Sentenze della Cassazione sulla ripartizione delle spese del tetto

Nel corso degli ultimi anni, sono state emesse diverse sentenze della Cassazione sulla ripartizione delle spese del tetto, una questione che da sempre anima accese diatribe condominiali. Comprendere chi debba sostenere i costi di manutenzione o di rifacimento non è infatti semplice, soprattutto quando il tetto dell’edificio è di proprietà esclusiva di uno o più condomini. Ma come orientarsi?

Il tetto come parte comune del condominio

Innanzitutto, anche per comprendere l’orientamento prevalente della giurisprudenza, è utile ricordare la natura del tetto condominiale. Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, anche il tetto rientra fra le parti comuni dell’immobile, salvo che un titolo - ad esempio un atto notarile o il regolamento contrattuale - disponga diversamente.

Questo perché la funzione primaria di questa struttura è proteggere l’edificio dagli agenti atmosferici, caratteristica di cui godono tutti i condomini. Una simile funzione permane anche quando il tetto non è condominiale, ovvero se la proprietà esclusiva per uno o più condomini è stata definita:

• a livello di regolamento contrattuale;
• tramite una votazione all’unanimità in assemblea condominiale.

Di conseguenza, seppur con criteri di ripartizione diversi, anche per un tetto di proprietà esclusiva, il condominio concorre a sostenere una porzione delle spese di manutenzione o rifacimento.

Come si suddividono le spese di ripartizione del tetto

Sul tema della ripartizione delle spese del tetto la Cassazione è intervenuta più volte, ribadendo ed esplicitando alcune delle disposizioni di legge, come ad esempio quelle previste dall’articolo 1123 del Codice Civile.

La ripartizione standard di costi per il tetto

All’interno di un condominio, la ripartizione di base delle spese del tetto condominiale è definita dal già citato articolo 1123 del Codice Civile. Quest’ultimo specifica che i costi di manutenzione o rifacimento delle parti comuni devono essere sostenuti da tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà detenuti.

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Con la sentenza 24927/2019, la Corte di Cassazione ha ribadito che questa suddivisione è sempre valida per i tetti completamente condominiali, sottolineando l’impossibilità di suddividere le spese in modo diverso. Ad esempio, non si può procedere a una ripartizione dei costi a zone, coinvolgendo unicamente le unità immobiliari che si trovano verticalmente sottostanti alla porzione di copertura interessata dai lavori.

Ancora, l’articolo 1123 del Codice Civile vale anche per le infiltrazioni provenienti dal tetto condominiale, che danneggiano solo alcune unità immobiliari: tutti i condomini concorrono comunque a sostenere le spese, in base ai millesimi di proprietà.

Il tetto di proprietà esclusiva e il condominio parziale

Vi sono però delle eccezioni al criterio generale definito dall’articolo 1123 del Codice Civile, ribadito anche in Cassazione. Il primo caso è quello della ripartizione delle spese per il tetto di proprietà esclusiva, la cui manutenzione segue i principi stabiliti dall’articolo 1126 del Codice Civile:

• il proprietario sostiene 1/3 dei costi;
• il condominio i restanti 2/3, ripartiti secondo i millesimi.

Sulla questione, una sentenza della Cassazione sulla ripartizione delle spese per il lastrico solare - la 1451/2014 - ha specificato che il proprietario dell’attico il cui lastrico funge da copertura dovrà partecipare alle spese sia come utente esclusivo - quindi, per un terzo dei costi - che come condomino coperto, in base ai millesimi di proprietà sui restanti due terzi.

La compartecipazione agli interventi necessari per un tetto di proprietà esclusiva, così come la suddivisione delle spese per un lastrico solare, rispondono alla funzionalità illustrata in precedenza: poiché la copertura serve a tutti i condomini, tutti devono concorrere alla manutenzione, anche quando di proprietà esclusiva di un condomino.

Il secondo caso è invece quello relativo al condominio parziale, ovvero quanto il tetto serve solo una parte del condominio: si pensi ai supercondomini, dove possono essere presenti più edifici. Infatti la Cassazione, con la sentenza 4127/2016, ha precisato che il condominio parziale si configura automaticamente quando un bene, per le sue caratteristiche strutturali, serve solo alcune unità immobiliari. In questo caso, la ripartizione - sempre secondo i principi dei millesimi già spiegati - avviene solo fra i proprietari effettivamente coinvolti.

