Condominio orizzontale: cos’è e come viene regolato

Esiste una tipologia di condominio che non si caratterizza per la disposizione verticale delle unità immobiliari, bensì in orizzontale o su livelli adiacenti, come nel caso delle villette a schiera. È il condominio orizzontale, che rappresenta una forma di proprietà immobiliare condivisa sempre più diffusa, sia all’interno dei grandi centri urbani che nelle località più turistiche. Queste unità abitative, anche quando autonome, condividono servizi e parti comuni, come ad esempio i vialetti d’accesso, i giardini e molto altro ancora. Ma come funziona un condominio orizzontale, come viene amministrato e come si suddividono le spese?

Cos’è un condominio orizzontale

Sempre più di frequente, sia nelle grandi città che nelle zone di villeggiatura, così come già accennato in apertura, il condominio orizzontale rappresenta un’innovativa forma di condivisione della proprietà immobiliare. Ma cosa si intende, più precisamente, quando ci si riferisce a questa struttura?

Come facile intuire, la definizione di condominio orizzontale si riferisce a un complesso abitativo dove le singole unità immobiliari non sono disposte in verticale, come accade in un classico edificio condominiale, bensì in orizzontale o su piani adiacenti. Le stesse unità immobiliari possono essere disposte in modo contiguo oppure risultare fisicamente separate, purché legate dalla condivisioni di parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117-bis del Codice Civile.

La normativa sul condominio orizzontale

Dal punto di vista normativo, il condominio orizzontale è rientrato nelle fattispecie previste dall’articolo 1117-bis del Codice Civile, quest’ultimo introdotto con la Legge 220/2012, nota anche come Riforma del Condominio. Tramite questo intervento di legge si è ampliata la portata del precedente articolo 1117, in merito alle parti comuni del condominio. In particolare, le disposizioni previste si applicano anche quando:

• le parti comuni appartengono a più edifici, ovvero a più condomini di unità immobiliari;
• per qualsiasi edificio che condivida parti comuni con altri.

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Semplificando, secondo l’articolo 1117-bis, la disciplina condominiale si applica sia a unità abitative contigue - come nel caso di un condominio di villette a schiera, così come già specificato - sia edifici fra loro separati, purché sussista fra di loro una relazione di accessorietà con parti comuni.

Oltre alle definizioni di legge, è utile ricordare che anche la giurisprudenza si è espressa più volte sulla questione. Ad esempio, in merito al condominio orizzontale la Cassazione, con la sentenza 1680/2015, ha stabilito che basta la presenza di parti comuni per configurare questa tipologia di condominio, indipendentemente dalla struttura del complesso.

Quali sono i tipi di condominio

È però utile ricordare che il condominio orizzontale rappresenta solo una delle tante tipologie esistenti di proprietà condivisa a uso condominiale. Oltre ai complessi che si sviluppano orizzontalmente, vale la pena di citare anche:

• il condominio verticale, ovvero la tipologia più diffusa, dove le singole unità immobiliari si sviluppano in altezza, condividendo parti comuni come tetto, scale, ascensori e via dicendo;
• il supercondominio - indipendentemente si sviluppi in orizzontale o in verticale - che prevede un complesso caratterizzato da più immobili che condividono parti comuni, come strade interne, impianti o servizi;
• il condominio minimo, che si realizza quando sono presenti solo due proprietari;
• il condominio parziale, che si concretizza quando alcune parti comuni servono solo un gruppo di condomini, come nel caso di un garage utilizzato solo dai residenti di una ala dell’edificio, così come un giardino accessibile solo a una porzione ristretta di condomini.

Caratteristiche del condominio orizzontale

Specificato cosa si intenda per condominio parziale, e i relativi riferimenti di legge, è utile concentrarsi sulle sue caratteristiche. Data la sua particolare configurazione, è infatti più che legittimo chiedersi quali siano effettivamente le parti comuni e, ancora, come vengano amministrate.

Condominio orizzontale: parti comuni

Il primo fattore da prendere in considerazione, per comprendere come avvenga la gestione di un condominio orizzontale, è quello delle parti comuni. Come già visto, l’articolo 1117 del Codice Civile si applica anche per questa configurazione, ma quali sono le porzioni o i servizi effettivamente in comune?

