Acquistare casa da un costruttore fallito: cosa sapere

Cosa succede quando si procede ad acquistare casa da un costruttore fallito? Per quanto possa sembrare singolare, si tratta di una situazione tutt’altro che rara: basti pensare a chi ha sottoscritto un contratto con l’immobile in costruzione, per poi trovarsi con la società in fallimento prima che la casa venga consegnata o, ancora, in prossimità del rogito.

Il rischio maggiore è quello di vedersi sottratto l’immobile per via dell’azione revocatoria dei creditori dell’azienda fallita. Tuttavia, esistono specifiche protezioni di legge, come fideiussioni e assicurazioni che il costruttore deve sottoscrivere anche a tutela dei suoi clienti.

Cosa succede quando si compra una casa dal costruttore

Sono sempre più le persone che, con il desiderio di trovare una casa dotata degli ultimi standard abitativi ed energetici, decidono di acquistare un immobile di nuova realizzazione direttamente dal costruttore. A differenza della compravendita fra privati, si ha infatti la certezza di entrare in possesso di un’abitazione libera da problematiche dovute all’usura, così come anche alla vetustà degli impianti, perciò teoricamente libera da spese aggiuntive nel tempo.

Quando ci si orienta sugli immobili di nuova realizzazione, le alternative a disposizione sono sostanzialmente due:

• l’acquisto di un immobile già costruito e, di conseguenza, in pronta consegna;
• l’acquisto di un immobile in costruzione o ancora da realizzare, con l’effettiva consegna entro scadenze predefinite. In questo caso, si firma un contratto preliminare e l’effettiva compravendita si conclude al momento del rogito.

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Ma cosa succede se si acquista un immobile da una società che poi fallisce? Come accennato in apertura, il costruttore potrebbe fallire in prossimità del rogito - perciò, nei mesi immediatamente antecedenti o successivi - oppure prima di consegnare effettivamente la casa.

Costruttore in fallimento dopo il compromesso di vendita

Il primo caso da prendere in considerazione è quello di un costruttore che, nonostante gli impegni presi con i clienti, fallisce dopo il compromesso di vendita, prima del rogito. Una simile situazione si può verificare quando:

• l’immobile è ancora in costruzione, quindi l’azienda ha stretto con il cliente un preliminare di compravendita, ma fallisce prima della consegna;
• l’immobile è già costruito, ma il costruttore fallisce prima dell’effettivo rogito.

In questi casi, il rischio principale per gli acquirenti è quello di finire al centro di un’azione revocatoria fallimentare. In altre parole, il curatore fallimentare può richiedere l’annullamento degli atti compiuti dalla società costruttrice prima del fallimento, come appunto i compromessi e gli atti di vendita. L’acquirente può perciò essere privato dell’immobile, con l’unica soluzione di inserirsi nel passivo fallimentare come creditore.

Ma come tutelarsi dalla revocatoria fallimentare? Il D.Lgs. 122/2005 - noto anche come legge TAIC, Tutela degli Acquirenti degli Immobili da Costruire - ha introdotto specifiche garanzie per chi compra una casa in costruzione o, ancora, non è giunto al rogito. In particolare, i costruttori hanno l’obbligo di:

• rilasciare una fideiussione a garanzia delle somme versate o da versare da parte dell’acquirente, contestualmente alla stipula del contratto preliminare o di qualsiasi altro atto che preveda obblighi di pagamento. La fideiussione copre gli interi importi versati e interviene in caso il costruttore fallisca;
• sottoscrivere una polizza assicurativa, della durata decennale e postuma al rogito, che protegga l’acquirente per tutti i problemi costruttivi che potrebbero sorgere dopo il trasferimento di proprietà.

