Quando è obbligatoria la comunicazione di cessione di fabbricato

Quando è obbligatoria la comunicazione di cessione di fabbricato? È una domanda che sorge spesso fra i proprietari che, per locazione o altre ragioni, cedono a terzi i loro immobili. D’altronde, la normativa di riferimento - nata dalla Legge 191/1978 - ha subito negli anni diverse modifiche.

In linea generale, la comunicazione è necessaria all’autorità di pubblica sicurezza quando la cessione dura più di un mese, tuttavia vi possono essere delle casistiche differenziate.

Cos’è la comunicazione di cessione di fabbricato

La comunicazione di cessione di fabbricato è un obbligo introdotto dal D.L. 59/1978, poi convertito nella già citata Legge 191/1978. Nato come misura antiterrorismo, nella sua prima definizione preveda l’obbligo di comunicare in Questura, entro 48 ore, i dati relativi alla persona alla quale si era deciso di cedere un’immobile, indipendentemente dalla motivazione, per un periodo superiore a un mese.

La legge è poi stata modificata con il D.L. 79/2012, eliminando la necessità di comunicazione per tutte quelle tipologie di cessione che prevedono una registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. In questi casi, sarà l’Agenzia delle Entrate stessa a comunicare i relativi dati al Ministero dell’Interno.

Quando si fa la comunicazione di cessione di fabbricato

Come visto, nella sua prima definizione l’obbligo di comunicazione risultava obbligatorio per qualsiasi tipo di cessione dell’immobile - dall’affitto al comodato - entro 48 ore. Con la modifica del 2012, invece, sono state introdotte delle casistiche per le quali la comunicazione non è più obbligatoria. Ma in quali casi è effettivamente necessario procedere? Ad esempio, cosa serve per affittare casa?

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La comunicazione, che deve essere fatta all’Autorità di Pubblica Sicurezza, è oggi obbligatoria quando “il godimento del fabbricato, o di una porzione di esso, venga concesso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso”. Questo significa che la comunicazione di cessione del fabbricato non è più obbligatoria in caso di:

• contratto di locazione;
• contratto di comodato d’uso;
• contratto di compravendita.

In queste situazioni, così come già accennato nel precedente paragrafo, la registrazione del relativo contratto presso l’Agenzia delle Entrate esaurisce l’obbligo, poiché sarà poi la piattaforma telematica del Fisco a inoltrare i dati al Ministero dell’Interno.

È però necessario sottolineare che permane la stessa comunicazione di cessione del fabbricato in presenza di extracomunitari, così come previsto dal T.U. 286/98, ovvero il Testo Unico sull’Immigrazione. In altre parole, se si offre alloggio a una persona extracomunitaria, indipendentemente dalla natura della stessa cessione, bisognerà procedere con la comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza locale.

Ancora, può essere utile sapere che la comunicazione di cessione del fabbricato rappresenta un procedimento diverso rispetto, ad esempio, agli obblighi previsti per le strutture ricettive. In questi casi - gli affittacamere, ma anche alberghi e case-vacanza - esiste un’apposita comunicazione per via telematica, tramite il portale AlloggiatiWeb della Polizia di Stato. La comunicazione deve essere fatta entro le 24 ore successive dall’arrivo dell’ospite o, ancora, il giorno stesso se vi permane una notte sola.

Come si fa la comunicazione di cessione del fabbricato

Ma come si procede alla comunicazione di cessione del fabbricato, nei casi ancora previsti dalla legge, quindi non assorbiti nelle normali attività di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate? Vi sono diversi passaggi da seguire, affinché la stessa comunicazione risulti valida:

• recuperare il modulo di comunicazione, che può essere facilmente reperito tramite l’Ufficio Anagrafe del Comune di Residenza o, ancora, tramite le piattaforme online dello stesso comune;
• procedere alla compilazione, inserendo sia i dati del proprietario - ovvero del cedente - che della persona a cui verrà ceduto l’immobile - cioè, il cessionario - nonché la precisa ubicazione dell’immobile;
• allegare tutti i documenti necessari, come la copia dei documenti di identità di entrambe le parti;
• presentare la comunicazione, di persona presso gli uffici della Questura o per via digitale, all’Autorità di Pubblica Sicurezza, rispettando le tempistiche di legge. A questo scopo, è utile ricordare che è possibile procedere alla comunicazione di cessione fabbricato via PEC.

È bene sapere che l’obbligo di comunicazione verte sulla persona che ha in disponibilità i locali - quindi il proprietario, l’usufruttuario, il legale rappresentante e via dicendo - e decide di cederli a terzi. Di conseguenza, non è possibile richiedere al cessionario di procedere autonomamente.

Quali documenti servono per la cessione di fabbricato?

Uno dei punti fondamentali della procedura descritta, affinché la comunicazione di cessione di fabbricato venga eseguita in modo conforme alla legge, è il controllo e la raccolta della corretta documentazione. Ma quali documenti devono essere allegati?

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In linea generale, il modulo di comunicazione deve essere accompagnato da:

• il documento di identità del cedente;
• il documento di identità, o il passaporto, del cessionario;
• la copia del contratto di cessione - la locazione, ad esempio, ma anche il comodato o la vendita - per certificare l’effettivo diritto d’uso dell’immobile oppure un trasferimento di proprietà;
• il permesso di soggiorno del cessionario poiché, come abbiamo visto, l’obbligo di comunicazione permane in presenza di cittadini extracomunitari. È infatti necessario che questi dimostrino di essere presenti in Italia in modo regolare. 

Cosa succede se non si fa la comunicazione di cessione del fabbricato?

Ma cosa accade se, nei casi ancora previsti dalla legge, la comunicazione di cessione del fabbricato non viene eseguita? La mancata comunicazione può comportare sanzioni amministrative, come previsto sia dalla Legge 191/1978 che dalle successive modificazioni, nonché conseguenze penali se non si rispettano le disposizioni del D.L. 286/1998 in merito a cittadini extracomunitari. Di norma:

• può essere comminata una multa da 103 a 1.549 euro;
• si può finire nel penale quando le mancate comunicazioni sono reiterate o, ancora, quando la cessione riguarda persone prive di regolare documentazione, come gli extracomunitari privi di permesso di soggiorno.

Inoltre, possono essere comminate sanzioni amministrative anche nel caso di ritardo nella comunicazione di cessione del fabbricato.

Cosa succede quando termina la cessione di fabbricato

Quando termina la cessione di fabbricato - ad esempio, alla scadenza del contratto di locazione o di comodato - non è necessario fornire una nuova comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza. L’immobile ritorna nella disponibilità di chi l’ha inizialmente ceduto e ogni relativo obbligo si risolve.

È però consigliabile conservare tutta la documentazione in proprio possesso, compreso il contratto di cessione e la relativa copia della comunicazione - nonché la ricevuta di presentazione o, ancora, la ricevuta di invio della PEC - in caso di controlli futuri.