Unire due appartamenti come prima casa: vantaggi e procedure

Allo scopo di ampliare gli spazi abitativi e ottimizzare le risorse, sempre più proprietari di unità immobiliari adiacenti pensano alla loro fusione. D’altronde, unire due appartamenti come prima casa può rappresentare un’opportunità da non farsi sfuggire, pur nel rispetto di alcune procedure burocratiche e tecniche. Infatti, se sono necessari lavori, serve innanzitutto ottenere i titoli abilitativi, come CILA, SCIA o permesso di costruire e, successivamente, procedere con la fusione catastale. 

Inoltre, bisogna rispettare i requisiti di legge affinché si possano mantenere le agevolazioni fiscali previste sulla prima casa, quali l’esenzione IMU per gli immobili non di lusso e l’imposta di registro calmierata.

Cosa comporta unire due appartamenti

Combinare due unità immobiliari distinte in un’unica abitazione permette di creare uno spazio più ampio o funzionale, ottimizzando le risorse a disposizione, come ad esempio la gestione delle utenze. Ma quali sono, innanzitutto, i vantaggi e gli svantaggi di un simile progetto? E quali gli aspetti da prendere in debita considerazione.

I principali vantaggi e svantaggi

Innanzitutto, è lecito chiedersi: conviene unire due appartamenti? La fusione di due unità immobiliari, allo scopo di ottenere un unico appartamento da adibire a prima casa, offre numerosi vantaggi. In particolare, è utile considerare:

• la possibilità di ottenere uno spazio abitativo più grande, ideale per famiglie numerose o, semplicemente, per prevedere più stanze per le proprie esigenze, come uno studio domestico o una sala hobby;
• per le utenze, unire due appartamenti è utile per semplificare sia le principali forniture - elettricità, acqua e gas - che per ridurre eventuali oneri fissi sulle bollette, data la riduzione nel numero dei contratti associati.

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Ancora, è utile valutare che, per le spese condominiali, unire due appartamenti permette di ricalcolare le quote in base ai millesimi dell’unità risultante, spesso ottimizzandone i costi rispetto a unità immobiliari separate.

Infine, la fusione di due unità rende l’appartamento risultante più appetibile sul mercato immobiliare, perché immobili dagli spazi generosi sono generalmente più appetibili.

Sul fronte degli svantaggi, invece, è sicuramente consigliabile prestare attenzione a:

• i costi per il progetto, i lavori e le pratiche burocratiche, che possono essere elevati per questa tipologia di fusioni;
• i tempi sia per l’ottenimento dei permessi che per l’esecuzione dei lavori, perché possono essere distesi;
• l’eventuale presenza di limitazioni sul proprio progetto, in base alle normative urbanistiche in vigore o al regolamento condominiale.

I benefici fiscali sulla prima casa

Oltre ai vantaggi pratici e logistici, è utile sapere che l’unione di due unità immobiliari, per ottenere un unico appartamento, permette di mantenere i benefici fiscali sulla prima casa già ottenuti, in presenza dei necessari requisiti di legge.

Oltre all’esenzione IMU applicata sulla prima casa, le agevolazioni sono previste per gli immobili non appartenenti a categorie catastali di lusso - A/1, A/8 e A/9 - sia per l’acquisto tra privati che da soggetti IVA.

Per l’acquisto tra privati, si può infatti beneficiare:

• dell’imposta di registro ridotta al 2%, invece del 9%, sul valore catastale dell’immobile;
• dell’imposta catastale e l’imposta ipotecaria fisse a 50 euro ciascuna.

Se si procede tramite un soggetto IVA, come ad esempio un’azienda, invece:

• l’IVA è ridotta al 4%, anziché al 10 o al 22%;
• le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono da 200 euro ciascuna.

Come fare la fusione di due immobili

Compresi vantaggi e svantaggi, nonché i principali elementi da valutare, è utile chiedersi come si proceda materialmente alla fusione di due unità immobiliari, ad esempio unire due appartamenti in condominio. La procedura può essere complessa e richiedere il coinvolgimento di professionisti qualificati, affinché l’intervento sia conforme alla normativa vigente e i lavori vengano eseguiti correttamente.

La valutazione preliminare e la progettazione

Il primo passo, come visto in precedenza, è la verifica della fattibilità del progetto. Un tecnico abilitato - un architetto, un ingegnere o un geometra - deve analizzare lo stesso progetto in relazione al Piano Regolatore Generale del Comune e al regolamento condominiale, soprattutto se di natura contrattuale.

