Bilancio condominiale approvato dopo 5 anni: cosa comporta

È possibile che il bilancio condominiale venga approvato in ritardo? È l’interrogativo che comprensibilmente sorge fra i condomini, desiderosi di ottenere la massima chiarezza sulla gestione delle spese e, naturalmente, sulla regolarità contabile del condominio. D’altronde, i ritardi possono sottendere problematiche amministrative o contenziosi di cui, per trasparenza, gli stessi condomini dovrebbero essere informati. 

Fortunatamente la normativa italiana, supportata dalla giurisprudenza, consente di gestire un bilancio condominiale approvato dopo 5 anni, definendo le modalità di approvazione e le possibili conseguenze.

Quali sono i termini per la presentazione del rendiconto condominiale

Prima di analizzare le implicazioni di un ritardo, è innanzitutto necessario comprendere quali siano le tempistiche per la presentazione e la conseguente approvazione del bilancio condominiale.

L’articolo 1130 del Codice Civile prevede che l’amministratore debba redigere il rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario. Quest’ultimo può indifferentemente coincidere:

• con l’anno solare;
• con l’anno gestionale, se diversamente stabilito dal regolamento condominiale.

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Come previsto dall’articolo 1130-bis, sempre del Codice Civile, il rendiconto dovrà comprendere il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e una nota esplicativa, affinché l’assemblea condominiale possa quindi procedere alla sua approvazione. La convocazione dell’assemblea deve rispettare i termini previsti dal regolamento condominiale e, in ogni caso, quelli dell’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che impone una comunicazione almeno 5 giorni prima della riunione condominiale.

Almeno in linea teorica, si evince che il bilancio condominiale debba perciò essere elaborato e approvato annualmente, tanto che la mancata consegna entro i 180 giorni rappresenta una grave mancanza da parte dell’amministratore, il quale rischia la revoca per giusta causa, così come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile. Eppure, nella realtà, può capitare che il condominio debba procedere all’approvazione di bilanci condominiali degli anni precedenti, per ritardi accumulati. Come gestire queste situazioni?

La gestione dei ritardi per i bilanci condominiali

Quando il condominio si trova a dover visionare e approvare bilanci tardivi, inerenti ad anni diversi da quello attuale di chiusura d’esercizio, la gestione può essere anche molto complessa. Serve infatti comprendere la natura del ritardo, le possibili conseguenze e le possibilità di approvazione posticipata eventualmente previste dalla legge.

Le cause e le conseguenze di un bilancio in ritardo

Innanzitutto, è indispensabile comprendere quali siano le cause che determinano una presentazione tardiva del bilancio condominiale. Le ragioni possono essere molteplici e, fra le più comuni, si elencano:

• l’inefficienza dell’amministratore;
• i contenziosi tra condomini;
• la mancanza di una precisa documentazione contabile;
• le difficoltà nel convocare l’assemblea di condominio.

Ma quali sono le conseguenze di un bilancio condominiale non approvato entro i termini, che deve perciò essere gestito ad anni di distanza? In linea generale, l’approvazione in ritardo può rendere più complessa la gestione ordinaria e straordinaria dello stesso condominio. Per l’amministratore, è infatti più difficile:

• giustificare le spese condominiali;
• riscuotere le quote da parte dei singoli condomini.

A questo scopo, è utile sottolineare che le spese condominiali ordinarie sono soggette a una prescrizione quinquennale, come previsto dall’articolo 2948 del Codice Civile, con il termine che decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto. Un ritardo prolungato, come nel caso di un bilancio condominiale approvato dopo 5 anni, può rendere inesigibili i crediti relativi a tali spese, salvo interruzioni della prescrizione tramite atti formali, come diffide o decreti ingiuntivi. 

La gestione del rendiconto condominiale e dei debiti pregressi è perciò cruciale: ad esempio, un nuovo stato di riparto può includere solo crediti non prescritti, facilitandone la riscossione previa approvazione assembleare. Quelli già prescritti restano invece inesigibili e la loro inclusione espone la delibera a impugnazione. Le spese straordinarie, invece, seguono la prescrizione decennale, come previsto dall’articolo 2946 del Codice Civile.

Quando è possibile approvare un bilancio dopo anni

Ma è davvero possibile procedere alla presentazione posticipata del bilancio? Per quanto l’articolo 1130 imponga all’amministratore di redigere il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, la legge non prevede termini massimi per l’approvazione di bilanci arretrati.

