Fondo cassa condominiale: a cosa serve e quando è obbligatorio

In condominio, la corretta gestione delle spese comuni rappresenta una delle sfide più complesse, sia per gli amministratori che per i proprietari delle unità immobiliari. Per affrontare al meglio ogni eventualità, come ad esempio le necessità di manutenzione straordinaria, lo stabile potrebbe essere chiamato a istituire il fondo cassa condominiale: una riserva finanziaria che aiuta a coprire i costi programmati o improvvisi, garantendo la copertura necessaria. Grazie a questo strumento, il condominio può evitare ritardi nei pagamenti verso i fornitori, tutelando al contempo l’intero stabile dal rischio di morosità.

Cos’è il fondo cassa condominiale

La quotidianità della vita in condominio è caratterizzata da piccole e grandi spese, necessarie per garantire la corretta gestione delle parti comuni. Per questa ragione, lo stabile deve avere sempre a disposizione i fondi utili per eseguire tutte le opere necessarie, pagando il dovuto ai fornitori.

A questo scopo, viene istituito il fondo cassa condominiale: una riserva di denaro, raccolta per quote tra i condomini, che permette all’amministratore di disporre di liquidità immediata per pagare fornitori, servizi e altri interventi, senza dover attendere i versamenti individuali dei condomini.

In altre parole, si tratta di un vero e proprio cuscinetto finanziario che protegge il condominio sia dal rischio di morosità, che dall’eventuale interruzione di servizi o dall’impossibilità di riparare i guasti. In linea generale, si possono distinguere due grandi categorie di riserve finanziarie del condominio:

• il fondo cassa condominiale per spese ordinarie, come la pulizia periodica delle aree comuni, le forniture, i servizi continuativi necessari al condominio;
• il fondo cassa condominiale speciale, pensato invece per interventi di manutenzione straordinaria, imprevisti o innovazioni.

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È bene sapere che il condominio può decidere anche di istituire altre riserve, come ad esempio il fondo cassa per morosità, utile per coprire buchi di liquidità causati da condomini morosi, indipendentemente le spese siano ordinarie o straordinarie

L’obbligatorietà del fondo cassa condominiale

In alcuni casi, la predisposizione di una riserva finanziaria per il condominio è una necessità normativa. In base all’articolo 1135 del Codice Civile, a seguito della modifica introdotta con la Legge 220/2012, il fondo cassa condominiale è obbligatorio per la manutenzione straordinaria o per le innovazioni: in questi casi, dovrà essere costituito contestualmente alla delibera che approva i lavori.

Tuttavia, se il fondo non viene costituito nei casi in cui è obbligatorio, le conseguenze possono essere significative:

• la delibera che ha approvato i lavori può essere dichiarata nulla;
• non si può avviare l’avvio delle opere e riscuotere le relative quote straordinarie.

La delibera e gli usi del fondo cassa di condominio

Indipendentemente dalla sua destinazione prevalente, le riserve finanziarie del condominio devono sempre essere approvate dall’assemblea condominiale. Ma quale maggioranza serve per il fondo cassa condominiale? Il riferimento è all’articolo 1136 del Codice Civile, che definisce i quorum approvativi a seconda delle tipologie di intervento da realizzare. Più in generale:

• per il fondo destinato alla manutenzione ordinaria, deliberato contestualmente al bilancio preventivo, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno un terzo del valore dello stabile;
• per il fondo cassa condominiale per lavori straordinari, è richiesta la maggioranza prevista per i relativi interventi. In generale, si considera la maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dello stabile, ma per innovazioni gravose o voluttuarie potrebbero essere necessari i 2/3.

È importante sapere che l’eventuale approvazione della riserva senza l’ottenimento delle maggioranze previste, può determinare un fondo cassa condominiale illegittimo: i condomini possono quindi impugnare la delibera, entro 30 giorni dalla sua adozione o, se assenti alla riunione, dalla ricezione della notifica di verbale, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile.

Come si calcola il fondo cassa condominiale

Ma come si calcola il fondo condominiale? La predisposizione della riserva si basa sulla stima delle spese previste e sulla ripartizione proporzionale fra i condomini, seguendo il principio dei millesimi di proprietà, così come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.

A questo scopo, l’amministratore deve presentare un preventivo che incorpori i costi attesi, includendo una voce specifica per il fondo, da discutere in assemblea. Per l’accumulo delle somme all’interno del fondo, il condominio può inoltre seguire diverse modalità:

• in un’unica soluzione, ovvero i condomini corrispondono l’intera quota in una sola tranche all’inizio dei lavori;
• in base al SAL, ovvero allo Stato di Avanzamento dei Lavori, che permette di alimentare il fondo gradualmente, affinché il peso economico non sia eccessivo sui condomini. 

In ogni caso, la ripartizione del fondo cassa condominiale deve essere sempre trasparente e basata sul principio dei millesimi: ognuno paga in proporzione delle quote di proprietà.

Ancora, se il fondo serve per interventi specifici che escludono una parte dello stabile - ad esempio, il rifacimento del tetto relativo a una sola scala condominiale - il pagamento può essere limitato a chi effettivamente ne fruisce.

Come funziona la restituzione del fondo cassa condominiale

Una situazione particolare è rappresentata dalla restituzione del fondo cassa condominiale, che avviene quando le somme accantonate superano le spese effettivamente sostenute o, ancora, quando gli interventi precedentemente deliberati non vengono eseguiti. Ad esempio, se il rifacimento del tetto viene annullato, i condomini hanno diritto al recupero delle loro quote accumulate.

Anche in questo caso, si seguono i criteri millesimali: la somma rimanente viene divisa per tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, vi possono essere dei casi particolari, come la restituzione del fondo cassa condominiale in caso di vendita di un’unità immobiliare: il credito relativo alla quota versata nel fondo segue l’immobile e passa automaticamente all’acquirente, in quanto strumentale al miglior godimento del bene.

Il venditore, tuttavia, potrà ottenerne il rimborso in base ad accordi privati con il compratore, da regolare nei conteggi notarili.

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E proprio in tema di costituzione e restituzione della riserva, è più che normale chiedersi se a provvedere sia l’inquilino o il proprietario per il fondo cassa condominiale. In linea generale, tutti i rapporti con il condominio sono a carico del proprietario, il quale dovrà quindi procedere al versamento delle relative quote. Tuttavia, per la gestione dei rapporti con l’affittuario, si seguono le specifiche dell’articolo 1576 del Codice Civile dell’articolo 9 della Legge 392/1978:

• l’inquilino si occupa della manutenzione ordinaria. Di conseguenza, in presenza di spese ordinarie, che confluiscono nel relativo fondo, il proprietario verserà la quota al condominio, chiedendone poi il rimborso al locatario;
• il locatore si occupa delle spese di manutenzione straordinaria, comprese quindi quelle per l’apposito fondo.

Di quanto deve essere il fondo cassa

Infine, è utile sapere quale somma è indicato accantonare per il fondo cassa condominiale. Non esistono importi fissi o predefiniti per legge per il fondo ordinario, perché molto dipende dalle dimensioni dello stabile, dalle spese da effettuare o da altre esigenze specifiche. 

Per il fondo per le spese straordinarie, invece, l’articolo 1135 del Codice Civile specifica che debba essere di pari importo all’ammontare dei lavori deliberati, con la possibilità di rateizzazione in base allo stato di avanzamento dei lavori. 

In ogni caso, l’amministratore è tenuto a specificare il fondo cassa condominiale nel bilancio, riportandolo con una voce univoca del rendiconto, affinché se ne possa monitorare l’evoluzione nel tempo e garantire la massima trasparenza a tutti i condomini.