Recupero del sottotetto: cosa sapere e quali sono le procedure

Il recupero del sottotetto rappresenta un’operazione edilizia sempre più diffusa: grazie a questo intervento, è infatti possibile trasformare uno spazio, originariamente destinato a deposito o soffitta, in un’unità abitativa. Ma quali procedure occorre seguire?

Per recuperare un sottotetto è necessario rispettare sia le disposizioni contenute nel Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il D.P.R. 380/2001, nonché alcune specifiche leggi regionali. È utile però sapere che, con il recente Decreto Salva Casa, sono state poste in essere alcune semplificazioni.

Cosa si intende per recupero del sottotetto

Così come già accennato in apertura, il recupero del sottotetto è un’operazione edilizia che permette di trasformare uno spazio, un tempo utilizzato solo come soffitta o deposito, in una vera e propria unità abitativa. Come facile intuire, un simile proposito offre diversi vantaggi:

• aumenta il valore dell’immobile, proprio data l’aggiunta di un’ulteriore unità abitativa, consentendo quindi di rivenderlo a un prezzo più alto;
• permette di ottenerne un guadagno se il sottotetto trasformato in abitazione viene locato a terzi, ad esempio se l’unità ha un accesso autonomo;
• più semplicemente, permette al proprietario dell’immobile e alla sua famiglia di sfruttare maggiore spazio abitativo.

Pexels

Le possibilità per sfruttare al meglio un sottotetto sono le più disparate, tuttavia il progetto può richiedere diversi interventi. Fra i più comuni, vi sono:

• l’isolamento termico e acustico del tetto;
• la modifica o l’aggiunta di finestre, per garantire una corretta aerazione degli spazi;
• la predisposizione di impianti idraulici, elettrici, di riscaldamento e di raffreddamento;
• il rinforzo di strutture portanti, o la modifica delle altezze, quando necessario.

Come si procede al recupero di un sottotetto

Definito cosa si intenda per recupero di un sottotetto, è utile sintetizzare le fasi che permettono di trasformare lo stesso sottotetto in un locale abitabile. Dalla verifica dei requisiti alla fase di progettazione, passando per l’ottenimento dei necessari permessi e alla verifica dell’abitabilità, il percorso può essere decisamente lungo e complesso.

Progetto e requisiti del recupero del sottotetto

Per poter trasformare un sottotetto adibito a deposito o soffitta in un’unità abitativa, è innanzitutto necessario prestare attenzione al progetto. Questo dovrà essere effettuato da un tecnico qualificato, che dovrà verificare la fattibilità della conversione degli spazi e l’eventuale possibilità di eseguire interventi di ristrutturazione, come ad esempio la predisposizione di muri divisori, colonne portanti, apertura di eventuali nuove finestre, innalzamento del tetto e molto altro ancora.

Per farlo, sarà necessario rispettare le relative disposizioni di legge, in particolare:

• il Testo Unico dell’Edilizia, cioè il D.P.R. 380/2001;
• le Norme Tecniche Costruzioni, ovvero l’NTC 2018;
• alle ulteriori norme nazionali, come il D.M. del 5 luglio 1975 e il recente Decreto Salva Casa, così come anche le eventuali disposizioni previste a livello regionale.

In linea generale, così come si approfondirà nei prossimi paragrafi, il tecnico qualificato dovrà soprattutto concentrarsi su:

• la conformità del fabbricato rispetto ai titoli abitativi ottenuti;
• le altezze minime degli ambienti, con particolare riferimento all’altezza media ponderale;
• il rapporto tra illuminazione e ventilazione;
• l’eventuale modifica del tetto;
• l’ottenimento dei relativi permessi per i lavori da condurre.

In linea generale, i requisiti di massima sono:

• un’altezza minima media di 2,70 per le configurazioni standard per gli ambienti vivibili e di 2,40 per i locali di servizio, con la possibilità di scendere fino a 2,40 per tutti gli ambienti con le deroghe previste dal Decreto Salva Casa;
• un’illuminazione naturale sufficiente, con un rapporto aero-illuminante di almeno 1/8 tra superficie vetrata e calpestabile, vagliando però eventuali diverse disposizioni a livello regionale;
• un isolamento termico e acustico secondo le principali normative;
• la presenza di servizi igienici adeguati.

È però utile sapere che, in caso di edifici sottoposti a vincoli paesaggistici, la deroga sull'altezza minima e sul rapporto aero-illuminante deve essere valutata dal tecnico in fase progettuale, in base ai regolamenti locali e alle indicazioni dei piani territoriali.

Cosa prevede il Decreto Salva Casa per i sottotetti

Come già accennato nel paragrafo precedente, il recente Decreto Salva Casa ha introdotto alcune semplificazioni sui requisiti di base per la conversione di un sottotetto in un’unità abitativa, in presenza di alcune specifiche condizioni. In particolare, è stata stabilita:

• la riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili del sottotetto che, come già accennato, diventa di 2,40 per tutti i sottotetti oggetto di interventi di recupero;
• la deroga ad alcuni requisiti igienico-sanitari, con la possibilità di convertire anche sottotetti di superficie inferiore a 28 metri quadri, purché venga rispettato il corretto rapporto aero-illuminante;
• la possibilità di recuperare un sottotetto anche in assenza delle precedenti distanze minime tra fabbricati e confini, purché siano rispettati i parametri urbanistici originali e non vi sia una modifica della forma e della superficie del sottotetto;
• una semplificazione dei titoli edilizi necessari per i lavori poiché, nella maggior parte dei casi, sarà sufficiente la presentazione della SCIA.

