Costruire sulla terrazza, tra possibilità e limiti normativi

Allo scopo di aumentare lo spazio abitativo a propria disposizione, oppure di aumentare il valore di un immobile, può essere utile valutare la trasformazione di un terrazzo o di un lastrico solare. Si tratti di semplici verande, oppure di progetti più complessi, sfruttare sapientemente questi spazi può garantire grandi soddisfazioni. Ma quali possibilità, e quali vincoli normativi, esistono per costruire sulla terrazza? Innanzitutto, bisogna valutare le normative urbanistiche ed edilizie vigenti, nonché l’effettiva possibilità di costruzione in contesti particolari, come quelli condominiali.

Quando si può costruire sulla terrazza?

Prima di procedere alla realizzazione di opere su una terrazza o un lastrico solare, è innanzitutto necessario capire quando effettivamente si possa costruire. A seconda della complessità dell’intervento, servirà infatti un’analisi tecnica, ad esempio per comprendere la capacità strutturale dell’edificio, nonché la verifica delle normative nazionali in vigore e dei regolamenti locali.

Come sapere se un terrazzo è edificabile

Innanzitutto, è indispensabile capire se il terrazzo a propria disposizione sia effettivamente edificabile. Per farlo, è necessario eseguire alcuni controlli, che possono comprendere:

• la verifica della proprietà, tramite la consultazione dell’atto di proprietà, per scoprire se la terrazza o il lastrico solare siano di proprietà esclusiva o, ancora, condominiale. Questo passaggio è fondamentale per comprendere chi abbia il diritto di costruire e le relative autorizzazioni, così come si vedrà nei prossimi paragrafi;
• l’analisi tecnica del progetto, tramite un ingegnere strutturista che valuti la capacità portante della terrazza. La resistenza del solaio è infatti fondamentale per determinare quanto si può costruire sul terrazzo, in termini di peso e volume;
• il controllo delle normative urbanistiche in vigore, come il Piano Regolatore Generale (PRG) e il Regolamento Edilizio del Comune, per verificare che l’area in cui sorge l’immobile consenta sopraelevazioni o modifiche strutturali. In presenza di vincoli paesaggistici o storici, infatti, possono essere presenti delle severe restrizioni;
• la verifica dei regolamenti assembleare e contrattuale nei contesti condominiali, anche per le terrazze di proprietà esclusiva, perché potrebbero limitare gli interventi per ragioni estetiche o strutturali.

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Queste verifiche preliminari sono necessarie anche quando si vogliono realizzare progetti di natura opposta, come ad esempio la trasformazione di un tetto in terrazzo. Naturalmente, data la complessità delle imposizioni normative, è indispensabile farsi seguire da un tecnico abilitato o da un legale di propria fiducia.

Cosa si può costruire sulla terrazza?

Eseguite le verifiche preliminari sull’edificabilità della terrazza, è utile chiedersi quale tipologia di costruzioni si possano realizzare. Gli interventi più comuni riguardano strutture amovibili per terrazzo, come ad esempio pergolati, gazebo o verande, sia smontabili che fisse. A seconda della natura dell’intervento, queste strutture potrebbero ricadere sia nell’edilizia libera che negli interventi leggeri per cui è sufficiente una CILA.

I progetti possono essere però decisamente più complessi, come nel caso di:

• opere permanenti, che coprono una porzione dello spazio a disposizione, come la volontà di costruire una stanza sul terrazzo. In questo caso, poiché si realizza una sopraelevazione, è necessario seguire regole più stringenti definite dai regolamenti urbanistici ed edilizi, nonché richiedere le appropriate autorizzazioni in Comune, come il permesso di costruire;
• grandi volumi abitativi, come nel caso si volesse costruire un appartamento sul terrazzo o una mansarda sul lastrico solare, ovvero interventi complessi che richiedono un aumento volumetrico significativo, soggette a verifica della stabilità dell’edificio, a specifiche autorizzazioni in Comune - come il già citato permesso di costruire - e ad autorizzazione assembleare nei contesti condominiali.

