Illegittimità della delibera assembleare, attenzione alla concessione dell’utilizzo delle parti comuni

In tema di illegittimità della delibera assembleare è interessante analizzare la vicenda esaminata dal Tribunale di Roma che si è di recente espresso sulla possibilità di concedere in locazione solo a un condomino l’utilizzo di parti comuni, nello specifico del terrazzo condominiale. Vediamo nel dettaglio cosa è accaduto e quanto è stato stabilito.

Come riportato dal quotidiano economico Il Sole 24 Ore, la vicenda ha riguardato una condòmina che ha impugnato due delibere assunte a maggioranza con il suo voto contrario. Con la prima delibera era stata approvata la richiesta di un condòmino volta a ottenere la concessione in locazione del terrazzo condominiale per un anno versando una somma a titolo di corrispettivo. Con la seconda delibera era stata autorizzata la stipula del relativo contratto di locazione. La condòmina ha contestato l’illegittimità delle due delibere ritenendole “lesive del suo diritto di godimento diretto del bene comune”.

Il Tribunale di Roma ha ritenuto fondata la tesi della condòmina e ha di conseguenza annullato le due delibere. Nel dettaglio, con la sentenza 12930, pubblicata il 23 settembre 2025, il Tribunale “ha richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo il quale l’uso indiretto di una cosa comune, come la sua locazione, può essere deliberato a maggioranza solo qualora non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali”. Sul punto, nello specifico, si è espressa la Cassazione con la sentenza 22435 del 27 ottobre 2011 e con la sentenza 16557 del 12 giugno 2023.

Nel caso specifico, sussisteva “la pacifica fruibilità della terrazza da parte di tutti i condòmini, come confermato anche dal regolamento di condominio che ne disciplinava l’uso esclusivo solo tramite prenotazione”. Di conseguenza, è illegittima la delibera che concede il terrazzo condominiale a maggioranza solo a un proprietario. Questo perché si va a violare “il diritto fondamentale di ciascuno condòmino sancito dall’articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l’utilizzo del bene comune”.

L’assemblea condominiale può dunque decidere a maggioranza sulla locazione di un bene comune solo se sussiste l’oggettiva “impossibilità o non ragionevolezza di un godimento diretto e paritario da parte di tutti i condòmini”.