Grazie a questo intervento legislativo, anche in caso di fallimento l’acquirente può procedere a una compravendita sicura di una casa ancora in costruzione. In ogni caso, è anche utile procedere alla trascrizione del preliminare di compravendita nei registri immobiliari. Sebbene questa azione non sia sufficiente per evitare la revocatoria, l’articolo 67 della Legge Fallimentare prevede che quest’ultima non sia esercitabile se l’immobile è stato acquistato “al giusto prezzo” - quindi, sostanzialmente in linea con i valori di mercato - e sia adibito ad abitazione principale del compratore o di parenti e affini fino al terzo grado.

Fallimento del costruttore dopo il rogito

Ma cosa succede se il costruttore fallisce dopo il rogito? A dispetto delle credenze comuni, non bisogna pensare che il trasferimento di proprietà sia sufficiente per esentare l’acquirente da qualsiasi conseguenza. Infatti, anche in questo caso è possibile l’azione di revoca fallimentare, se con l’atto di vendita si può costituire un pregiudizio nei confronti dei creditori. Il compratore può quindi sempre vedersi sottratto l’immobile, con la necessità di inserirsi nel passivo fallimentare in qualità di creditore.

Anche in questo caso, però, la legge tutela gli acquirenti. In base sempre al già citato articolo 67 della Legge Fallimentare, gli atti di vendita non sono revocabili se:

• l’atto di vendita è stato correttamente trascritto nei registri immobiliari;
• l’acquisto dell’immobile è avvenuto al giusto prezzo, indicativamente tra il 20 e il 25% in eccesso o in ribasso rispetto ai valori medi di mercato;
• l’immobile è destinato ad abitazione principale del compratore o di suoi parenti e affini fino al terzo grado.

Cosa verificare prima di comprare casa dal costruttore

Appresi i possibili rischi di una compravendita da un venditore in fallimento, così come le tutele per gli acquirenti previste per legge, è anche utile muoversi in senso preventivo. Infatti, la scelta del giusto costruttore può diminuire la probabilità finisca in crisi. Ma cosa verificare, prima di acquistare casa?

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In linea generale, vi sono alcune questioni che il papabile compratore dovrebbe sempre prendere in debita considerazione:

• la solidità finanziaria del costruttore, con la visione dei bilanci aziendali, eventuali procedure legali presenti o in corso, pendenze fiscali e molto altro ancora. Può essere anche utile vagliare il parere di precedenti acquirenti o, ancora, l’estensione del mercato in cui il costruttore agisce;
• l’assenza di gravami o ipoteche, se l’immobile è già costruito, tutte informazioni disponibili tramite visura ipotecaria o dai registri immobiliari;
• l’effettiva presenza della fideiussione e della polizza assicurativa obbligatorie per legge;
• la conformità urbanistica ed edilizia degli immobili già costruiti oppure in via di costruzione.

Come funziona il pagamento di una casa in costruzione

Sempre allo scopo di minimizzare il rischio di revocatoria per l’acquisto di un’immobile da una società, è utile anche capire come avvenga il pagamento di una casa in costruzione. Di norma, gli accordi tra acquirente e costruttore prevedono che:

• si versino anticipi progressivi nel tempo, in base allo stato di avanzamento dei lavori per l’immobile;
• il costruttore garantisca gli acconti versati con una fideiussione, così come previsto dalla già citata Legge 122/2005.

In genere, il pagamento si conclude con la consegna dell’immobile e il relativo rogito, quando si versano le ultime rate d’acconto o, ancora, una maxi-rata finale. È però fondamentale che tutti i pagamenti avvengano con metodi tracciabili, come il bonifico, indicando chiaramente nella causale il versamento a titolo di acconto e i riferimenti del contratto sottoscritto. Dimostrare di essere in regola con i pagamenti è fondamentale, poiché permette di comprovare il rispetto degli accordi sottoscritti e, ancora, l’effettiva vendita dell’immobile a giusto prezzo, elemento indispensabile per evitare un’azione revocatoria.

Per queste ragioni, il processo di acquisto e di pagamento di un immobile ancora in costruzione dovrebbe avvenire con l’aiuto del proprio legale di fiducia o, ancora, del proprio commercialista.