Installazione di contabilizzatori di calore: ripartizione delle spese

Quali sono i limiti e la ripartizione delle spese nell’installazione dei sistemi di contabilizzazione del calore? Si tratta di una domanda comune all’interno dei condomini, sia per capire come siano divisi i costi, sia per comprendere come debba comportarsi chi ha scelto il riscaldamento autonomo. In linea generale, le spese devono essere ripartite in base ai consumi effettivi, tenendo però conto della quota di manutenzione. 

Cosa sono i sistemi di contabilizzazione del calore

Innanzitutto, è necessario comprendere cosa siano i sistemi di contabilizzazione del calore e perché la loro installazione è necessaria all’interno dei contesti condominiali. La Direttiva Europea 2012/27/UE, in un’ottica di efficientamento energetico, ha imposto l’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore condominiale.

Pixabay

Questa necessità è stata recepita in Italia con il D.Lgs. 102/2014 - e le successive integrazioni, come ad esempio il D.Lgs. 73/2020 - che ha determinato l’obbligatorietà di installare contabilizzatori nei contesti condominiali dotati di riscaldamento centralizzato, in presenza di fattibilità tecnica ed economica, per una ripartizione delle spese basate sul consumo effettivo.

Il contabilizzatore non è altro che un apparecchio elettronico che viene installato a livello del termosifone, in grado di calcolare il consumo effettivo dell’unità immobiliare per le sue necessità di riscaldamento. I dati vengono poi raccolti a livello condominiale, per stabilire come debbano essere suddivise le relative spese.

Chi deve pagare i contabilizzatori di calore

Come si è visto, l’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore è un obbligo previsto dalla legge per tutti i condomini dotati di riscaldamento centralizzato, ad eccezione che ne venga dimostrata la non convenienza economica o l’impossibilità tecnica di installazione, tramite un’analisi di fattibilità qualificata.

Data l’obbligatorietà, è quindi fisiologico chiedersi chi debba provvedere alle spese per la loro installazione. In linea generale, i costi iniziali di installazione del sistema sono a carico:

• dei proprietari delle singole unità immobiliari;
• in base ai loro millesimi di proprietà.

Poiché si tratta di una spesa di manutenzione straordinaria, i condomini che si sono distaccati dal riscaldamento centralizzato devono provvedere alle spese di installazione, mentre sono esonerati dai costi relativi ai consumi, così come anche previsto dall’articolo 1118 del Codice Civile.

Per tutte le spese di gestione successive alla prima installazione, come nel caso di sostituzione dei contabilizzatori per guasti o malfunzionamenti, è il singolo condomino a dovervi provvedere. L’articolo 1117 del Codice Civile spiega infatti che gli impianti unitari del condominio, come appunto quello di riscaldamento, sono comuni fino al punto di utenza: il singolo contabilizzazione guasto, di conseguenza, è un apparecchio che viene impiegato oltre alla porzione comune dell’impianto.

Quanto costa installare un contabilizzatore di calore 

Ma, nei fatti, quanto costa installare un contabilizzatore di calore? La spesa può essere molto variabile, in base al modello prescelto e funzionalità aggiuntive, quali la possibilità di monitoraggio da remoto dei consumi o l’accesso tramite app per smartphone.

In linea generale, il singolo dispositivo può costare tra i 50 ai 150 euro, a seconda che le tariffe d’installazione siano incluse o meno. Tuttavia, si tratta di una forbice puramente indicativa, poiché la spesa potrebbe anche variare a seconda dei prezzi medi della località in cui si risiede.

È utile sottolineare che vi è la possibilità di approfittare di detrazioni fiscali per i contabilizzatori di calore, come ad esempio quella del 65% se l’installazione è concomitante con la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o, al contrario, del 50% senza altre sostituzioni.

Come vengono ripartite le spese di riscaldamento

Dopo aver ribadito l’obbligatorietà dei contabilizzatori di calore, e definito come le spese di prima installazione debbano essere suddivise, è utile sapere come debbano essere ripartiti i costi di riscaldamento. A questo scopo, è utile anche sapere che il condominio deve attenersi sempre alle date di accensione dei termosifoni, come previsto dalle normative locali.