Si tratta di un quesito tutt’altro che banale, perché molti condomini orizzontali presentano unità abitative pressoché indipendenti, ad esempio con ingressi dedicati e individuali per ogni singola unità. Di conseguenza, si possono considerare come parti comuni:

• il suolo su cui sorgono gli edifici;
• i muri perimetrali o le recinzioni che circondano il complesso abitativo, se presenti;
• i vialetti e i giardini condividi;
• gli impianti idraulici che collegano le varie unità abitative;
• l’illuminazione esterna di cui tutti usufruiscono;
• garage o zone parcheggio destinate a tutti i condomini.

Ovviamente, la lista delle porzioni in comune potrebbe essere notevolmente più ampia rispetto a quella presentata, poiché molto dipende dalla struttura e dalla configurazione delle stesse proprietà condivise.

Tetto e facciate nel condominio orizzontale

Quando si parla di parti comuni del condominio orizzontale, sorgono dei più che comprensibili dubbi su alcuni elementi degli edifici che, pur all’interno di un contesto condominiale, in realtà servono unità immobiliari singole. 

Ad esempio, cosa accade nel condominio orizzontale con il tetto? In linea generale:

• se il tetto copre solo le singole unità immobiliari, come spesso accade per le abitazioni tra di loro fisicamente separate, viene solitamente considerato una parte di proprietà esclusiva;
• se rientra nelle costruzioni che ricoprono tutte le unità condominiali, casistica molto diffusa per le villette a schiera, il tetto è considerato una parte comune.

E per le facciate del condominio orizzontale? La questione analoga e, più precisamente, dipende dall’assetto dello stesso complesso di edifici:

• se la facciata è di proprietà individuale, ad esempio perché riguarda un’unità immobiliare fisicamente separata dalle altre, il singolo procede alla manutenzione a sue spese, tuttavia nel rispetto del decoro architettonico di tutto il plesso e rispettando le norme previste dal regolamento condominiale;
• se la facciata è invece parte comune, ogni intervento di manutenzione o rifacimento dovrà essere preventivamente approvato dall’assemblea condominiale, in base alle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, come accade in un condominio classico.

Condominio orizzontale e obbligo dell’amministratore

Un dubbio frequente è sapere se il condominio orizzontale sia soggetto all’obbligo di amministratore. Anche in questo caso - e, in generale, in qualsiasi configurazione condominiale - vale quanto disposto dall’articolo 1129 del Codice Civile: la nomina dell’amministratore è necessaria se i condomini sono più di otto.

Naturalmente, questa figura dovrà occuparsi dell’intera gestione del complesso, quindi dell’amministrazione delle parti comuni, della rendicontazione e molto altro ancora. Ancora, dovrà verificare l’applicazione e il rispetto del regolamento del condominio orizzontale.

La ripartizione delle spese nel condominio orizzontale

Dopo aver analizzato la suddivisione delle parti comuni e il ruolo dell’amministratore condominiale, è sicuramente interessarsi soffermarsi sulla ripartizione delle spese nel condominio orizzontale. Anche per questa tipologia di proprietà immobiliare condivisa, il riferimento è sempre all’articolo 1123 del Codice Civile. Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del complesso condominiale dovranno infatti essere suddivide:

• in base ai millesimi di proprietà;
• salvo diversa indicazione nel regolamento del condominio orizzontale.

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Infatti, con la Riforma del Condominio del 2012, è stata introdotta una maggiore flessibilità, che permette di derogare alla proporzionalità millesimale per alcune spese, purché vi sia l’approvazione all’unanimità in assemblea. Inoltre, nel condominio orizzontale spesso viene considerato a chi servano davvero gli interventi:

• le spese per opere che interessano tutti i condomini, come ad esempio il rifacimento dell’intero impianto di illuminazione esterno, sono a carico di tutti i proprietari;
• i costi che riguardano solo una porzione di condomini, come ad esempio la ristrutturazione di vialetti che servono solo alcune unità immobiliari, sono generalmente ripartiti solo fra chi ha un preciso interesse.

Condominio orizzontale e tabelle millesimali

Ma proprio in merito alla ripartizione delle spese nel condominio orizzontale, come vengono elaborate le tabelle millesimali? In linea generale, si considerano:

• la superficie e il volume delle singole unità immobiliari;
• la loro destinazione d’uso;
• le caratteristiche strutturali e funzionali delle stesse unità, così come delle parti comuni.

Le tabelle millesimali dovranno poi essere approvate dall’assemblea condominiale e allegate al regolamento. 

Proprio data la natura complessa di un condominio orizzontale, soprattutto quando composto da più edifici condominiali, per tutte le questioni che potrebbero sorgere è sempre utile affidarsi a un legale di propria fiducia.