Affaccio sul cortile o su strada: i diritti e le distanze da conoscere

Quando si procede ad acquistare oppure a ristrutturare un immobile, l’aspetto e l’orientamento delle finestre è fondamentale. Non solo per massimizzare la luce naturale e la possibile vista, ma anche e soprattutto in relazione ai diritti dei vicini. L’affaccio sul cortile, così come l’affaccio su strada, è infatti regolato da precise norme del Codice Civile, che bilanciano i diritti individuali del singolo proprietario dell’immobile a quelli di riservatezza altrui. Di conseguenza, cosa sapere se si vogliono aprire nuove finestre che potenzialmente potrebbero affacciarsi sulla proprietà altrui?

Cosa si intende per affaccio

Innanzitutto, è necessario comprendere il concetto di affaccio. Con questo termine, ci si riferisce all’orientamento di finestre, balconi o altre aperture di un edificio verso lo spazio esterno, che può essere pubblico o privato. Ad esempio, ci si può trovare in una situazione di:

• affaccio sul cortile, quando le finestre e i balconi si aprono su aree interne dell’edificio, delimitate da cortili privati. È il caso di un’apertura in direzione di un giardino condominiale o, ancora, su uno spazio verde privato;
• affaccio su strada, ovvero una visuale diretta su vie urbane o aperte al traffico, molto comune in contesti cittadini;
• affaccio su altra proprietà, ovvero di aperture che consentono una visuale verso terreni, edifici o fabbricati di proprietà di terzi.

La questione dell’orientamento di porte e finestre è sempre molto delicata, poiché riguarda sia il diritto del proprietario dell’immobile di godere di una corretta illuminazione e di un buon ricambio d’aria, che dei vicini di proteggere la loro privacy. Ad esempio, l’affaccio su un giardino privato di un’altra abitazione, o comunque un affaccio sul fondo altrui, potrebbe minare la riservatezza dei relativi proprietari, che potrebbero ritenere la visuale invasiva. Per questo, le normative vigenti regolano vedute dirette o frontali, così come indirette - laterali o parziali - allo scopo di proteggere i diritti di tutti.

Quando è possibile aprire una finestra su un’altra proprietà

In virtù della necessità di proteggere la privacy altrui, l’apertura di una nuova finestra - soprattutto se diretta verso un’altra proprietà - richiede un’attentissima valutazione. Dopo aver verificato le prescrizioni urbanistiche locali, è infatti indispensabile accertarsi che l’affaccio non violi i diritti dei vicini.

Per l’affaccio su un’altra proprietà, il Codice Civile definisce delle precise regole, in particolare con gli articoli da 900 a 907. Ad esempio, si rende indispensabile distinguere tra:

• le cosiddette luci, ovvero finestre o aperture pensate solo per luce e aria, che possono essere aperte anche in direzione della proprietà del vicino, purché rispettino la distanza minima di 75 centimetri dal confine, siano munite di inferriata e vetro non trasparente o qualsiasi altra opera idonea a impedire l’affaccio. In questa situazione, non serve perciò il consenso del vicino;
• le vedute dirette o prospettiche - finestre con affaccio su un’altra proprietà, balconi o terrazzi che permettono di guardare direttamente nel fondo del vicino - devono invece rispettare la distanza minima di 1,50 metri dal confine o dal fabbricato, a meno che non esista una servitù preesistente o un accordo scritto con il proprietario confinante.

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In condominio è generalmente consentito aprire o mantenere vedute sul cortile comune, senza necessità di delibera assembleare, perché il giardino è destinato per legge a dare aria e luce a tutti i condomini, è quindi una parte comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. 

Eventuali aperture rientrano nell’uso della cosa comune, in base all’articolo 1102, e non richiedono autorizzazione preventiva se non arrecano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dello stabile. Se invece l’intervento comporta una modifica significativa della facciata o del muro perimetrale comune, può rendersi necessaria l’approvazione dell’assemblea o il rispetto del regolamento condominiale.

Le distanze da rispettare

Proprio perché quella dell’affaccio è una questione estremamente delicata, è utile soffermarsi maggiormente sulle distanze della veduta dal confine, definite soprattutto dall’articolo 905 del Codice Civile, così come dai successivi. In particolare:

• per le vedute dirette o prospettiche, oltre gli 1,5 metri dal confine, è indispensabile sapere che la misura si calcola dalla linea esterna del muro in cui è aperta la veduta o dal suo elemento più sporgente, come la ringhiera del balcone o dello sporto. Per le vedute laterali oppure oblique la distanza minima è invece di 75 centimetri;
• per le luci, oltre alla distanza di 75 centimetri, bisogna considerare che la veduta deve essere sempre impedita. Se l’apertura non ha un vetro opaco o apposite inferriate, non è idonea;
• per la distanza del balcone dal confine laterale, gli 1,5 metri devono essere rispettati se è possibile sporgersi e guardare nel fondo del vicino. Se però il parapetto è pieno e alto, tale da impedire di guardare - almeno 1,10/1,20 metri, secondo la giurisprudenza - può essere considerato alla stregua di una luce, con una distanza minima di 75 centimetri.

