Condominio e parcheggio per disabili: quando predisporre il posto auto

La corretta gestione degli spazi condominiali implica sempre una particolare attenzione all’equità e all’accessibilità, nel rispetto dei diritti di tutti i condomini. Ad esempio, particolarmente rilevante è il tema del parcheggio per disabili in condominio: un’esigenza inderogabile per chi ne ha titolo, che tuttavia impone un buon compromesso tra i diritti del singolo, le necessità della totalità dei residenti e le normative vigenti. Ma quando si devono predisporre posti auto per disabili e, soprattutto, l’assemblea può opporvisi?

Quali sono i diritti dei disabili in un condominio

Per le persone con disabilità che vivono in contesti condominiali, esistono delle protezioni specifiche previste dalla normativa vigente. Ad esempio, la Legge 13/1989 disciplina l’abbattimento delle barriere architettoniche, per favorire l’inclusione dei disabili, mentre il suo decreto attuativo - il D.M. 236/1989 - definisce i principali criteri tecnici per l’accessibilità. Ancora, la Legge 104/1992 rafforza i diritti delle persone disabili, inclusi quelli relativi alla mobilità. 

Nella pratica, ciò si traduce nel diritto dei condomini con disabilità di richiedere modifiche alle parti comuni per facilitare i loro spostamenti, senza però pregiudicare l’uso delle stesse porzioni condivise da parte degli altri. Ciò comprende anche la predisposizione di posti auto, che garantiscano un accesso agevole al proprio alloggio. Più in generale, la normativa ribadisce:

• un diritto all’uso prioritario delle parti comuni, privilegiando le esigenze di salute e dignità personale, sempre però in relazione all’articolo 1102 del Codice Civile, che prevede che ogni condomino possa servirsi delle aree condivise, senza però alterarne la destinazione d’uso o impedire agli altri di fare altrettanto;
• l’accesso a posti auto riservati, per quegli stabili dotati di parcheggio, con dimensioni adeguate per manovre sicure;
• la tutela contro le discriminazioni, come potrebbero essere delle delibere assembleari che ignorano, o rifiutano, le esigenze delle persone con disabilità.

Questi principi assicurano che un parcheggio condominiale per disabili non venga considerato un privilegio, bensì un mezzo essenziale per garantire l’autonomia quotidiana. Un orientamento, quest’ultimo, ribadito più volte anche dalla giurisprudenza: l’esigenza del singolo - si pensi a un residente con ridotta capacità motoria, che ha bisogno di un posto auto vicino all’ingresso per evitare inutili fatiche oppure ostacoli architettonici - prevale su interessi generali meno urgenti.

Quando si può chiedere un parcheggio per disabili

È però necessario sapere che la predisposizione di un posto auto non è sempre automatica, ma spesso conseguente alla richiesta del singolo residente. In base alla Legge 13/1989 e al D.M. 236/1989, l’obbligo di un parcheggio per disabili in condominio è infatti previsto solo per le nuove costruzioni o per gli edifici ristrutturati dopo il 1989, con la previsione di almeno un posto riservato nelle aree di parcheggio, nella misura di uno ogni 50 stalli totali.

Per gli stabili più vecchi, la predisposizione obbligatoria scatta solo su richiesta motivata del condomino interessato.

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Ma quando si può chiedere l’assegnazione di un parcheggio riservato? Il residente con disabilità deve rivolgersi all’amministratore, oppure all’assemblea, fornendo tutta la documentazione necessaria che giustifichi lo stallo. In particolare, bisognerà dimostrare una disabilità certificata, con verbali di invalidità civile o di riconoscimento di handicap ai sensi della Legge 104/1992, emessi da Commissioni mediche ASL/INPS, che confermino patologie che determinano una ridotta capacità di deambulazione.

La questione deve essere poi discussa in assemblea, per decidere quale postazione già esistente assegnare o, ancora, se predisporre un posto auto ex novo. Come confermato dalla sentenza 8863/2022 del Tribunale di Roma, in caso di urgenza l’amministratore può assegnare un parcheggio temporaneo senza che vi sia una delibera assembleare, per evitare ritardi che potrebbero compromettere la qualità della vita del richiedente.

