Quando si parla di tetti condominiali, l’attenzione spesso si concentra sul lastrico solare e sulla proprietà dell’ultimo piano dell’edificio. Eppure, su molte delle coperture si erge una struttura che sovrasta il tetto di un edificio, il torrino condominiale, spesso situato sopra il vano scala o i locali dell’ascensore.
La sua funzione è quella di proteggere le infrastrutture e consentire l’accesso alle parti comuni dell'immobile, quali vani scala, locali tecnici, ascensori e altri impianti. Ecco, quindi, quali sono le regole per una corretta gestione di queste strutture e come ripartire le spese tra i condòmini relative ai torrini condominiali.
Che cos'è il torrino condominiale
La parte sopraelevata del tetto di un edificio, spesso collocata sopra il vano scala in modo da consentire l’accesso al terrazzo o al lastrico dell’edificio, costituisce il torrino condominiale. Non infrequentemente, questa parte contiene elementi per il corretto funzionamento e la sicurezza dell’edificio, quali canne fumarie, antenne, sistemi elettrici e impianti di ventilazione.
Dal punto di vista normativo, è importante rifarsi a quanto prevede il Codice civile all’articolo 1117 che colloca il torrino tra le parti comuni dell’edificio, anche nel caso in cui il suo utilizzo è riservato solo a determinati condòmini. Essendo esposte a fattori atmosferici e all’usura, le strutture devono essere rese impermeabili e resistenti, con dotazione di parapetti e di sistemi di linea vita in modo da consentire l’accesso e il movimento in tutta sicurezza dei tecnici specializzati.
Perché è importante il torrino del condominio?
Per quanto riguarda gli aspetti propriamente urbanistici ed edilizi, i torrini condominiali non sempre si includono nel calcolo dell’altezza massima del fabbricato, ma è necessario che rispettino le soglie fissate dalle norme locali. Tuttavia, in caso di lavori di ristrutturazione o per interventi di installazione di nuovi impianti, il torrino assume un'importanza fondamentale.
Infatti, a prescindere dall’utilizzo per il vano scale, l’ascensore, molto spesso è da un vano come questo che si trova lo spazio per impiantare dei nuovi ripetitori telefonici, celle telefoniche e antenne Tv. Per queste ragioni, è importante seguire attentamente la normativa e rifarsi alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, in particolare per il riparto delle spese tra i proprietari delle unità abitative del condominio.
Come si dividono le spese dei torrini condominiali
Chiarito che cos’è un torrino, è importante comprendere come devono essere suddivise le spese per la sua manutenzione. A tal proposito, è importante rifarsi a quanto prevede l’articolo 1123 del Codice civile il quale specifica che:
"Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
Lo stesso articolo, indica anche come comportarsi nel caso in cui si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa. In questo contesto, "le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne". Infatti, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere e impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, "le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità".
Torrino ascensore, quando le spese vanno pagate solo da alcuni condòmini
Il concetto di "utilitas" ben si presta alle questioni che riguardano un torrino condominiale e il beneficio che da esso può trarne solo una parte dell’edificio nel caso in cui lo stesso serva un vano scala o il terrazzo. Stabilire, infatti, che cos’è il torrino scala porta inevitabilmente a individuare qual è la sua funzione e, con essa, l’utilizzo che se ne può fare come parte comune di un condominio.
Una situazione di questo tipo può presentarsi anche quando un ascensore non arrivi a tutti i piani. In questi casi, alcuni condomini potrebbero chiedersi il perché le spese del torrino ascensore siano a carico loro. La legge viene loro incontro stabilendo che sia giusto che i costi di manutenzione del torrino debbano essere ripartiti solo dai condòmini interessati.
Torrini del tetto del condominio, a chi spettano le spese
Da questa disciplina generale è necessario distinguere per ogni singola situazione in cosa consiste il torrino e qual è l’utilizzo che se ne fa. Il torrino della gabbia scale, per esempio, è un elemento funzionale affinché si possa consentire il passaggio dal vano scale a un terrazzo praticabile. La Corte di Cassazione ha stabilito, nella sentenza numero 3968 del 1997, che i torrini devono essere considerati come parti integranti delle scale.
Conseguentemente, sulla ripartizione delle spese del torrino scale è necessario rifarsi a quanto prevede il Codice civile. L’articolo 1124, infatti, stabilisce che "le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".
Le spese per un torrino di proprietà esclusiva di uno o più condòmini
La conclusione alla quale sono giunti i giudici di Piazza Cavour sul lastrico solare ha una doppia valenza ai fini dell’imputazione delle spese di manutenzione. Infatti, la normativa da prendere in considerazione è quella dettata dagli articoli 1123 o 1126 del Codice civile, in base ai quali il lastrico può essere considerato di proprietà comune oppure serva a un uso esclusivo di uno o più condomini.
Nel caso di utilizzo comune, pertanto, trova applicazione per la ripartizione delle spese l’articolo 1123 del Codice civile sopra spiegato. Diverso è il caso in cui la ripartizione delle spese di manutenzione debba essere fatta per la proprietà esclusiva del lastrico solare.
Infatti, l’articolo 1126 del Codice civile stabilisce che "quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".
Esempio di divisione delle spese per i torrini condominiali
Casi di ripartizione delle spese potrebbero verificarsi per infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare di un condominio. In tal caso, la suddivisione delle spese per la sua manutenzione e per la riparazione delle infiltrazioni avviene:
- per tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà di ciascuno se il lastrico è di proprietà e di uso comune;
- per un terzo delle spese al condòmino o ai condòmini che ne facciano un utilizzo esclusivo e per due terzi tra tutti gli altri condòmini, in base al calcolo con i rispettivi millesimali, che beneficiano della funzione di copertura del lastrico.
Torrino condominiale e lastrico solare: le differenze
Dalla classificazione data al torrino delle gabbie scale, è giuridicamente rilevante definire se lo stesso concetto si possa estendere al lastrico solare. A questo proposito, il torrino condominiale può considerarsi parte integrante del lastrico solare.
Tuttavia la Corte di Cassazione, nella sentenza numero 27942 del 13 dicembre 2013, ha escluso che nella nozione di lastrico solare si possa ricomprendere il torrino della gabbia scale e del locale ascensore che "certamente sono beni condominiali", ma si tratta di "distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato".
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