Ancora, è necessario sempre controllare i regolamenti edilizi comunali, che possono prevedere distanze maggiori - ad esempio, anche di 5-10 metri nelle zone di pregio o nei centri storici - in base al Piano Regolatore Generale o al Regolamento Edilizio. 

Per quanto riguarda l’affaccio su strada - ad esempio, l’apertura di una finestra su strada pubblica - non esistono distanze minime da rispettare ai sensi del Codice Civile: anche in questo caso, potrebbero però sussistere prescrizioni urbanistiche locali.

Quando si ha il diritto di veduta

Vi possono essere delle situazioni, tuttavia, dove il proprietario dell’immobile non può essere limitato nell’affaccio, poiché titolare di un diritto di veduta. Si tratta di una servitù prediale, come previsto dall’articolo 1027 del Codice Civile, che consente al proprietario del fondo dominante di affacciarsi e guardare direttamente - ma anche lateralmente - il fondo servente del vicino, impedendo che quest’ultimo alzi muri o realizzi costruzioni che blocchino la vista.

Il diritto di veduta non è automatico, ma deve essere acquisito:

• per contratto o per titolo, come una compravendita, una donazione, un testamento o un accordo scritto, che espressamente costituisce la servitù;
• per destinazione del padre di famiglia, ovvero quando due fondi appartenevano allo stesso proprietario che ne aveva creato la veduta, per poi essere divisi;
• por usucapione ventennale, ovvero quando la veduta è stata esercitata pacificamente e pubblicamente, senza alcuna opposizione, per 20 anni consecutivi;

In assenza di una servitù acquisita, l’eventuale diritto di panorama e di veduta è illegittimo: il vicino ne potrà richiedere la chiusura in qualsiasi momento, in base agli articoli 949 e 1079 del Codice Civile, e valutare il risarcimento del danno, senza prescrizione.

Cosa fare se il vicino ha aperto una finestra sul proprio cortile

Se all’improvviso ci si ritrova una nuova e invadente apertura in direzione dei propri spazi di vita, cosa fare per la finestra del vicino sul giardino? Se si scopre che il vicino ha realizzato un affaccio sul proprio fondo, senza rispettare le distanze di legge, eventuali diritti di veduta o chiedendo il consenso, è necessario procedere tempestivamente per tutelare i propri diritti. In linea generale, è possibile procedere:

• inoltrando una diffida formale tramite raccomandata, invitando il vicino a rimuovere o modificare l’apertura;
• se la richiesta non viene esaudita, si possono adire le vie legali, presentando prove come fotografie o perizie tecniche, per dimostrare la violazione dei limiti di legge o di eventuali accordi posti in essere. Il giudice, dopo la valutazione del caso, può ordinare la rimozione dell’apertura e il pagamento dell’eventuale risarcimento.

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È bene ricordare che in condominio è difficile che si possa vietare l’affaccio sul cortile comune. Tuttavia, è utile allertare l’amministratore, per verificare se l’apertura sia in contrasto con il regolamento o pregiudichi il decoro, la stabilità o la sicurezza dello stabile. Diverso è però il caso dell’apertura di una nuova finestra del vicino sul proprio terrazzo: anche negli stabili condominiali andranno rispettate le distanze stabilite dalla legge.

L'usucapione per una finestra con affaccio su un’altra proprietà

Infine, è utile soffermarsi anche sull’usucapione, ovvero uno strumento indispensabile per acquisire diritti di veduta tramite un’apertura verso la proprietà altrui. Questo processo si basa sull’articolo 1158 del Codice Civile, che prevede:

• un possesso continuo del diritto per almeno 20 anni;
• un utilizzo pacifico e pubblico senza interruzioni;
• l’assenza di contestazioni.

Non è però sufficiente che l’apertura sul fondo altrui esista, deve essere dimostrato un utilizzo o un esercizio costante, ad esempio con testimoni oppure documenti. Se nei vent’anni previsti per legge il vicino non avanza obiezioni, al termine è possibile chiedere al giudice di formalizzare l’usucapione e il diritto di veduta. Tuttavia, se le luci o l’affaccio sono illegittime, in base all’articolo 902 del Codice Civile il vicino ne può chiedere la regolarizzazione in qualsiasi momento, perché in questi casi non decorre mai l’usucapione.

Poiché la questione può essere anche particolarmente complessa, il consiglio è quello di affidarsi sempre a un legale di fiducia e, in ogni caso, produrre la più ampia documentazione possibile.