In generale, la giurisprudenza considera possibile l'approvazione di bilanci arretrati: la sentenza 17135/2021 del Tribunale di Roma, infatti, ne conferma la validità in presenza di una documentazione completa, con ogni rendiconto riferito a un singolo esercizio finanziario.
 

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Per quanto l'approvazione in ritardo sia possibile, è però indispensabile prestare attenzione alle tempistiche di prescrizione delle spese. Ad esempio:

• l'approvazione di un bilancio condominiale dopo 3 anni non comporta particolari problemi nel recupero delle quote dei singoli condomini per le spese ordinarie, perché il periodo di prescrizione non viene superato;

• l'approvazione dopo 5 anni, invece, può rendere difficile il recupero delle spese ordinarie ormai prescritte, mentre i crediti non prescritti possono essere inclusi in un nuovo stato di riparto.

Data l’eccezionalità di un’approvazione tardiva, i condomini possono richiedere la revisione del bilancio condominiale approvato avvalendosi di un revisore contabile, previa delibera assembleare. Allo stesso modo, gli stessi condomini e i titolari di diritti di godimento reale sull’immobile potranno prendere visione della documentazione condominiale relativa alla rendicontazione.

Cosa deve fare l’amministratore se il bilancio è in ritardo

Per procedere a sanare un bilancio condominiale da anni in attesa di presentazione, il ruolo dell’amministratore diventa centrale. Quest’ultimo dovrà infatti:

• ricostruire l’intera contabilità, recuperando fatture, contratti e movimenti bancari;
• redigere il rendiconto per l’annualità arretrata e, se si rende necessario gestire più anni, preparare elaborazioni distinte;
• convocare un’assemblea condominiale per l’approvazione dei bilanci condominiali degli anni precedenti;
• ottenere la maggioranza necessaria, secondo quanto stabilito dall’articolo 1136 del Codice Civile. In prima convocazione sarà necessaria la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio, mentre in seconda dovranno rappresentare un terzo dei millesimi;
• una volta approvati i rendiconti, aggiornare i registri contabili.

Cosa succede se non si approvano i bilanci condominiali

Nei precedenti paragrafi sono state illustrate le modalità, e le possibili conseguenze, della presentazione tardiva del rendiconto di condominio. Ma cosa succede se il bilancio non viene proprio approvato, ad esempio perché non si ottiene il voto favorevole dell’assemblea o, ancora, l’amministratore non è più in grado di rendicontarlo per spese troppo lontane nel tempo?

Come già visto, senza l’approvazione del bilancio è difficile procedere alla gestione del condominio. Ad esempio:

• l’amministratore si trova in difficoltà a ottenere il pagamento delle quote ai condomini, poiché un bilancio approvato rappresenta un titolo più solido per ottenere decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi;
• il condominio vede limitata la sua capacità di agire contro condomini morosi o a intentare cause legali contro i fornitori. 

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Sempre come già specificato, la mancata approvazione può sfociare in conseguenze sullo stesso amministratore. Se è dovuta a un ritardo nella presentazione per negligenza, oppure si rilevano errori e incongruenze imputabili allo stesso amministratore, quest’ultimo rischia la revoca, in base a quanto previsto dall’articolo 1129.

Per contro, se la mancata approvazione deriva dal mancato raggiungimento delle maggioranze previste in sede di delibera, non vi sono responsabilità dirette dell’amministratore. Tuttavia, l’assenza di un bilancio approvato crea quell’impasse gestionale, già precedentemente illustrata. In questo caso, l’amministratore dovrà convocare nuove assemblee, per tentare di ottenerne l’approvazione.

Un solo condomino può bloccare l’approvazione del bilancio?

In merito alla delibera assembleare, sorge un quesito frequente: cosa succede se un solo condomino non approva il bilancio? Come si evince dalle maggioranze stabilite dall’articolo 1136 del Codice Civile, il voto contrario di un singolo condomino non impedisce l’accettazione della rendicontazione presentata, poiché bastano:

• la maggioranza degli intervenuti in prima convocazione, purché rappresentino la metà dei millesimi condominiali;
• la maggioranza degli intervenuti in seconda convocazione, purché rappresentino un terzo dei millesimi condominiali.

Tuttavia, il condomino in disaccordo può impugnare la delibera entro 30 giorni, a partire dalla data della delibera per i presenti o dalla comunicazione per gli assenti, come previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile. Ovviamente, in una simile situazione è utile che il condomino chieda un parere preventivo a un legale di fiducia, perché il processo di impugnazione prevede un ricorso al tribunale.