Diritto di panorama: di cosa si tratta. Tutela dei diritti e limiti

Il diritto di panorama è un tema sempre più discusso, poiché tocca aspetti legati alla proprietà, al paesaggio e alla tutela delle opere architettoniche. Ma che cos’è il diritto di panorama e come viene regolato dal Codice Civile? La questione diventa particolarmente complessa quando si parla di condominio, dove possono sorgere conflitti su vedute, affacci e utilizzo degli spazi comuni. 

La giurisprudenza, infatti, ha più volte chiarito cosa si intenda per lesione del diritto di panorama, distinguendolo dal diritto di veduta, che riguarda in particolare balconi, finestre e terrazze, con regole precise stabilite dalla legge e confermate dalle sentenze dei tribunali. 

Che cos’è il diritto di panorama?

Il diritto di panorama, così come si è consolidato nella prassi e nella giurisprudenza, è un diritto reale di godimento, che consente a un soggetto di mantenere integra una determinata visuale. Chi gode di questo diritto può beneficiare della possibilità di avere una vista libera sul paesaggio circostante e può pretendere che non vengano erette costruzioni o ostacoli che limitino la prospettiva panoramica da un immobile, da un giardino o da una terrazza.

Il diritto di panorama è considerato una servitù negativa, visto che si riconosce al proprietario di un fondo, detto “dominante”, il potere di vietare a quello di un altro fondo, definito “servente”, la costruzione o la creazione di ostacoli e più in generale che siano poste in essere azioni che limitino o escludano la veduta o il panorama. 

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Diritto di panorama e codice civile

Il diritto di panorama è un istituto creato a livello giurisprudenziale, visto che di fatto non trova una trattazione specifica nel sistema legislativo. Inoltre, non vi è alcuna indicazione nel Codice Civile, che di fatto non dedica alcun articolo al diritto di panorama, regolando al contrario il diritto di veduta. 

Quest’ultimo è disciplinato dall’articolo 907, nel quale è definita la distanza minima da osservare, che non deve essere inferiore a 3 metri, nell’apertura di vedute oblique o dirette, in modo da rispettare il diritto di veduta del proprietario di un fondo che può affacciarsi su quello del vicino senza incontrare ostacoli. 

Il diritto di panorama può essere considerato un’estensione del diritto di veduta, rispetto al quale permette di conservare una visuale panoramica. In altre parole, il diritto di veduta tutela la possibilità di affacciarsi e osservare il fondo del vicino, mentre quello di panorama riguarda la conservazione di una prospettiva più ampia, come la vista sul mare, sulle montagne o su un centro storico.

Diritto di panorama: come funziona in un condominio

Il diritto di panorama e più in generale i diritti legati alle vedute, sono spesso oggetto di controversie, specie in ambito condominiale. La possibilità di godere di una visuale libera può infatti entrare in conflitto con le esigenze edificatorie o con la libertà dei vicini di gestire i propri spazi. 

Una sopraelevazione può compromettere il diritto di panorama e in tal caso la persona danneggiata può chiedere a chi lo ha violato, che sia rispettato il suo diritto. In mancanza di un accordo non resta che seguire le vie legali, tenendo a mente però che il diritto di panorama non è tutelato dalla legge, salvo che esista una servitù di panorama costituita con atto notarile o per usucapione.

In tal caso si può partire dall’articolo 1079 del Codice Civile, nel quale si legge: 

“Il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni”.

Che cos’è la servitù di panorama?

La servitù di panorama citata poc’anzi è la forma giuridica attraverso cui si costituisce il diritto di panorama. La servitù di panorama nasce quando il proprietario di un fondo, definito “dominante”, acquisisce il diritto di godere della visuale che passa attraverso il fondo altrui, denominato ”servente”. Le modalità di costituzione sono:

• contratto: con atto notarile, le parti stabiliscono che un fondo goda di un diritto di panorama a spese dell’altro;
• testamento: il diritto può essere disposto a favore di un erede;
• usucapione: se il godimento della visuale avviene in modo pacifico, pubblico e continuato per 20 anni, si può consolidare una servitù di panorama. 

Lesione del diritto di panorama: cosa dice la giurisprudenza

Il diritto di panorama non è disciplinato dalla legge, ma ci ha pensato la giurisprudenza a definire un po’ alcuni confini. Diverse sono le sentenze sul diritto di panorama e in merito alla sua lesione è stato stabilito che questa determina un danno ingiusto da risarcire. È importante quindi conoscere le varie pronunce, anche per capire, cosa fare se qualcosa rischia di rovinare la vista panoramica di una casa. 

Nella sentenza 362/2015 il Consiglio di Stato ha precisato che il panorama corrisponde a un interesse che merita tutela. La Cassazione ha stabilito in ogni caso che la semplice alterazione della vista non integra una violazione del diritto di proprietà o del diritto di veduta. Solo se è stata costituita una servitù di panorama, contrattualmente o per usucapione, si può invocare una lesione e chiedere il ripristino o il risarcimento.

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Diritto di veduta dal balcone: di cosa si tratta

Diversamente da quanto accade per il diritto di panorama, il diritto di veduta è regolato dal codice civile ed è quello che garantisce al proprietario di un fondo di affacciarsi su quello vicino, senza che si incontrino ostacoli prima di una distanza ben precisa. 

Quanto al diritto di veduta da un balcone, la legge impone delle regole definite: in caso di veduta diretta e frontale, la distanza minima deve essere di 1,5 metri tra la parete esterna in cui si trova l’apertura e la linea di confine. Quando la veduta è laterale od obliqua è richiesta una distanza minima di 75 cm, tenendo presente che in entrambi i casi l’obbligo della distanza viene meno se le due proprietà sono separate da una via pubblica. 

Diritto di veduta su giardino privato: cos’è?

Un altro caso frequente è quello del diritto di veduta su un giardino privato, ossia quando un proprietario può affacciarsi dal proprio immobile e osservare lo spazio verde appartenente al vicino. Il giardino è un fondo a tutti gli effetti e quindi è soggetto alle regole sulle vedute:

• se la finestra o il balcone consente un affaccio diretto, devono essere rispettate le distanze previste dalla legge;
• il proprietario del giardino non può costruire a meno di tre metri dalla finestra o dal balcone che esercita la veduta.