Differenza tra valutazione e perizia di immobili: cosa sapere

Qual è la differenza tra valutazione e perizia degli immobili? È un dubbio comune fra coloro che si affacciano sul mercato immobiliare, ad esempio per l’acquisto o la vendita di un’abitazione. Per quanto nel linguaggio comune i termini vengano utilizzati come sinonimi, in realtà indicano due attività ben diverse. La valutazione tende infatti a concentrarsi sulle caratteristiche dell’immobile e la sua posizione in base alle tendenze del mercato immobiliare, mentre la perizia è un’analisi tecnica e documentale sullo stato e la conformità dello stesso immobile.

Valutazione e perizia di immobili: affinità e differenze

Così come già accennato, per quanto nell’immaginario comune i due termini vengano spesso confusi, valutazione e perizia degli immobili sono due attività diverse. Ma quali sono le affinità e quali, invece, le differenze?

Come funziona la valutazione di un immobile

La valutazione di un immobile è un processo che permette, ad esempio a chi vuole acquistare o vendere un’abitazione, di comprenderne il valore in relazione a fattori e trend legati al mercato immobiliare.

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In altre parole, si analizzano diverse caratteristiche dell’immobile e del luogo in cui sorge, per stimarne il valore sul mercato, ad esempio per stabilire il prezzo di partenza all’interno di una compravendita. Di solito, questa attività prende in considerazione elementi come:

• le caratteristiche di base dell’immobile, quali la tipologia, l’anno di costruzione, le dimensioni, il pregio e lo stato di conservazione o manutenzione;
• le caratteristiche aggiuntive dello stesso immobile, che ne possono aumentare il valore commerciale, come la superficie calpestabile o commerciale, la disposizione degli spazi, la classe energetica, l’eventuale disponibilità dell’arredamento o degli elettrodomestici;
• le caratteristiche del luogo in cui sorge, quindi l’eventuale vicinanza con centri urbani, servizi, negozi e supermercati, mezzi pubblici e molto altro ancora.

La stima della valutazione di un immobile è solitamente eseguita da agenti immobiliari, periti o altri professionisti analoghi e in genere prevede, con l’aiuto del proprietario:

• la raccolta dei dati relativi all’immobile e al luogo in cui è ubicato;
• la valutazione del prezzo di mercato, tramite il calcolo di coefficienti o avvalendosi di appositi software.

Cos’è una perizia immobiliare

A differenza della valutazione immobiliare, perlopiù orientata al mercato, la perizia immobiliare è un processo che prevede delle verifiche tecniche e documentali formali, per controllare lo stato e la conformità di un immobile. Può essere richiesta per diverse ragioni - l’erogazione di un mutuo, una successione ereditaria, un contenzioso legale, una verifica amministrativa, nonché il controllo della regolarità catastale e urbanistica - ma chi può fare una perizia immobiliare? Questa operazione è sempre condotta da tecnici abilitati e qualificati, come ad esempio geometri, ingegneri o periti.

Il processo può coinvolgere diverse tipologie di immobile, non solo a uso residenziale - si pensi, ad esempio, alla perizia di stima di un locale commerciale - e presuppone diverse fasi:

• il sopralluogo, per permettere ai tecnici abilitati di verificare lo stato di manutenzione, conservazione e conformità dell’immobile;
• l’analisi dei documenti, per controllare sia le certificazioni tecniche dello stabile e la sua conformità edilizia, nonché la sua corretta registrazione e la storia catastale completa;
• l’eventuale prescrizione di interventi di manutenzione o edilizi per ottenere conformità, abitabilità o altre certificazioni mancanti;
• la stima effettiva del valore, che verrà poi utilizzata per tutte le valutazioni del caso, come appunto procedere alla divisione fra gli eredi o all’erogazione di un mutuo.

Come facile intuire, quella del sopralluogo rappresenta la fase più complessa e delicata di tutto il processo. Ma chi deve essere presente per una perizia immobiliare? Oltre ai tecnici, è utile che partecipino anche il proprietario o un suo delegato - ad esempio, il legale di fiducia - affinché possano fornire informazioni o chiarimenti necessari allo stesso sopralluogo.

I costi della valutazione e della perizia di un immobile

Illustrate le differenze e le modalità della valutazione o della perizia di un immobile, quali sono i relativi costi associati?

Quanto costa fare una valutazione di un immobile

La valutazione di un immobile, ad esempio ai fini di una compravendita immobiliare, può avere costi molto variabili. Spesso accade che il servizio sia offerto addirittura gratuitamente:

• dall’agenzia immobiliare, in vista della preparazione dell’annuncio e della gestione della compravendita;
• tramite strumenti online. Ad esempio, con idealista è possibile ottenere una valutazione gratuita del proprio immobile.

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In altri casi, l’agenzia o il professionista incaricato potrebbero richiedere una specifica somma, non più di qualche centinaio di euro, con tariffe però variabili a seconda della zona di residenza. In genere, il compenso è richiesto quando la valutazione è a se stante, ovvero quando non si richiedono altri servizi. È il caso di chi si rivolge in agenzia solo per ottenere la valutazione, senza poi affidare una compravendita all’agenzia stessa.

Quanto costa una perizia per un immobile

Anche in questo caso, i costi della perizia possono essere molto variabili. Generalmente sono più alti rispetto a quelli della valutazione dell’immobile, anche perché in gioco vi rientrano professionisti e tecnici qualificati che, come si è già visto, devono recarsi sul posto per eseguire degli specifici sopralluoghi. Tuttavia, quando la perizia si rende necessaria per l’ottenimento di un mutuo, può capitare che sia la stessa banca a farsi carico dei relativi costi, ad esempio all’interno di promozioni oppure offerte rivolte alla propria clientela.

In media, i prezzi possono oscillare tra i 300 e i 1.000 euro, anche se vi sono molti fattori che possono influire su queste tariffe:

• la zona in cui sorge l’immobile;
• la tipologia dell’immobile;
• la complessità e l’estensione del sopralluogo e degli interventi di verifica;
• le qualifiche e il tariffario dei singoli tecnici abilitati. 

Tra questi fattori, quello che tende a pesare maggiormente è il sopralluogo a seconda della tipologie d’immobile. Ad esempio, la perizia di stima di un garage potrebbe richiedere un intervento ben più approfondito rispetto a un appartamento, questo perché le aree adibite a posto auto devono sottendere a normative specifiche e, ancora, spesso ospitano impianti non invece presenti nel resto dell’immobile. Ancora, i garage sono spesso coinvolti in accertamenti catastali o topografici, altro elemento che ne può influenzare il costo. 

In ogni caso, è utile consultare preventivamente la propria banca o i professioni​sti che si intende incaricare, per ottenere un preventivo di tutti i costi.