Il rifiuto dell’assemblea e la nullità della delibera

Per quanto una discussione assembleare si renda spesso necessaria, ad esempio per individuare quale sia il posto auto più idoneo da assegnare, non vi può essere un rifiuto nell’assecondare le richieste delle persone con disabilità. Così come più volte confermato dalla giurisprudenza, per il parcheggio dei disabili in condominio è nulla la delibera che lo nega.

In altre parole, l’assemblea non può decidere arbitrariamente di vietare l’assegnazione di uno stallo, perché sia in violazione di principi costituzionali, che delle leggi vigenti sulla tutela dei diritti delle persone con disabilità. 

Ad esempio, la sentenza 513/2020 del Tribunale di Verbania - seguendo il precedente della sentenza del 7/4/2006 del Tribunale di Bologna e richiamando la Legge 67/2006 contro le discriminazioni - ha confermato la nullità della delibera che rifiuta un posto auto al condomino disabile. Allo stesso modo, la sentenza 12021/2022 del Tribunale di Roma ha ribadito il dovere di solidarietà degli altri condomini nei confronti del residente con disabilità.

Quanti posti disabili in condominio

Ma quanti posti per disabili dovrebbe garantire un condominio? Il riferimento è sempre alla Legge 13/1989 e, soprattutto, ai criteri stabiliti dal D.M. 236/1989. Se l’edificio è stato costruito prima del 1989, l’assegnazione è su richiesta: il condominio deve offrire un numero di posteggi adeguato per assecondare tutti i residenti che ne hanno fatto domanda. Per gli edifici realizzati o ristrutturati dopo il 1989, serve invece che vi sia:

• almeno un parcheggio fino a 50 posti totali;
• almeno due parcheggi tra i 51 e i 100 posti totali;
• un posteggio aggiuntivo ogni 50 ulteriori, al di sopra dei 100 posti.

Non è però tutto, perché in questo caso gli spazi devono avere una larghezza minima di 3,20 metri - affinché siano consentite le manovre necessarie, ad esempio con una sedia a rotelle - e, se possibile, prevedere coperture.

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In caso il condominio non fosse dotato di spazi sufficienti, l'assemblea può deliberare la conversione di altre aree comuni, raggiungendo una maggioranza qualificata, in base all’articolo 1136 del Codice Civile: 

• la maggioranza degli intervenuti;
• purché rappresentino  i 500 millesimi del valore dello stabile.

Ancora, è bene sapere che la normativa ammette il parcheggio per disabili personalizzato, con l’applicazione di segnaletica apposita, nome o numero di targa, così da segnalare lo spazio riservato e prevenire abusi.

Le aree del condominio da destinare a parcheggio

Quando si rende necessaria la predisposizione ex novo di un posto auto per disabili, è più che lecito chiedersi quali siano le aree del condominio da utilizzare. Per il parcheggio per disabili in un condominio privato, entra in gioco un bilanciamento tra spazi comuni e privati:

• se il condominio vuole realizzare un nuovo parcheggio condiviso, che comprenda anche un posto auto per disabili oltre ai comuni posteggi per gli altri residenti, può convertire una porzione del cortile o del giardino. In questo caso, si tratta di un’innovazione virtuosa ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, che richiede la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile. Se, tuttavia, si rende necessario un cambio della destinazione d’uso o vi è un grave pregiudizio all’uso delle parti comuni, occorrono i 2/3 del valore;
• se si procede su proprietà esclusive, come un parcheggio per disabili su area privata, è necessario che il richiedente disponga di uno spazio idoneo o un altro condomino ceda il proprio. Tuttavia, per quanto possibile, questa soluzione non è quella privilegiata dalla normativa: vengono preferite soluzioni collettive, per garantire equità.

Infine, se si rende impossibile la realizzazione di un parcheggio condominiale per disabili - ad esempio, per assenza di aree o strutture idonee - il singolo residente può richiedere al Comune l’assegnazione di uno stallo sulla strada pubblica. Tuttavia, si tratta di una soluzione applicabile solo se il condominio dimostra di non poter procedere, ad esempio perché privo di qualsiasi tipologia - anche condivisa - di parcheggi interni o di cortili di dimensione sufficiente.