Scuola di musica in condominio: quando è possibile vietarla?

Il diritto alla quiete è un elemento fondamentale della convivenza condominiale, non a caso la produzione di rumori molesti non è normata unicamente dal Codice Civile, ma spesso anche dal regolamento condominiale e da normative locali. 

Ma cosa succede quando all’interno dello stabile sono presenti delle attività commerciali rumorose, come nel caso di una scuola di musica in condominio? E in quali casi il regolamento può vietare attività o strutture che potrebbero arrecare disturbo ai residenti?

Quando è vietata una scuola di musica in condominio

In linea generale, l’apertura di una scuola di musica in condominio - o di qualsiasi altra attività potenzialmente rumorosa - può essere limitata, o addirittura vietata, dai regolamenti condominiali. E però necessario verificare la natura delle stesse limitazioni, se assembleari o contrattuali, e accertarsi dell’effettiva trascrizione dello stesso regolamento.

Quali attività sono vietate da regolamento condominiale

Normalmente, i regolamenti condominiali disciplinano sia le modalità d’uso delle unità immobiliari che delle parti comuni, allo scopo di mantenere l’ordine all’interno dello stabile condominiale e, ancora, garantire i diritti di tutti, come quello alla quiete.

A titolo esemplificativo, i regolamenti possono normare molte delle attività che normalmente caratterizzano la vita del condominio, purché non vadano a detrimento dei diritti fondamentali degli stessi residenti. In particolare, si possono concentrare su divieti specifici per:

• i rumori eccessivi, sia prodotti dagli stessi condomini che da attività commerciali, definendo ad esempio precisi orari di riposo da rispettare;
• l’uso improprio delle parti comuni, come ad esempio divieti specifici di occupare indebitamente spazi come cortili spazi e parcheggi;
• le opere che alterano il decoro dell’edificio, imponendo il ricorso a specifici materiali o colori per gli elementi esterni delle singole unità immobiliari o per la facciata;
• i comportamenti che compromettono la sicurezza, come lo stoccaggio di materiali infiammabili, l’installazione di attrezzature non conformi alle normative vigenti e via dicendo;
• la manutenzione e la pulizia degli spazi comuni, nonché sulla corretta gestione dei rifiuti;
• le attività commerciali invasive o rumorose, tra cui limiti specifici per l’apertura di bar, ristoranti, laboratori meccanici e molto altro ancora.

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È però necessario che i divieti siano espressamente chiariti - non basta un riferimento generico - e che i regolamenti siano trascritti nei registri immobiliari, nelle modalità previste dall’articolo 2659 del Codice Civile.

Quando il regolamento può vietare la scuola di musica

La possibilità di vietare una scuola di musica in condominio dipende dalla natura del regolamento condominiale. Infatti, anche ai sensi dell’articolo 1138 del Codice Civile:

• il regolamento contrattuale, ovvero quello predisposto dal costruttore o accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto, ha una forza maggiore e può quindi imporre divieti vincolanti, come quello di aprire scuole di musica o altre attività rumorose all’interno dello stabile condominiale. Proprio per questo, eventuali modifiche richiedono l’unanimità di tutti i condomini;
• il regolamento assembleare - adottato invece secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà del valore in millesimi del condominio - ha una portata più limitata e, in genere, disciplina orari di quiete o altre necessità gestionali per le attività commerciali rumorose.

Di conseguenza, un regolamento contrattuale può vietare l’apertura di una scuola di musica, purché il divieto sia esplicitato e lo stesso regolamento sia stato correttamente trascritto nei registri immobiliari.

L’orientamento della giurisprudenza

Nel corso degli anni, la giurisprudenza è intervenuta più volte sul tema delle attività commerciali rumorose all’interno del condominio. Ad esempio, con la recente sentenza 15341/2025, la Corte di Cassazione ha dato ragione una condomina che, dopo che una società aveva concesso i suoi locali a una scuola di musica, aveva adito le vie legali perché attività vietata da regolamento contrattuale, regolarmente trascritto con il primo atto di trasferimento dell’immobile - ai sensi dell’articolo 2659 del Codice Civile - e quindi opponibile anche se non richiamato nell’atto di acquisto della società.

