A chi spetta la quota condominiale in caso di vendita dell’immobile?

A chi spetta la quota condominiale, in caso di vendita di un immobile? È una questione che non va di certo sottovalutata, perché la ripartizione delle spese tra acquirente e venditore potrebbe essere ben diversa rispetto a quanto si potrebbe comunemente ritenere. Vi possono essere delle eccezioni in base alla natura di tali spese, se ordinarie o straordinarie.

Chi paga il condominio in caso di vendita?

Può capitare frequentemente che, nel mentre di una compravendita di un’unità immobiliare, vengano deliberate delle nuove spese condominiali. E, più che lecitamente, sorge il dubbio su chi debba pagarle: il venditore, quindi l’ex proprietario dell’immobile, oppure l’acquirente?

La questione non è di semplice risoluzione, anche se vi sono dei riferimenti normativi - così come dei pareri della giurisprudenza - che possono di certo essere d’aiuto. A partire dall’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che stabilisce l’obbligo di pagamento in solido per chi subentra nei diritti di un condomino, relativamente all’anno in corso e quello precedente. In altre parole:

• sia l’acquirente che il venditore sono responsabili delle spese condominiali relative all’anno in cui è avvenuta la compravendita e, fatto non meno importante, all’anno precedente;
• i relativi obblighi di pagamento riguardano unicamente le responsabilità di acquirente e venditore verso il condominio, non il loro reciproco rapporto.

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Dopodiché, è certamente importante anche l’articolo 1118 del Codice Civile, che prevede che le spese condominiali siano a carico di chi è titolare di un diritto di proprietà, o di un altro diritto reale, sull’unità immobiliare all’interno del condominio.

Quali spese condominiali sono a carico del venditore

Entrando maggiormente nel dettaglio, è utile comprendere come avvenga la ripartizione delle spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario. Innanzitutto, per capire a quali esborsi sia soggetto il venditore, è necessario rifarsi alla solita distinzione tra spese ordinarie e straordinarie. In linea generale:

• per le spese ordinarie, che non richiedono quindi una specifica approvazione in assemblea, valgono i principi del già specificato articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile: il pagamento è in solido tra acquirente e venditore, quindi il compratore può essere chiamato a corrispondere sia le spese in corso al momento dell’acquisto che quelle dell’anno precedente eventualmente non ancora corrisposte;
• per le spese straordinarie, per le quali è necessaria l’approvazione in assemblea in base alle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, dipende invece dalla data di effettiva stipula del contratto di vendita. Se antecedenti, sono a carico del venditore. Se successive, se ne occupa l’acquirente.

Semplificando, il venditore dovrà quindi occuparsi:

• in solido con l’acquirente, delle spese ordinarie;
• direttamente, delle spese straordinarie approvate prima della finalizzazione della compravendita.

È bene specificare che, in presenza di spese straordinarie deliberate prima del contratto definitivo di vendita, il venditore dovrà provvedervi anche se i lavori vengono realizzati successivamente alla stessa compravendita. Ancora, è utile sapere che venditore e compratore possono anche accordarsi differentemente sulle relative spese da corrispondere, purché ve ne sia testimonianza scritta. Tuttavia, tali accordi non solo opponibili al condominio.

Naturalmente, la ripartizione tra venditore e acquirente non deve essere confusa con la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino. In caso di vendita di un immobile affittato, gli eventuali diritti e doveri vengono semplicemente trasferiti dal vecchio al nuovo proprietario, mentre i costi condominiali a carico dell’inquilino rimangono invariati.

Invece, qualora vi fosse un credito delle spese condominiali del venditore nei confronti del condominio, quest’ultimo rimane in ogni caso a suo vantaggio, come anche chiarito dalla sentenza 11199/2021 della Corte di Cassazione.

Chi paga le spese condominiali dopo un rogito

Ma chi si deve occupare del conguaglio delle spese condominiali dopo il rogito? Può infatti capitare che, dopo la compravendita, emergano degli oneri arretrati non prontamente corrisposti dal venditore. In genere, valgono le indicazioni già fornite nel precedente paragrafo:

• le spese di manutenzione ordinaria sono in solido e, più specificatamente, può essere responsabile del pagamento - fino all’anno precedente - chi ha acquisito il titolo sull’immobile;
• le spese di manutenzione straordinaria, invece, spettano a chi è titolare al momento della loro delibera. Di conseguenza, se approvate dopo il rogito, saranno a pieno carico dell’acquirente.

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Di fronte a un simile quadro, può sorgere una più che legittima preoccupazione nell’acquirente: cosa accade, infatti, se dopo la compravendita emerge che il venditore ha accumulato un rilevante debito nei confronti del condominio? Per evitare brutte sorprese, e soprattutto per tutelarsi da grandi esborsi non preventivati, chi compra l’immobile dovrebbe farsi rilasciare una liberatoria dalle spese condominiali al rogito, ovvero un documento firmato che libera lo stesso acquirente dal pagamento di spese arretrate, che rimarranno pertanto in capo al venditore.

Cosa accade in presenza di debiti e spese non pagate

Definita come debba avvenire la ripartizione delle spese tra acquirente e venditore, cosa accade se emergono debiti o spese non pagate dopo la compravendita, soprattutto nel caso il compratore non si sia fatto rilasciare l’apposita liberatoria?

Spese ordinarie e straordinarie non pagate 

Quando emergono spese ordinarie o straordinarie non pagate, cosa può fare il condominio in caso di acquisto di un immobile?  Come previsto sempre dall’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, in presenza di quote condominiali non corrisposte, l’amministratore di condominio può agire direttamente per il loro recupero. Ad esempio, il condominio può ottenere un decreto ingiuntivo per le spese condominiali del vecchio proprietario, una soluzione che permette di richiederne il pagamento immediato senza la necessità di un procedimento ordinario. A questo scopo, è bene ricordare che:

• per le spese ordinarie, di cui l’acquirente può essere chiamato al pagamento in solido, si può fare riferimento solo a quelle che sono emerse nell’immediatezza della compravendita o, al massimo, all’anno precedente. Di conseguenza, il nuovo proprietario non è responsabile di spese addirittura antecedenti, il condominio si dovrà quindi rifare sul venditore;
• per le spese straordinarie, il nuovo acquirente risponde solo per quelle approvate dopo la compravendita. Anche in questo caso, il condominio dovrà rifarsi sul venditore.

Cause condominiali antecedenti alla compravendita
 

Cosa accade, invece, se emerge una causa condominiale iniziata prima dell’acquisto dell’immobile, ad esempio intentata dal condominio nei confronti del venditore in debito? Così come anche ribadito dalla Sentenza della Cassazione 10346/2019, l’acquirente di un’unità immobiliare in condominio non è responsabile dei contenziosi iniziati prima dell’acquisto dello stesso immobile. 

Inoltre, secondo l’orientamento della giurisprudenza, l’acquirente potrebbe essere chiamato a rispondere di eventuali oneri derivanti da cause precedenti solo se l’obbligo di pagamento è stato espressamente previsto nel contratto di compravendita.

Naturalmente, trattandosi di questioni molto complesse, ogni situazione deve essere singolarmente analizzata dal punto di vista giuridico. Per questo, prima di finalizzare una compravendita, è sempre consigliato che il papabile acquirente raccolga tutte le informazioni possibili su eventuali oneri non corrisposti dalla controparte e cause in corso. E, in ogni caso, farsi sempre rilasciare l’opportuna liberatoria al momento del rogito.