Come si ripartiscono le spese di esercizio di un impianto termico centralizzato in un condominio, nella maggioranza dei casi?

In linea generale, le spese di esercizio di un impianto di riscaldamento centralizzato sono suddivise tra:

• i costi di funzionamento dell’impianto, come ad esempio il combustibile e l’energia elettrica;
• i costi di manutenzione ordinaria, come la gestione tecnica dello stesso impianto;
• i costi di manutenzione straordinaria, quando necessari.

La ripartizione delle relative spese può avvenire secondo diverse modalità, purché vengano rispettate le disposizioni previste dal D.Lgs. 102/2014 e dalle successive integrazioni.

Innanzitutto, se il condominio non è dotato di contabilizzatori - ad esempio, poiché la loro installazione non sarebbe stata economicamente vantaggiosa - la ripartizione delle spese di riscaldamento avviene normalmente in base ai millesimi di proprietà. È quanto ha anche ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza 10085/2020, data anche l’impossibilità di registrare i singoli consumi.

Pixabay

In presenza di un sistema di contabilizzazione, invece:

• i costi di gestione e manutenzione sono divisi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà;
• i costi relativi ai consumi, invece, in base a quanto appunto consumato dal singolo condomino.

La legge - come nel caso della norma UNI 10200 aggiornata al 2023 - prevede una specifica suddivisione percentuale fra queste due tipologie di spese principali, come si vedrà nel prossimo paragrafo.

La suddivisione 30/70

Come accennato, per l’effettiva ripartizione delle spese relative al riscaldamento centralizzato il riferimento è la norma UNI 10200 con l'aggiornamento del 2023, allo scopo di ottenere una suddivisione più equa di questi costi. In generale, si definisce una quota fissa e una variabile per le spese di riscaldamento, così suddivisa:

• il 30% composto da spese fisse, quali i costi di manutenzione, i controlli periodici, i costi fissi dell’energia necessaria per funzionare l’impianto;
• il 70% composto da spese di consumo, ovvero basate sui consumi effettivi realizzati dai singoli condomini, in base ai dati raccolti dai contabilizzatori di calore presenti all’interno di ogni unità immobiliare.

Per fare un esempio di ripartizione delle spese di riscaldamento con il sistema 30 e 70, si ipotizzi che un condominio spenda 10.000 euro all’anno per le sue necessità di riscaldamento. Di questa somma:

• 3.000 euro rappresenta la quota di spese fisse, che saranno suddivise tra i millesimi di proprietà;
• 7.000 euro, invece, sono relativi ai consumi del condominio, che saranno suddivisi fra i condomini in base a quanto effettivamente registrato - e quindi, consumato - dai contabilizzatori.

Ripartizione delle spese e sentenze della Cassazione

Può essere utile, infine, riportare alcune sentenze della Cassazione sulla ripartizione delle spese di riscaldamento, per avere un quadro il più completo possibile. Tuttavia, è necessario sottolineare che la Suprema Corte ha espresso il proprio giudizio sulla base di casi specifici che, di conseguenza, potrebbero trattare situazioni e condizioni non generalizzabili a tutti i condomini.

Il primo riferimento è quello alla già citata sentenza 10085/2020, che sottolinea la suddivisione dei consumi in millesimi solo nei casi in cui i contabilizzatori di calore, o altri sistemi di misurazione effettiva dei consumi, non siano presenti.

Dopodiché, è utile citare la recente sentenza 18045/2024, relativa al caso di alcuni inquilini che, disponendo di un riscaldamento autonomo, non ritenevano di dover partecipare alla suddivisione delle spese deliberata dal condominio in sede di assemblea. In questo caso la Corte di Cassazione ha confermato che, nonostante il condomino distaccato dal riscaldamento centrale sia soggetto ad alcune spese fisse di conservazione e manutenzione ordinaria dell’impianto, le spese per l’uso del riscaldamento non possono essere ripartite in millesimi, bensì solo sui consumi effettivi, in presenza di strumenti di contabilizzazione. Di conseguenza, e in relazione alla già citata proporzione 30/70, il calcolo in millesimi è applicabile solo alla quota fissa.