Quando è possibile affittare un immobile pignorato

A determinare o meno la possibilità di dare in locazione un immobile sottoposto ad un’esecuzione forzata è l’autorizzazione del giudice. L’immobile pignorato si può affittare solo e soltanto con un permesso ufficiale: in mancanza di un via libera ufficiale, non è possibile farlo. La legge, infatti, vieta di affittare senza aver ottenuto una specifica autorizzazione: l’obiettivo di questo limite è di preservare il valore dell’immobile e renderne più facile la vendita. Un contratto sottoscritto senza aver ottenuto il via libera è valido tra le parti, ma non è opponibile alla procedura esecutiva. L'unico soggetto autorizzato a concludere questa operazione è il custode, non il proprietario.

Chi è il proprietario di un immobile pignorato

Il debitore continua ad essere il proprietario dell’immobile fino a quando il giudice non emette il decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario, ossia del soggetto che lo ha acquistato all’asta. Un qualsiasi pignoramento non trasferisce la proprietà al creditore - chiunque egli sia - ma impone un vincolo giuridico sull’immobile, che ha due effetti immediati:

• il proprietario dell’immobile - in veste di debitore - non ha la possibilità di vendere, donare o effettuare qualsiasi altro atto sull’immobile oggetto del pignoramento. Eventuali atti saranno inefficaci nei confronti del creditore e degli acquirenti all’asta;
• viene avviata una procedura di esecuzione forzata sull’immobile, che è gestita da un custode giudiziario.

Il debitore continuerà a rimanere responsabile dell’immobile fino al suo trasferimento. A lui spetterà:

• l’onere di sostenere le eventuali imposte - come l’Imu, laddove sia dovuta - e le spese ordinarie e straordinarie;
• può continuare a vivere all’interno dell’immobile, sempre che il giudice non disponga in maniera diversa.

Freepik

Il custode può dare in locazione l'immobile pignorato?

L’immobile pignorato può essere dato in locazione dal custode, ma solo e soltanto se arriva un’autorizzazione specifica da parte del giudice dell’esecuzione. L’articolo 560 del Codice di Procedura Civile, infatti, ha stabilito un divieto generale per il terzo custode e il debitore di affittare l’immobile pignorato, sempre che non riescano ad ottenere un’autorizzazione esplicita da parte del giudice. Sono due gli obiettivi che prefigge questa norma:

• conservare il valore nominale dell’immobile: la sottoscrizione di un contratto di locazione non autorizzato potrebbe essere non in linea con le esigenze operative del pignoramento. A creare dei problemi potrebbe essere un canone di affitto troppo basso o una durata troppo lunga, che potrebbero rendere meno appetibile sul mercato l’immobile;
• garantire che il bene sia disponibile per la vendita: i potenziali acquirenti devono poter visitare l’immobile. E, soprattutto, una volta che è stato aggiudicato deve poter essere reso disponibile rispettando le tempistiche disposte dalla procedura.

La locazione, per poter essere autorizzata, deve essere ritenuta funzionale alla conservazione o alla gestione attiva del bene: deve produrre dei frutti. Non deve compromettere la vendita. In questa ottica il giudice può autorizzarla, ma stabilirà le condizioni e le modalità del contratto.

Freepik

Contratto di locazione sottoscritto dopo il pignoramento

Un contratto di locazione firmato dal proprietario dopo il pignoramento è nullo, se è stato sottoscritto dal proprietario dell'immobile: non è valido nei confronti della procedura esecutiva e dell’acquirente all’asta.

Gli inquilini potranno potranno rimanere nell’alloggio fino a quando non avviene il trasferimento di proprietà all’aggiudicatario: quest’ultimo potrà chiedere che l’immobile venga liberato subito. È bene ricordare che:

• dopo il pignoramento la gestione dell’immobile passa al custode giudiziario, l’unico soggetto autorizzato a stipulare dei contratti di locazione (per i quali deve essere autorizzato dal giudice);
• eventuali contratti di locazione - anche quando sottoscritti dal custode giudiziario - hanno durata limitata: si concludono nel momento in cui si chiude la procedura esecutiva e non sono vincolanti per l’acquirente che acquista il bene all’asta.

Quando un contratto viene firmato prima del pignoramento

La situazione cambia leggermente per i contratti di locazione che sono stati sottoscritti prima del pignoramento: sono validi a tutti gli effetti e possono essere opposti all’acquirente all’asta. Nel caso in cui dovessero scadere quando è stata avviato la procedura, alla prima scadenza il rinnovo avviene in modo automatico: in questo caso non è obbligatoria l’autorizzazione del giudice.

Il discorso cambia per i rinnovi successivi al primo (per i quali non c'è più il rinnovo automatico) e se gli inquilini diventano morosi (qui si può controllare la Banca dati morosità immobiliare). Dopo il pignoramento i canoni di locazione vengono incassati dal custode giudiziario e vengono utilizzati per pagare i creditori.

Cosa rischia l’inquilino di un immobile pignorato

Non seguire le procedure previste dalla legge ha delle conseguenze negative sul proprietario, che non ha rispettato le indicazioni di un pubblico ufficiale. Se ha sottoscritto un contratto d'affitto rischia delle sanzioni penali. Anche l’inquilino potrebbe avere dei problemi. Benché si possa ritenere che fosse in buona fede, andando a ben vedere non è così:

• affittare un immobile pignorato senza l’autorizzazione del giudice non è possibile: la mancanza dell’autorizzazione impedisce la registrazione del contratto di locazione. Siamo davanti, quindi, ad un affitto in nero;
• il conduttore ha la possibilità di conoscere le condizioni dell’immobile attraverso una visura ipocatastale.

Freepik

Quanto tempo dura un pignoramento di un immobile

I pignoramenti immobiliari in Italia non hanno una durata fissa, ma sono condizionati dall’evolversi della procedura esecutiva. L’atto è efficace per vent’anni per quanto riguarda la sua trascrizione nei registri immobiliari, anche se la procedura, nella maggior parte dei casi, si chiude molto prima.

Vediamo quali sono i termini che ci fanno comprendere quanto durerà effettivamente:

• istanza di vendita: il creditore pignorante ha un tempo massimo di 45 giorni dalla notifica del pignoramento per procedere con il deposito dell’istanza di vendita al giudice. Passato questo periodo di tempo, il pignoramento perde efficacia;
• compimento atti esecutivi: dopo che è stata presentata l’istanza, il creditore ha un anno di tempo per promuovere gli atti esecutivi. Passato questo periodo la procedura si chiude in automatico su richiesta del debitore;
• procedura esecutiva: nel caso in cui tutti i termini procedurali vengano rispettati, il pignoramento dura fino a quando l’immobile viene venduto all’asta e il suo ricavato utilizzato per pagare i debitori. La durata della fase di vendita può svilupparsi anche in diversi anni, a seconda della complessità del caso e dalle aste che vanno andare deserte;
• estinzione per mancata vendita nei termini. Nel caso in cui dovesse ritenere che non ci sia un’adeguata prosecuzione dell’iter di vendita, il giudice può dichiarare estinta la procedura e far decadere gli effetti del pignoramento;
• accordo con il creditore. Se il debitore ed il creditore trovano un accordo stragiudiziale per saldare il debito, il pignoramento può cessare.