In altre parole, il divieto da regolamento è valido se:

• è chiaramente esplicitato nel regolamento, quindi non vi è semplicemente un riferimento generico;
• il regolamento è stato correttamente trascritto nei registri immobiliari, garantendone così la piena opponibilità a terzi.

Questa sentenza si allinea a pronunce precedenti della Cassazione, come la sentenza 21024/2016, che appunto ha ribadito che i divieti da regolamento debbano essere espliciti e formalmente registrati affinché abbiano effetto.

Tra musica in condominio e diritto alla quiete

Oltre agli eventuali divieti previsti dai regolamenti condominiali, è utile anche far riferimento alla normativa per una scuola di musica. Per quanto non esistano norme di legge specificatamente riferite a questa tipologia di attività, il Codice Civile prevede diverse prescrizioni sul rispetto della quiete altrui.

Quali sono gli orari per suonare la musica in condominio

In linea generale, la problematica della musica alta in condominio è regolata dall’articolo 844 del Codice Civile, che vieta le immissioni nelle proprietà altrui - anche sonore - oltre i limiti della normale tollerabilità. Tuttavia, anche le normative locali e i regolamenti condominiali possono intervenire, ad esempio stabilendo delle fasce orarie all’interno delle quali non è possibile produrre rumori.

Per quanto non esistano riferimenti nazionali sugli orari della musica in condominio, di norma i regolamenti stabiliscono fasce destinate sia al riposo pomeridiano che a quello notturno. Ad esempio, la maggior parte dei condomini vieta rumori molesti:

• dalle 13 alle 15;
• dalle 22 alle 8.

Naturalmente, ogni condominio può stabilire delle fasce diverse e, ancora, vi possono essere delle specifiche ordinanze approvate a livello locale, quindi diverse a seconda del Comune.

I limiti per la musica in condominio

Come facile intuire, non è sufficiente rispettare gli orari stabiliti, anche nelle fasce consentite il rumore non deve mai superare la normale tollerabilità, così come stabilito dal già citato articolo 844 del Codice Civile.

Quello della normale tollerabilità non è un criterio che può essere stabilito a priori, bensì tramite valutazione tecniche - come, ad esempio, la misurazione dei decibel - e considerazioni sul contesto - come la destinazione d’uso dell’immobile o l’impatto sui condomini - disposte dal tribunale a seguito della denuncia di un residente. Se i giudici rilevano delle immissioni sonore eccessive, il tribunale potrà imporre alla scuola di musica l’adozione di misure di mitigazione o, nei casi più gravi, la cessazione dell’attività. Inoltre, potrebbe essere riconosciuto il risarcimento del danno ai condomini coinvolti.

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È però bene ricordare che, prima di adire le vie legali, il condomino disturbato è normalmente chiamato a tentare una mediazione, informando l’amministratore di condominio e procedendo poi in sede giudiziaria, se la stessa mediazione non porta a esiti positivi. Potrebbero essere inoltre utili prove del disturbo subito, come la testimonianza di altri condomini oppure registrazioni, che dovranno comunque essere confermate da una valutazione tecnica sul campo.

I consigli per limitare disturbi e molestie

Infine, per chi gestisce una scuola di musica all’interno di uno stabile condominiale, è anche fondamentale adottare misure che possano ridurre il disturbo ai residenti e, pertanto, eliminare potenziali controversie. Ad esempio, con l’ordinanza 33966/2023, la Corte di Cassazione ha confermato l’imposizione di misure di mitigazione per evitare che le immissioni sonore superino la normale tollerabilità. Queste possono includere:

• pannelli fonoassorbenti da installare su pareti e soffitti;
• doppi vetri sulle finestre per ridurre la trasmissione del suolo;
• pavimentazioni ricoperte con materiale isolante per limitare le vibrazioni.

Ancora, può essere utile limitare il numero di studenti contemporanei, così da ridurre i livelli di rumore prodotto, ed evitare lezioni nelle fasce di riposo stabilite dal condominio.