Capo condomino: chi è, quali sono le sue funzioni

Quella del capo condomino è una figura sempre più diffusa negli stabili di piccole e medie dimensioni, quando non è previsto un classico amministratore. Con la modifica dell’articolo 1129 del Codice Civile, avvenuta qualche anno fa, è infatti stato innalzato a otto proprietari il limite entro il quale l’amministratore di condominio non è obbligatorio. Detto anche condomino facente funzioni di amministratore, il capo condomino non è altro che un proprietario che, su incarico di tutti gli altri, si occupa della gestione dell’edificio.

Chi è il capo di condominio

Così come già accennato in apertura, il capo condomino è una figura particolare all’interno della vita condominiale. Così come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile, tutti gli edifici condominiali che presentano un numero di proprietari inferiori a nove non sono obbligati a nominare un amministratore di condominio, pur rimanendo necessaria una gestione conforme alle normative. Ma come farsi carico, in questa situazione, di tutte le necessità condominiali?

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Quando il numero di proprietari è inferiore a nove, e il condominio non vuole nominare un amministratore, i condomini hanno la possibilità di organizzarsi in autonomia per tutte le questioni che riguardano lo stabile. Ed è proprio in queste situazioni che emerge la figura del capo condomino: un proprietario che, ottenuta la delega da tutti gli altri, si fa carico della gestione degli interessi comuni.

Come si chiama il capo di un condominio

Quando si parla di capo condomino, ci si riferisce più propriamente al condomino facente funzioni di amministratore. 

È però necessario specificare che, per quanto sia sempre più diffusa, questa figura non è prevista esplicitamente dalla legge - non è espressamente presente nel Codice Civile né in altre normative che regolano il condominio - sebbene il suo ruolo sia indirettamente riconosciuto, proprio per la possibilità dei piccoli e medi condomini di autogestirsi in assenza di un amministratore. Non a caso, quando l’amministratore non è presente, il condominio è tenuto ad affiggere recapiti e generalità di un referente di scelta comune, che svolga funzioni simili.

Chi può fare il capo di condominio

Proprio poiché la figura del capo condomino non è precisamente definita per legge, non vi sono particolari limitazioni per chi può svolgere questo ruolo. Non sono quindi richiesti specifici titoli di studio né abilitazioni personali, bensì è sufficiente che:

• si tratti di uno dei proprietari presenti nello stabile;
• il ruolo venga attribuito con il consenso di tutti gli altri proprietari, tramite delega.

Per questa ragione, solitamente il condomino facente funzioni di amministratore viene nominato con una delibera assembleare, affinché l’incarico venga ufficialmente formalizzato. Sempre in sede di assemblea, potranno essere definiti liberamente i limiti d’azione del già citato referente, nonché le sue responsabilità.

Cosa fa il capo condomino

Definita la figura del capo condomino, e le modalità con cui viene conferito questo incarico, quali sono le sue funzioni principali? In linea generale, il condomino facente funzioni di amministratore si occupa di questioni perlopiù pratiche e gestionali e, per quanto molte attività siano analoghe a quelle tipiche proprio di un amministratore, i ruoli rimangono differenti.

Di norma, il capo condomino si occupa di:

• coordinare e gestire le parti comuni, ad esempio verificando la necessità di interventi di manutenzione;
• gestire le spese comuni, come ad esempio la raccolta delle quote condominiali per il pagamento di utenze e fornitori, con una responsabilità in caso di omissioni o irregolarità che rimane però collettiva su tutti i condomini;
• organizzare le riunioni di condominio, per discutere dei temi di interesse comune, seppur non si tratta di convocazioni formali come quelle che spettano all’amministratore di condominio;
• applicare le decisioni assembleari, verificando la corretta realizzazione delle delibere;
• gestire la comunicazione e la relazione fra condomini.

È bene però specificare che, a differenza di quanto avviene con l’amministratore di condominio, gli stessi proprietari possono definire quali siano i precisi compiti del capo condomino e gli eventuali limiti di azione. Per questa ragione, spesso accade - soprattutto negli stabili di piccole dimensioni - che questa figura si occupi di poche questioni, come le necessità base di manutenzione del condominio, la raccolta delle quote per le spese ordinarie e straordinarie e la gestione dei rapporti con servizi esterni e fornitori.

Che differenza c’è tra capo condomino e amministratore

Come già evidenziato, sebbene tra amministratore di condominio e capo condomino vi siano delle funzioni in sovrapposizione, si tratta di due incarichi diversi non solo nel ruolo, ma anche negli oneri e nelle responsabilità. L’amministratore è infatti una figura:

• obbligatoria per i condomini con almeno nove proprietari;
• formalmente regolamentata dal Codice Civile, tanto che si tratta di un professionista appositamente qualificato, secondo quanto previsto dall’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
• responsabile legalmente della gestione del condominio, anche in riferimento a questioni fiscali e patrimoniali;
• tenuta a redigere e conservare registri ufficiali del condominio, come quello dei verbali, degli adempimenti fiscali e via dicendo;
• dotata di rappresentanza legale nei confronti di terzi, come le controversie legali che possono riguardare il rapporto tra condominio e fornitori;
• obbligata a mantenersi costantemente aggiornato, con corsi di aggiornamento periodici per la sua professione.

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Il capo condomino, non essendo un ruolo esplicitamente regolato a livello di legge, è una figura:

• priva di formazione specifica e non soggetta ad aggiornamenti professionali;
• le cui funzioni e limiti sono stabiliti internamente fra i condomini;
• dalle responsabilità limitate in relazione ai compiti retribuiti;
• non soggetta a obblighi di aggiornamento di registri ufficiali, né di precisa rendicontazione;
• priva di rappresentanza legale nelle controversie verso terzi, a meno che non riceva un mandato specifico dal condomino, o dai condomino, coinvolti in simili questioni.

Quanto costa un capo condomino

Definiti i compiti e i limiti del condomino facente funzioni di amministratore, quanto costa questa figura agli altri proprietari? Si tratta di un dubbio a cui è difficile dare una risposta universale, poiché vi sono molti fattori da prendere in considerazione. Il primo, la possibilità che il proprietario incaricato decida di ricoprire questo ruolo volontariamente, senza che vi sia alcun accordo economico.

Gli eventuali costi sono di qualche decina di euro l’anno per unità abitativa, ma sono gli stessi condomini a definire quale sia il limite di spesa di cui farsi carico, ad esempio in base:

• al numero di appartamenti;
• alle effettive necessità e difficoltà di gestione;
• alla complessità delle funzioni richieste al capo condomino;
• ai compensi medi per questo ruolo nella propria zona di residenza.

Quanto guadagna un capo condomino

I guadagni di un capo condomino possono essere decisamente variabili perché, come visto, si tratta di un ruolo che non prevede specifica regolamentazione e, di conseguenza, il compenso dipende dagli accordi presi con gli altri proprietari dello stabile. Ancora, è utile ribadire che questa figura può essere anche semplicemente volontaria e gratuita. In linea generale, si può stimare come compensazione qualche centinaia di euro l’anno, a seconda della grandezza del condominio.

Per contro, è utile sapere che un amministratore ha generalmente un costo indicativo tra gli 80 e i 300 euro l’anno per unità abitativa - con forti differenze su base territoriale e sulla complessità dell’edificio da gestire - con tariffari spesso definiti dalle associazioni di categoria.