IMU per la casa in costruzione: quando si deve comunque pagare

Per chi pianifica la realizzazione di una nuova abitazione, comprendere il regime fiscale applicabile durante la fase di edificazione è di fondamentale importanza. Ad esempio, è dovuta l’IMU per la casa in costruzione? Sebbene la normativa vigente preveda che l’IMU sia applicabile sugli immobili di nuova costruzione solo dalla data di ultimazione dei lavori - o di effettivo utilizzo, anche prima del termine - l’imposta è comunque dovuta sul terreno sottostante come area edificabile, purché così qualificata nel piano urbanistico e con l’inizio dell’uso edificatorio. La base imponibile è rappresentata dal valore venale dell’area, senza includere l’edificio incompleto.

Quando un fabbricato è considerato in costruzione

Innanzitutto, è necessario comprendere quando un edificio venga considerato in costruzione, almeno dal punto di vista normativo. In linea generale, questa condizione si verifica quando i lavori sono ancora in corso, ovvero quando manca il certificato di abilità. Tuttavia, il riferimento normativo deriva dal D.Lgs. 504/1992, recepito anche dalla legge 160/2019, che specifica la durata della fase di edificazione fino:

• alla data di fine lavori;
• al momento in cui l’edificio viene utilizzato, per qualsiasi scopo, anche prima del termine della costruzione.

È bene specificare che, in base alla sentenza della Cassazione 11694/2017, la fase di costruzione permane anche durante l’accatastamento provvisorio: per l’assoggettamento di imposte quali l’IMU, bisogna attendere che l’edificio sia ultimato o utilizzato, indipendentemente dal classamento definitivo.

Casa in costruzione: si paga l’IMU?

Date le precedenti considerazioni, è più che naturale chiedersi se l’IMU sugli immobili in costruzione sia dovuta. In linea generale, l’Imposta Municipale Propria non si applica sul valore del fabbricato completo, bensì sul valore venale dell’area sottostante, ovvero sul terreno edificabile. Bisogna infatti considerare che:

• un immobile accatastato in categoria provvisoria, come ad esempio la F/3, non dispone di una rendita catastale autonoma;
• la capacità contributiva è quindi inseparabile dal suolo, fino all’ultimazione del lavori o al suo effettivo utilizzo.

Questo orientamento è stato di recente confermato dalla Cassazione, con l’ordinanza 15976/2025: la base imponibile è limitata al suolo, mentre le opere in corso devono essere escluse per evitare una tassazione prematura su strutture non produttive.

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Ai fini del calcolo dell’IMU nel 2025, è utile specificare che questo regime si applica indifferente alle prime e alle seconde abitazioni. Entrando maggiormente nel dettaglio:

• l’IMU sulla prima casa in corso di costruzione, e quindi relativa al terreno edificabile, è comunque dovuta. Questo perché l’edificio non è ancora abitabile e, non potendovi trasferire la residenza anagrafica per trasformarlo a dimora abituale, non si può approfittare delle esenzioni di legge;
• l’IMU sulla seconda casa in costruzione, non esistendo in ogni caso agevolazioni specifiche, rimane sempre dovuta sul valore del terreno.

Proprio poiché non esiste ancora una rendita catastale sull’immobile in costruzione, si prende semplicemente il valore venale dell’area - senza includere le opere in corso - e lo si rapporta alle aliquote previste dal Comune di competenza per le aree fabbricabili, in media tra il 7,6 e il 10,6 per mille. 

L’IMU sul terreno edificabile

È però utile entrare ulteriormente nel dettaglio delle imposizioni tributarie sul valore venale del suolo, ovvero sul pagamento dell’IMU sul terreno edificabile con una casa in costruzione. Come specificato dalla normativa vigente, un’area è considerata fabbricabile:

• dal momento in cui inizia l’utilizzazione edificatoria;
• con il rilascio degli appositi titoli abilitativi, come il permesso di costruire.

Il valore imponibile è sempre quello venale in commercio, che viene determinato da fattori come la posizione, l’indice di edificabilità, i prezzi medi sul mercato locale. Ancora, è utile ribadire che per il calcolo dell’IMU, il valore delle opere in corso deve essere escluso, per evitare la doppia imposizione, considerando unicamente quello venale del terreno, moltiplicato per la relativa aliquota comunale.

