Cambio di destinazione d’uso da negozio a garage: cosa sapere

Come si procede al cambio di destinazione d’uso da negozio a garage? È un dubbio comune fra i proprietari di immobili che, a seguito della cessazione di un’attività commerciale, desiderano convertirne i locali per ricavarne parcheggi coperti. Il cambio di destinazione deve essere richiesto al Comune dove è ubicato l’immobile, previa presentazione della necessaria documentazione e della verifica dei regolamenti locali

Come cambiare destinazione d’uso da negozio a garage

Come già accennato in apertura, non è raro che i proprietari di immobili decidano di modificare la destinazione d’uso di locali un tempo dedicati a negozi, allo scopo di trasformarli in garage. Data la sempre maggiore richiesta di posti auto coperti, la pratica è diventata abbastanza comune, in particolare al termine di contratti di locazione: anziché affittarli a nuove attività commerciali, i proprietari preferiscono trasformarli in garage.

Per capire come procedere a questa modifica, è però innanzitutto necessario soffermarsi sul concetto di destinazione d’uso e, ancora, sui requisiti di legge per poterla cambiare in itinere.

Cosa si intende per destinazione d’uso

La destinazione d’uso degli immobili è una categorizzazione che serve per definire la funzionalità e le attività consentite all’interno di uno specifico spazio. Pur trattandosi di concetti sostanzialmente diversi, spesso le destinazioni d’uso e le categorie catastali dell’immobile si sovrappongono. Fra le più comuni destinazioni d’uso, si elencano:

• l’uso residenziale, ovvero immobili destinati a necessità abitative;
• l’uso industriale o artigianale, come stabilimenti produttivi, laboratori e officine;
• l’uso commerciale, quali negozi, supermercati, bar e ristoranti e molto altro ancora;
• l’uso turistico-ricettivo, quindi campeggi, ostelli, hotel e via dicendo;
• l’uso direzionale o di servizio, quali immobili impiegati per filiali di banche, assicurazioni, studi professionali;
• l’uso agricolo, quindi destinato alla produzione agraria, all’allevamento e altre necessità analoghe.

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Fatta questa premessa, quando si desidera trasformare un negozio in un garage, ci si troverà quindi nella situazione di:

• passare dalla categoria catastale C1, quella relativa ad attività commerciali come negozi e botteghe;
• alla categoria catastale C6, ovvero inerente a rimesse per autoveicoli, imbarcazioni e box auto.

Come cambiare destinazione d’uso da negozio a garage

Ma come si procede materialmente al cambio di destinazione d’uso da C1 a C6, ovvero da negozio a garage? Sarà necessario seguire uno specifico iter che, in modo semplificato, può comportare diversi passaggi:

• la verifica preliminare della fattibilità del cambio di destinazione, controllando regolamenti e vincoli locali, come previsto dal D.P.R. 380/2001, nonché eventuali limitazioni previste da regolamento condominiale contrattuale se si tratta di negozi in stabili condominiali;
• l’ottenimento e la presentazione dei relativi permessi al Comune;
• l’aggiornamento della categoria catastale presso l’Agenzia delle Entrate.

Ovviamente, la modifica da negozio a garage è solo una delle tante possibili. Molto frequente è anche il cambio di destinazione d’uso da C1 a C2, quindi da negozio a cantine, soffitte e altri locali analoghi, nonché dalla stessa categoria C2 alla C6, ovvero ai garage.

Come sapere se si può fare il cambio di destinazione d’uso

Come accennato, il primo passaggio è verificare se sia effettivamente possibile procedere al cambio di destinazione d’uso per i locali commerciali in proprio possesso. In linea generale, si renderà perciò necessario:

• consultare i regolamenti urbanistici locali, poiché vi possono essere dei limiti nel cambio di destinazione d’uso definiti dal piano urbanistico del proprio Comune;
• consultare il regolamento condominiale contrattuale, e anche quello maggioritario, se ci si trova in contesti condominiali;
• richiedere una visura catastale, per controllare l’effettiva categorizzazione dell’immobile.

Di solito, quando si passa a una categoria funzionale differente per l’immobile - proprio come avviene per la trasformazione da negozio a garage - ci si trova ad affrontare un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. Questo vuol dire che, oltre ai limiti urbanistici e condominiali già elencati, si potrà procedere solo se:

• è possibile rispettare le prescrizioni dimensionali previste dalla legge, per la tipologia di uso e categoria catastale d’approdo;
• non è necessario intervenire sui limiti impiantistici dell’immobile, quindi relativi a canne fumarie, fognature, scarichi, collegamenti alla rete idraulica ed elettrica e via dicendo.