Quanto peso si può mettere su un terrazzo

Per valutare quali opere effettivamente si potranno realizzare, è indispensabile anche controllare il peso che la struttura può sopportare. Questo dipende dalla natura dell’edificio e della progettazione - si pensi, ad esempio, della trasformazione del tetto di un garage in terrazza - e dai requisiti di legge stabiliti dalle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2018), contenute nel Decreto Ministeriale del 17 gennaio 2018. Le NTC non stabiliscono un valore massimo o minimo universale, ma indicano un carico accidentale di riferimento per terrazze praticabili pari a circa 200 kg al metro quadrato, da adattare caso per caso in base alla reale capacità strutturale. Di conseguenza, si dovrà procedere:

• alla valutazione della tipologia d’intervento, perché può avere un impatto diverso sul peso supportato. Pergolati e verande hanno normalmente impatti minori, mentre una stanza sul terrazzo o interi appartamenti richiedono analisi più approfondite;
• alla perizia strutturale, tramite un tecnico abilitato, che dovrà analizzare la capacità portante del solaio, considerando i materiali, lo spessore e lo stato di conservazione;
• all’analisi dei carichi aggiuntivi, perché oltre al peso delle strutture bisogna considerare arredi, carichi dinamici - ad esempio, il vento - e il numero di persone che si avvarrà della costruzione.

Le autorizzazioni per costruire sul terrazzo

Indipendentemente si voglia costruire su un terrazzo di proprietà esclusiva o su un lastrico solare, la valutazione degli interventi da realizzare e del peso strutturale non è sufficiente. È infatti necessario prestare attenzione alle relative autorizzazioni, sia a livello condominiale che comunale.

Chi ha diritto di costruire sul lastrico solare?

Innanzitutto, è indispensabile comprendere chi abbia il diritto di costruire sul lastrico solare. Se la questione non si pone negli immobili dal singolo proprietario, diventa però di primaria importanza nei contesti condominiali.

In base a quanto stabilito dall’articolo 1127 del Codice Civile, il proprietario dell’ultimo piano di un condominio ha il diritto di sopraelevare, salvo eventuali divieti espressi nel regolamento condominiale oppure nell’atto di proprietà. Di conseguenza:

• se il lastrico è di proprietà esclusiva, non dovrebbero esserci problemi se non sono previste limitazioni da regolamento condominiale, ovviamente rispettando i vincoli urbanistici ed edilizi, il decoro e la sicurezza dello stabile, nonché ottenendo i relativi permessi dal Comune;
• se il lastrico è condominiale, qualsiasi intervento richiede l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale. Anche in questo caso, bisognerà prestare attenzione a garantire la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio.

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Ancora, sempre nei contesti condominiali, è indispensabile che la nuova opera non causi una diminuzione della ventilazione e della luce per i piani sottostanti.

L’approvazione in condominio

Per gli interventi su terrazze o lastrici solari in condominio, potrebbe essere necessaria l’approvazione da parte dell’assemblea. In linea generale, è fondamentale richiedere il parere assembleare sia per:

• opere realizzate su terrazze di proprietà esclusiva, soprattutto se possono alterare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dello stabile;
• opere realizzate su terrazze di proprietà condominiale.

In base a quanto previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile, è richiesta una maggioranza qualificata, pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio, salvo che il regolamento condominiale o la natura dell’intervento richiedano i due terzi del valore in millesimi. È il caso, ad esempio, delle sopraelevazioni particolarmente significative. Se, tuttavia, è richiesta una modifica al regolamento contrattuale che incide sui diritti reali dei condomini, sarà necessaria l’unanimità.

I permessi necessari in Comune

Infine, è utile prestare attenzione anche ai titoli abilitativi necessari per la costruzione. A seconda della natura dell’intervento, bisognerà presentare oppure ottenere:

• la CILA, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, per opere di manutenzione straordinaria che non comportano modifiche alla volumetria, alla struttura portante o all’aspetto esterno dell’edificio, come interventi interni sulla terrazza;
• la SCIA, cioè la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, per interventi più significativi, come tettoie aperte e fisse che incidono sull’estetica dell’edificio o comportano un cambio di destinazione d’uso, purché senza aumento di volume;
• il permesso di costruire, per tutte le opere che alterano la volumetria o comportano alterazioni significative alla forma e al decoro architettonico dell’edificio.

Come visto in precedenza, rientrano invece nell’edilizia libera le strutture amovibili e non fisse, come i pergolati leggeri o i gazebo temporanei, se non modificano la volumetria o la destinazione d’uso della terrazza. 
Naturalmente, vi potrebbero essere ulteriori limitazioni stabilite a livello di Regolamento Edilizio Comunale, di conseguenza è utile informarsi preventivamente, anche con l’aiuto del proprio tecnico o legale di fiducia.