deve presentare un preventivo all’assemblea, specificando sia il compenso per le attività ordinarie e straordinarie;
• l’assemblea approva a votazione il preventivo, seguendo le indicazioni dell’articolo 1136 del Codice Civile, ovvero se si raggiunge la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Per definire l’entità del proprio compenso, il soggetto incaricato può procedere in autonomia oppure fare riferimento al tariffario dell’amministratore di condominio ANACI, ovvero l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari. È utile sottolineare che il tariffario ANACI non rappresenta un vincolo per l’assemblea, tuttavia può essere di certo consultato per capire quali siano le medie di mercato per questa tipologia di professione.

È inoltre necessario sapere che l’assemblea deve essere consultata, sempre raggiungendo la maggioranza dei presenti e almeno il 50% dei millesimi, anche quando:

• è necessaria una modifica al compenso dell’amministratore, come in caso di un aumento;
• è necessario rinnovare la nomina dello stesso amministratore.

Come facile intuire, in caso di disaccordi fra i votanti, o se il condominio decide di non più voler un amministratore - a meno che non sia previsto l’obbligo di legge, se vi sono più di 8 condomini - sarà necessario convocare una nuova assemblea condominiale.

Chi paga il compenso dell’amministratore tra proprietario e inquilino

Sebbene sulla divisione dei costi dell’amministratore sui condomini non vi siano particolari dubbi, cosa accade nei rapporti di locazione? In altre parole, l’amministratore di condominio deve essere pagato dal proprietario dell’unità immobiliare locata o, invece, dal suo affittuario?

Per rispondere a questa domanda, è necessario rifarsi all’articolo 9 della Legge 392/1978, nota anche come legge sull'equo canone. Quest’ultima stabilisce le spese ordinarie, che sono:

• a carico totale dell’inquilino, come i servizi di pulizia, la manutenzione ordinaria dell’ascensore, le forniture di acqua ed energia, le spese di riscaldamento e condizionamento, i costi di spurgo dei pozzi neri e delle latrine e tutte le altre spese per i servizi comuni;
• al 90% a carico dell’inquilino, come i servizi di portineria.

Come si evince, il compenso previsto per l’amministratore non rientra negli oneri accessori che gravano sull’inquilino, così come stabilito dalla legge, e per questo motivo spettano nella loro interezza al proprietario dell’unità immobiliare. Inoltre, quanto dovuto per l’amministratore non rientra nemmeno nella più comune suddivisione tra spese ordinarie e straordinarie, previste dall’articolo 1576 del Codice Civile.

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Questo, tuttavia, non vieta a locatore e locatario di accordarsi in altro modo. Infatti, le parti possono definire una diversa suddivisione di questa spesa - ad esempio, al 50% - purché sia espressamente riportata all’interno del contratto d’affitto.

Chi paga il compenso dell’amministratore tra proprietario e usufruttuario

Un’altra situazione assai frequente è quella della ripartizione delle spese per l’amministratore tra nudo proprietario e usufruttuario. Chi deve procedere al pagamento delle quote, in questo caso?

A definirlo è l’articolo 67 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile, dopo la riforma apportata dalla Legge 220 del 2012. Quest’ultima ha introdotto il pagamento in solido tra nudo proprietario e usufruttuario delle spese relative al condominio. Cosa significa? In altre parole, l’amministratore potrà chiedere il pagamento della quota indifferentemente all’uno o all’altro, poiché entrambi sono tenuti a provvedervi.

Naturalmente, anche in questo caso le parti potranno accordarsi autonomamente per stabilire in che modo suddividere questa quota, purché ve ne sia sempre testimonianza scritta.