Agevolazioni prima casa su più unità immobiliari, i chiarimenti della Cassazione

La Cassazione è di recente intervenuta in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa usufruite su più unità immobiliari, spiegando in particolare quando inizia a decorrere il termine triennale a disposizione dell’ufficio per verificare che il contribuente abbia unificato gli immobili. Vediamo quanto è stato spiegato e in quali casi è possibile avvalersi del beneficio fiscale. 

Con l’ordinanza n. 8139 del 27 marzo 2025, la Corte di cassazione ha affermato che, in caso di acquisto contemporaneo di due abitazioni con applicazione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa su entrambi gli immobili, “il termine triennale a disposizione dell’ufficio per verificare che il contribuente abbia unificato i due immobili inizia a decorrere dopo il decorso di tre anni dalla registrazione dell’atto”. Nel caso specifico, una contribuente aveva acquistato due abitazioni usufruendo, per entrambe, il beneficio fiscale dedicato all’acquisto della prima casa. 

Agevolazioni prima casa più immobili 

Poter usufruire delle agevolazioni prima casa su più immobili è possibile. Come evidenziato da Fisco Oggi, che ha trattato il tema, con numerosi documenti di prassi l’Amministrazione finanziaria ha sottolineato che il beneficio fiscale è ammesso su entrambi gli immobili purché ricorrano determinate condizioni: 

• i due appartamenti contigui devono essere destinati, dopo l’acquisto, a costituire un’unica unità abitativa;
• l’immobile risultante dall’unificazione deve conservare le caratteristiche tipiche degli immobili in relazione ai quali può essere concessa l’agevolazione prima casa. 

Nel caso in esame, il problema nasceva dal fatto che, entro tre anni dalla registrazione dell’atto, la contribuente non aveva provveduto all’unificazione delle due unità immobiliari. La vicenda è arrivata in Cassazione, dove i Supremi giudici hanno riconosciuto il diritto al godimento del beneficio fiscale in caso di acquisto contemporaneo di due abitazioni, ma – richiamando il proprio orientamento – hanno anche rilevato che “…l’agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, deve essere dato effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all’unificazione dei locali”. Precisando poi che “…se il legislatore non ha fissato specificatamente un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipende la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli”. 

In considerazione di ciò e tenendo presente il termine triennale stabilito dal secondo comma dell’articolo 76 del Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986, la Cassazione ha stabilito che “la contribuente avrebbe dovuto dare prova dell’avvenuta unificazione degli immobili entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto”. 

È stato poi esaminato il termine entro il quale l’ufficio, preso atto della mancata unificazione degli immobili, deve notificare l’avviso di liquidazione per contestare la decadenza delle agevolazioni prima casa. Si è quindi evidenziata la distinzione tra mendacio “originario” e mendacio “successivo”, spiegando che nei casi di mendacio “originario”, ovvero nei casi in cui la mancanza dei requisiti richiesti dalla normativa di settore sussiste già al momento della registrazione dell’atto, il termine triennale a disposizione dell’ufficio decorre dalla registrazione dell’atto; nei casi invece di mendacio “successivo”, ovvero nei casi in cui la mancanza dei requisiti ai quali è subordinata l’agevolazione è verificabile solo dopo la registrazione dell’atto, il termine triennale inizia a decorrere solo a partire dal giorno nel quale l’adempimento che il contribuente aveva l’onere di eseguire è rimasto inattuato.