In particolare, il professionista dovrà accertarsi che:

• il progetto sia conforme alle normative edilizie e urbanistiche vigenti;
• in condominio, venga mantenuta la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio.

Proprio in ambito condominiale, è utile ribadire che gli interventi di fusione potrebbero richiedere specifica autorizzazione dell’assemblea:

• quando influiscono sulle parti comuni, ad esempio se si rende necessario l’abbattimento delle pareti o l’alterazione delle facciate;
• quando possono influire sulla stabilità dell’edificio, come nel caso in cui si voglia unire due appartamenti su due piani, creando una scala interna o un altro tipo di collegamento.

Il tecnico dovrà poi redigere un progetto dettagliato, che riporti tutti gli eventuali interventi strutturali necessari.

L’ottenimento dei permessi

Stilato il progetto, prima di iniziare i lavori è necessario verificare la necessità di ottenere specifici titoli abilitativi per la fusione dal Comune, in base a quanto previsto dal Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il D.P.R. 380/2001. Di norma, è richiesta:

• la CILA, che può essere sufficiente per interventi minori, come l’abbattimento di parete interne non portanti. Può essere il caso della fusione di due unità immobiliare comunicanti che, poiché già fisicamente collegate, richiedono lavori minimi;
• la SCIA, necessaria per interventi di entità maggiore, come l’abbattimento di pareti portanti, ad esempio per unire due appartamenti sovrapposti;
• il permesso di costruire, quando è necessaria la predisposizione di nuove opere che potrebbero determinare una modifica della struttura o della sagoma dell’edificio, così come la creazione di nuove volumetrie. Si pensi, ad esempio, alla creazione di nuove scale esterne sulla facciata dell’edificio, per garantire un accesso autonomo all’appartamento risultante.

L’esecuzione dei lavori e l’aggiornamento catastale

Ottenuti i permessi necessari, si possono affidare i lavori all’impresa edile qualificata prescelta: questi possono includere diversi interventi, come l’abbattimento di pareti divisorie, l’adeguamento degli impianti e la creazione dei necessari collegamenti fra le due unità.

Al termine dei lavori, si dovrà quindi procedere alla richiesta:

• di variazione catastale, da presentare all’Agenzia delle Entrate secondo le norme catastali vigenti, come il D.M. del 19 aprile 1994 e la Circolare 2/2010;
• di agibilità, se richiesto in base all’entità degli interventi, in conformità con il D.P.R. 380/2001.

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È inoltre utile sapere che, per unire due appartamenti con proprietari diversi, potrebbe essere necessario un atto notarile per formalizzare il trasferimento di proprietà e definire il titolare, o i comproprietari, dell’unità immobiliare risultante.

Quanto costa fare la fusione di due appartamenti

Ma quanto costa unire due appartamenti al catasto? Prima di procedere alla fusione di due appartamenti, per ottenere un’unica unità immobiliare da adibire a prima casa, è utile analizzarne i costi.

Sebbene l’investimento possa variare in base alla tipologia d’intervento e a fattori definiti localmente, indicativamente è utile prendere in considerazione i costi per:

• la progettazione e i permessi, che possono indicativamente aggirarsi tra i 1.000 e i 3.000 euro, anche a seconda del tecnico prescelto;
• i lavori edilizi, che variano a seconda dell’entità del progetto, generalmente da 5.000 a 20.000 o più euro;
• la variazione catastale, che può aggirarsi tra 500 e 1.500 euro, se si considerano congiuntamente anche le spese tecniche e le imposte catastali;
• l’atto notarile, se necessario come nel caso di due proprietari diversi, che possono variare tra i 1.000 e i 3.000 euro;
• le variazioni di utenze e l’aggiornamento delle spese condominiali, solitamente di qualche centinaio di euro, a seconda del numero di forniture attive.

Quanto tempo ho per unificare due appartamenti con il beneficio “prima casa”

Infine, è bene sapere che, per chi acquista due appartamenti da unire, la fusione delle unità immobiliari deve avvenire entro tre anni, per poter usufruire delle agevolazioni previste sulla prima casa, citate in precedenza. La conferma arriva dalla Cassazione, con l’ordinanza 15422/2025, specificando quali siano le tempistiche affinché l’Agenzia delle Entrate possa condurre accertamenti e recuperare detrazioni non dovute.

Il consiglio è quindi quello di affidarsi al proprio commercialista di fiducia, o al CAF, per comprendere quali agevolazioni fiscali possano essere effettivamente fruite e, fatto non meno importante, i termini di presentazione.