La categoria catastale F3

Al fine di comprendere ulteriormente la tassazione sui terreni edificabili, in presenza di immobili in via di realizzazione, è indispensabile soffermarsi anche sulla categoria catastale F3. In base al Decreto Ministeriale del 28 marzo 1998, questa iscrizione ha natura provvisoria e serve solo a fini identificativi, non fiscali.

In base a questa considerazione, cosa accade per l’IMU dei fabbricati in corso di costruzione F3? Si applica sempre il regime illustrato nei precedenti paragrafi: l’immobile ne è esente fino al termine dei lavori, o dall’inizio del suo utilizzo, mentre si applica unicamente al valore venale del terreno.

Ciò vale per qualsiasi tipologia di immobile soggetto a tassazione: l’IMU per un fabbricato accatastato ma non ultimato non si applica all’edificio, ma al terreno, finché l’opera non è ultimata o utilizzata.

L’IMU sugli immobili in ristrutturazione

Un caso particolare è quello rappresentato da edifici già esistenti, ma sottoposti a importanti interventi di modifica strutturale. In linea generale, molto dipende dalla natura della ristrutturazione e, cosa non meno importante, dal fatto che l’immobile sia prima o seconda casa. Più precisamente:

• per le ristrutturazioni semplici, come quelle manutentive o conservative secondo il D.P.R. 380/2001, l’IMU potrebbe essere dovuta, quando seconda casa. Se l’immobile rimane pienamente agibile e accatastato come residenziale, e quindi nel pieno utilizzo dei proprietari, non vi sono sospensioni all’obbligo di tassazione. Le prime case continuano, invece, a beneficiare delle agevolazioni di legge;
• per le ristrutturazioni pesanti sulle seconde case, che determinano una momentanea inagibilità o inabilità, è possibile approfittare di alcune agevolazioni. È infatti prevista una riduzione dell’IMU al 50%, sulla base imponibile complessiva - quindi, incluso il fabbricato - se l’immobile è considerato inagibile, non utilizzato o soggetto a degrado fisico sopravvenuto. È però bene specificare che per l’IMU di una casa in ristrutturazione senza residenza, l'agevolazione si applica solo per i mesi di inagibilità, mentre l’esenzione totale rimane solo sulle prime case.

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Diversa è però la situazione per edifici soggetti a demolizione e successiva ricostruzione: similmente alle nuove costruzioni, l’IMU si applica solo al terreno e non al fabbricato in via di realizzazione, non potendovi ancora attribuire una rendita catastale.

Quando un immobile è esente IMU

È utile anche ricordare quali siano i casi che prevedono specifiche esenzioni IMU. In linea generale, il tributo non è dovuto per:

• l’abitazione principale e le relative pertinenze, purché sia la dimora abituale, dove il proprietario vi ha trasferito la residenza. L’agevolazione non si applica per le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9), mentre per l’IMU di una casa in costruzione accatastata provvisoriamente, se prima casa, l’esenzione scatta unicamente dopo il completamento o l’avvio dell’utilizzo;
• gli immobili rurali strumentali, destinati ad attività agricole, se funzionali all’azienda: è il caso di stalle o magazzini;
• i fabbricati merce per le imprese edili, se destinati alla vendita e non locati, purché sottoposti a dichiarazione annuale entro il 30 giugno;
• gli immobili collabenti, di categoria F/2, ovvero ruderi o unità fatiscenti che non generano rendita. Può essere però tassato il terreno;
• gli edifici di culto o non profit, proprietà di enti religiosi o associazioni senza scopo di lucro;
• gli immobili pubblici, destinati a funzioni istituzionali.

Infine, bisogna ricordare che anche alcune aree sottoposte a vincoli potrebbero essere soggette ad agevolazioni, in base ai piani urbanistici locali. In particolare, l’IMU potrebbe essere esclusa in presenza di restrizioni che rendono il suolo non sfruttabile, anche se originariamente edificabile.