Attenzione, però, poiché non sempre la variazione catastale corrisponde automaticamente alla modifica di destinazione d’uso, in particolare quando non vi sono interventi strutturali rilevanti. Bisogna quindi verificare, in accordo con il Testo Unico dell’Edilizia, se il Comune richiede adeguamenti specifici.

Quando è vietato il cambio di destinazione d’uso

All’interno della verifica delle condizioni e dei prerequisiti necessari per il cambio di destinazione d’uso, è utile anche sapere quando questa operazione non è possibile. In linea generale, non si otterrà l’autorizzazione del Comune se:

• il cambio non è permesso da piano regolatore, ad esempio perché l’immobile si trova in una zona residenziale protetta o per altri vincoli urbanistici, così come definito dal D.P.R. 380/2001;
• l’immobile è soggetto a vincoli paesaggistici o storici, se non si riceve specifica autorizzazione dalla Sovrintendenza ai Beni Culturali;
• se il regolamento condominiale lo vieta o, ancora, se sono necessarie modifiche alle parti comuni dell’edificio. In questo caso, come previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile, sarà necessario ottenere l’approvazione da parte della maggioranza condominiale;
• se l’immobile appartiene a categorie funzionali speciali.

Come si procede alla richiesta di cambio di destinazione

Una volta verificati i prerequisiti, come si procede materialmente alla richiesta di cambio di destinazione? Anche quando non sono necessari particolari interventi strutturali, ma la modifica della destinazione d’uso è perlopiù formale - proprio come nel caso della trasformazione di un negozio in un garage - è comunque possibile ottenere specifiche autorizzazioni dal Comune.

Fino a non molto tempo fa, il Testo Unico dell’Edilizia - ovvero il già citato D.P.R. 380/2001 - imponeva sempre il Permesso a Costruire per i cambi di destinazione d’uso che comportavano anche la modifica della categoria catastale. Di conseguenza, risultava necessario anche ottenere la SCIA o la CILA, a seconda della presenza o meno di importanti interventi di ristrutturazione. Di recente, tuttavia, sono state operate delle semplificazioni al cambio di destinazione d’uso con il Decreto Salva Casa, quindi in molti casi l’unico titolo edilizio richiesto per procedere è la sola SCIA, sempre che non siano previsti interventi strutturali significativi.

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Ottenuti i relativi permessi dal Comune - e, se necessario, anche un nuovo Certificato di Agibilità - è poi indispensabile ottenere la relativa variazione catastale - quindi da C1 a C6 - presso il Catasto o, ancora, tramite la procedura DOCFA - cioè di Aggiornamento del Catasto dei Fabbricati - sul portale dell’Agenzia delle Entrate. Naturalmente, bisognerà consegnare la necessaria documentazione, come ad esempio le planimetrie aggiornate, che attesti la conformità con la nuova destinazione.

È però fondamentale sapere che, anche in presenza dei relativi permessi concessi del Comune, il catasto potrebbe bocciare la variazione di categoria catastale. È il caso, ad esempio, della mancata attuazione di opere idonee all’effettiva trasformazione dell’immobile, come ad esempio la sostituzione delle vetrine con serrande o portoni da garage.

Quanto costa cambiare la destinazione d’uso di un negozio?

I costi di un cambio di destinazione d’uso, con il passaggio da negozio a garage, possono essere variabili, a seconda del Comune di residenza e della tipologia di progetto che si vuole realizzare. Di norma, è necessario prendere in considerazione diversi fattori, tra cui:

• spese di consulenza e di progettazione, tramite professionisti qualificati che verifichino la fattibilità del cambio di destinazione e si occupino del relativo progetto, con la produzione delle nuove planimetrie. La spesa può variare da 500 a 2.000 euro, a seconda della complessità dello stesso progetto;
• i costi previsti dal Comune - come ad esempio gli oneri di urbanizzazione, eventuali diritti di segreteria o il rilascio di titoli edilizi, con fasce tra le 200 e le 700 euro;
• le spese per gli oneri catastali, come l’imposta di variazione catastale, per una spesa totale di circa un centinaio di euro;
• le spese per eventuali lavori di ristrutturazione e adeguamento edile;
• eventuali imposte di bollo, come quella da 16 euro prevista per il Certificato di Agibilità.

Poiché alcune voci di spesa sono variabili, come nel caso degli oneri di urbanizzazione o le parcelle dei tecnici qualificati, è bene informarsi preventivamente presso il Comune o chiedendo aiuto al professionista di propria scelta.