Chi paga per rifare il tetto 

Dopo aver visto quali siano i criteri generali di ripartizione delle spese, è utile entrare nel merito di alcuni casi specifici, molti dei quali sostenuti anche da specifici orientamenti della giurisprudenza. In altre parole, chi di fatto paga per rifare il tetto in condominio?

Il tetto condominiale: pagano tutti

Così come spiegato nei precedenti paragrafi, quando il tetto è condominiale pagano tutti i condomini, in base ai criteri millesimali stabiliti dall’articolo 1123 del Codice Civile. Questo obbligo smentisce una falsa credenza comune, ovvero che debbano pagare i residenti dell’ultimo piano il tetto condominiale.

Oltre al già citato orientamento della Cassazione, è utile richiamare la sentenza 8092/2023 del Tribunale di Roma, che ha ribadito che le spese per interventi sul tetto condominiale - ad esempio, la sostituzione di vecchie e pericolose lastre in amianto - debbano essere suddivisa fra tutti i condomini.

Il tetto in supercondominio: paga chi ne usufruisce

Sempre come già visto, in un condominio parziale oppure in un supercondominio, il rifacimento del testo sarà a carico delle unità immobiliari che effettivamente ne usufruiscono. Ad esempio, se un condominio è composto da due edifici distinti e i lavori riguardano un solo stabile, i condomini dell’immobile non coinvolto sono esentati dalla suddivisione delle spese.

A ulteriore conferma, vi è anche la sentenza 6359/1996 della Cassazione, che esclude dall’obbligo di contribuzione i condomini di altri edifici, anche quando vengono condivise altre parti comuni, come ad esempio cortili o androni.

Lo stesso principio vale anche per la ripartizione delle spese del tetto senza condominio, ovvero quando lo stesso condominio non è stato formalmente costituito. In questi casi, le spese sono divise in base all’utilità tratta da ciascun proprietario. 

Il lastrico solare o il tetto esclusivo: si paga per quote

Quando la copertura dell’edificio è rappresentata da un lastrico solare - ad esempio, il terrazzo di un attico - oppure è di proprietà esclusiva, si applica la ripartizione dell’articolo 1126 del Codice Civile vista in precedenza: 1/3 al proprietario, 2/3 al condominio.

Questo principio trova un’ulteriore conferma nella sentenza 35027/2023 della Corte di Cassazione, che ha confermato questa suddivisione anche quando il lastrico copre parzialmente parti comuni, come scale e androni, purché conservi la sua funzione principale di copertura per le unità private sottostanti.

Chi paga il tetto della mansarda

Un caso particolare è rappresentato dai lavori di manutenzione o di rifacimento della mansarda di proprietà esclusiva. 

Per la ripartizione delle spese del tetto con sottotetto di proprietà, rimane la classica ripartizione millesimale stabilita dall’articolo 1123 del Codice Civile. Lo conferma la Cassazione con la sentenza 28679/2011, sottolineando che la proprietà esclusiva del sottotetto non influisce sulle spese di manutenzione, poiché il tetto rimane comune salvo diversa pattuizione.

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Tale principio tuttavia si applica limitatamente al tetto, mentre gli interventi specifici sul sottotetto - si pensi alla coibentazione o all’intonacatura - rimangono a carico completo del proprietario esclusivo della mansarda.

Cosa succede in assenza di tabelle millesimali

Nei precedenti paragrafi si è parlato del caso di condomini non formalmente costituiti: spesso può capitare che questi ultimi non siano dotati di tabelle millesimali. Come si divide, di conseguenza, la spesa?

Con la sentenza 16241/2012, la Cassazione ha evidenziato che la ripartizione delle spese di rifacimento del tetto senza millesimi debba procedere per utilità, spesso in parti uguali tra i proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto. In altre parole, in assenza della possibilità di calcolare le spese in base ai millesimi, si può procedere con un criterio “a testa”.

Cosa succede se un condomino non paga

Ma cosa succede se un condomino non paga le spese per la manutenzione o il rifacimento del tetto, correttamente suddivise in base ai criteri di legge? L’amministratore di condominio può:

• inoltrare una lettera di diffida al condomino non pagante;
• richiedere un decreto ingiuntivo, ai sensi dell’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, previa delibera assembleare.

Con la sentenza 13631/2019, la Cassazione ha evidenziato che il condominio può agire contro il condomino moroso per il recupero delle somme, senza che questo possa pregiudicare l’esecuzione dei lavori. 

Naturalmente, poiché i debiti condominiali potrebbero avere gravi conseguenze, come l'applicazione di interessi moratori gravosi, è utile affidarsi al proprio legale di fiducia in caso di contestazioni.