Recuperare i canoni non pagati dopo lo sfratto per finita locazione

Il proprietario di un immobile che abbia intenzione di procedere nei confronti di un inquilino moroso deve seguire delle regole ben precise, soprattutto quando ha intenzione di avviare le pratiche per lo sfratto per finita locazione e canoni non pagati: è necessario, infatti, avviare una procedura giudiziale, attraverso la quale ottenere un decreto ingiuntivo. In questo modo riesce ad avere un titolo esecutivo per tentare di recuperare le somme non incassate.

Sfratto per morosità e per finita locazione, le differenze

Quale differenza intercorre tra lo sfratto per morosità o per finita locazione? Sostanzialmente sono due azioni legali simili tra loro dal punto di vista delle tempistiche e delle procedure da seguire. Ma possono essere utilizzate in casi differenti. In generale, però, è sempre una buona abitudine verificare la banca dati morosità immobiliare quando si è in procinto di affittare un immobile.

Il proprietario dell’immobile può ricorrere allo sfratto per morosità nel momento in cui l’inquilino non versa il canone di locazione e i suoi accessori - come per esempio le spese condominiali - nei tempi e nei modi pattuiti dal contratto d’affitto. Lo sfratto per finita locazione, invece, può essere avviato nel momento in cui il conduttore non ha intenzione di liberare l’immobile quando sopraggiunge la scadenza contrattuale.

Altra importante differenza è data dalle tempistiche: per lo sfratto per morosità è necessario attendere almeno un ritardo di venti giorni dalla scadenza del pagamento, mentre quello per finita locazione può essere avviato subito. 

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Termina la locazione, ma l’inquilino è moroso

A questo punto sorge una domanda molto importante a cui dare una risposta: cosa succede se si ha un cumulo di sfratto per contratto scaduto e per morosità? Nel caso in cui si dovesse venire a verificare una situazione del genere il proprietario può richiedere uno sfratto per entrambi i motivi, ma è necessario dare la priorità alla morosità. In altre parole la finita locazione deve essere posta in secondo piano.

Grazie a questo escamotage il locatore ha la possibilità di ottenere una convalida di sfratto per morosità, velocizzando i tempi di la risoluzione del rapporto con il conduttore. Dare la precedenza alla morosità rispetto alla finita locazione, tra l'altro, permette di non cadere in errore e far diventare le sue azioni legali incompatibili tra di loro. Emblematica, in questo senso, è la sentenza n. 551/2023 del Tribunale di Latina che ha rigettato lo sfratto per finita locazione nei confronti di un conduttore moroso.

Gli errori che non devono essere commessi

Nel caso preso in esame dai giudici di Latina è stato messo in evidenza un comportamento contraddittorio da parte del proprietario, che con una lettera raccomandata ha affermato di voler rientrare in possesso dell’immobile, ma il successivo atto di transazione ha indicato un altro tipo di volontà.

Ma in cosa consisteva la posizione contraddittoria rispetto alla volontà che l’appartamento fosse lasciato libero? Il proprietario dell'immobile, dopo aver richiesto lo sfratto per finita locazione, aveva avviato un'azione per recuperare i canoni di locazione non pagati dal conduttore. Nella raccomandata attraverso la quale ha richiesto il saldo degli arretrati, prevedeva lo sfratto per morosità solo e soltanto nel caso in cui l’inquilino non avesse provveduto al pagamento degli arretrati. Secondo i giudici, questa previsione è indicativa della volontà di rinnovare il contratto.

L’accordo per rientrare dei canoni di locazione non pagati, in linea temporale, è stato proposto dopo che la lettera di disdetta è stata inviata: questo è il motivo per il quale la domanda di sfratto per finita locazione è venuta a decadere.

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Quanti canoni non pagati per sfratto

Per poter procedere con lo sfratto per morosità, nel caso in cui l’immobile sia stato locato ad uso abitativo, è sufficiente saltare il pagamento di un solo canone. La pratica può essere fatta partire una volta che siano decorsi 20 giorni dalla scadenza. Se, invece, il mancato pagamento si riferisce agli oneri accessori, le pratiche possono partire nel momento in cui il valore complessivo del credito è pari a due mensilità di affitto.

Il discorso cambia leggermente nel momento in cui per l’immobile c’è un contratto di locazione commerciale: in questo caso per avviare le pratiche dello sfratto è necessario che ci sia anche un grave inadempimento da parte del conduttore. Questo significa che non è sufficiente saltare il pagamento di un unico canone.

Ad ogni modo è sempre opportuno verificare quali clausole contiene il contratto di affitto: nel caso in cui sia stato redatto da un professionista, potrebbe contenere una clausola risolutiva espressa, che permette di procedere con lo sfratto anche quando si è saltato di pagare anche una sola mensilità.

Come richiedere i canoni non pagati dopo lo sfratto

Uno dei problemi da affrontare dopo lo sfratto per finita locazione è la richiesta dei canoni non pagati. Il proprietario dell’immobile deve avviare una procedura giudiziale attraverso la quale potrà ottenere un decreto ingiuntivo. In questo modo può ottenere un titolo esecutivo che gli permetterà di recuperare le somme che gli spettano.

La strada da percorrere, in questo caso, è la seguente:

• prima di tutto è necessario ottenere la convalida dello sfratto. Il locatore, quando l’inquilino è moroso, deve rivolgersi al Tribunale territorialmente competente, per convalidare lo sfratto;

• decreto ingiuntivo. Nel caso in cui il giudice dovesse accogliere le richieste del proprietario dell’immobile, emette un decreto ingiuntivo, attraverso il quale impone all’inquilino di versare i canoni di locazione che non ha pagato;

• esecuzione forzata. Se l’inquilino non dovesse saldare gli arretrati entro i termini stabiliti, il locatore ha la possibilità di chiedere l’esecuzione forzata, attraverso la quale vengono pignorati lo stipendio e gli eventuali beni di proprietà dell’inquilino;

• termine di prescrizione. Ricordiamo che il decreto ingiuntivo ha una validità pari a 10 anni. Il proprietario, ad ogni modo, ha la possibilità di interrompere la prescrizione con un qualsiasi atto interruttivo.

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Cosa cambia con la riforma Cartabia

Quanto impatta la riforma Cartabia sullo sfratto per finita locazione? La nuova norma prevede che, anche quando sia presente una contestazione da parte del debitore, nel momento in cui questa è manifestamente infondata, il decreto ingiuntivo possa essere emesso.

L’obiettivo è quello di cercare di rendere il più veloce possibile la risoluzione delle controversie e, soprattutto, di evitare che la presenza di eventuali contestazioni possano rallentare i tempi della procedura.

Tra l’altro, proprio grazie alla riforma Cartabia, le modalità di notifica del decreto ingiuntivo sono state semplificate: può essere utilizzata la posta elettronica certificata o possono essere adottate delle altre modalità telematiche.

Una delle novità introdotte prevede che il debitore possa chiedere la sospensione dell’esecuzione del decreto ingiuntivo nell’attesa che arrivi una decisione da parte del giudice sulla validità o meno della contestazione che è stata sollevata.