Inoltre, il Decreto Salva Casa introduce specifiche detrazioni fiscali per il recupero del sottotetto, se associato a interventi di isolamento ed efficientamento energetico dello stesso tetto.

È tuttavia bene ricordare che le semplificazioni del già citato D.L. 69/2024, poi convertito nella Legge 105/2024, devono essere sempre confrontate con eventuali e diverse normative previste a livello regionale. Infatti, il Decreto Salva Casa impone la prevalenza delle norme regionali, se più favorevoli rispetto a quelle previste dallo stesso decreto.

I requisiti per le principali Regioni

Si è visto nei precedenti paragrafi che le singole Regioni possono stabilire dei requisiti specifici diversi, soprattutto quando più favorevoli rispetto a quanto stabilito dal Decreto Salva Casa. Ma quali sono le principali disposizioni da conoscere? 

Tra le Regioni che prevedono normative specifiche, è utile citare:

• Lombardia: prevede la possibilità di scendere a un’altezza media minima di 2,10 metri, ma solo per gli edifici residenziali costruiti prima del 2005, come stabilito dalla Legge Regionale 12/2005;
• Lazio: è possibile il recupero in deroga ai rapporti aeroilluminanti, secondo la Legge Regionale 13/2009, per i sottotetti di immobili sottoposti a vincoli paesaggistici o architettonici, previa approvazione della Commissione Paesaggistica. Devono, tuttavia, essere comunque valutate le condizioni minime di salubrità e sicurezza;
• Piemonte: offre la possibilità, tramite la Legge Regionale 21/1998, di recuperare sottotetti non solo a uso abitativo, ma anche come uffici e similari, purché l’immobile sorga in un contesto urbano e garantisca le altezze minime di legge;
• Sicilia: con la Legge Regionale 4/2003, viene incentivato il recupero dei sottotetti a fini non solo abitativi, ma anche commerciali, purché all’interno di opere di riqualificazione del patrimonio edilizio storico o, ancora, in zone turistiche;
• Campania: con la Legge Regionale 15/2000, sono stati previsti incentivi per il recupero dei sottotetti in zone sismiche, purché all’interno di lavori di consolidamento strutturale per il rispetto delle norme antisismiche. È però necessaria la verifica da parte di un tecnico qualificato;
• Abruzzo: prevede, con la Legge Regionale 19/2024, la possibilità di approfittare di agevolazioni amministrative e catastali per il recupero di sottotetti in aree montane o piccoli comuni, contro lo spopolamento.

Permessi necessari per recuperare il sottotetto

Come facile intuire, per procedere al recupero del sottotetto sarà necessario ottenere specifici permessi dal proprio Comune. Sempre per effetto del Decreto Salva Casa, nella maggior parte dei casi sarà sufficiente la SCIA. In linea generale, si può affermare che:

• per interventi di recupero del sottotetto senza opere, o interventi minori che non comportano la modifica della destinazione d’uso del sottotetto, l’alterazione della sua volumetria o grandi modifiche strutturali, è sufficiente la CILA;
• se è invece previsto un cambio di destinazione d’uso che non incide sui parametri urbanistici e non è previsto un cambio di volumetria, serve la SCIA;
• per interventi di recupero del sottotetto con aumento della volumetria o alterazioni della cubatura degli immobili, lavori importanti su facciate e prospetti o l’immobile si trova in aree soggette a vincoli paesaggistici e storici, serve il Permesso a Costruire.

Pexels

Poiché ogni caso è a se stante, è indispensabile chiedere preventivamente informazioni al proprio comune o a personale qualificato, soprattutto quando il recupero del sottotetto è in sanatoria, poiché potrebbero sussistere percorsi autorizzativi specifici.

Come ottenere l’abitabilità di un sottotetto

Naturalmente, affinché possa essere impiegato a uso abitativo, il sottotetto deve ottenere l’abitabilità, secondo quanto definito sia dai regolamenti edilizi locali che dalle leggi nazionali. Ma come si procede?

Il certificato di abitabilità serve per attestare che il sottotetto risponda a tutti i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge. È obbligatorio quando vi è un cambio di destinazione d’uso e deve essere richiesto presso il Comune di competenza, presentando:

• la dichiarazione di conformità degli impianti o, in alternativa, la Dichiarazione Sostitutiva di Atto Notorio redatta dal tecnico abilitato;
• la relazione tecnica sull’immobile;
• l’attestazione di collaudo statico, se prevista, come nel caso di grandi ristrutturazioni.

È utile anche sottolineare che, se è necessario il cambio di destinazione d’uso - ad esempio, da categoria C/2 ad A/2 - o si aumenta la superficie utile e la rendita catastale, è necessario procedere anche con l’aggiornamento al Catasto.

Quanto costa il recupero di un sottotetto

Spiegati i requisiti previsti per legge e le procedure per il recupero del sottotetto, quali sono i costi? Le tariffe possono variare enormemente da zona a zona, in generale il costo del recupero - e degli interventi necessari - è compreso tra 800 e 1.500 al metro quadro. Se è necessaria anche la modifica catastale, si dovranno aggiungere dai 500 ai 1.000 euro alla spesa.

Facendo un esempio di recupero di un sottotetto da circa 80 metri quadri, che comporta interventi di isolamento termico, rifacimento del tetto, installazione di lucernari e dei principali impianti, il costo possibile è attorno ai 60.000 euro, con la possibilità - ad esempio, in concomitanza con interventi di efficientamento energetico - di approfittare di specifiche detrazioni fiscali, come del 50% sulla ristrutturazione e del 65% per il miglioramento energetico.