Normativa per i ponteggi in condominio: i principali riferimenti

Quando si realizzano degli interventi di manutenzione o ristrutturazione degli edifici condominiali, l’attenzione alla sicurezza deve essere sempre massima. A partire dalla predisposizione di strutture esterne: ad esempio, la normativa sui ponteggi in condominio prevede norme molto rigide sull’installazione di impalcature, affinché non rappresentino un pericolo per lo stabile e i suoi residenti. In particolare, la norma UNI 11927 fornisce utili linee guida affinché i ponteggi non blocchino l’accesso agli appartamenti, alle aree comuni - ingressi, scale e cortili - e, decisamente importante, alle vie di fuga sia per i residenti che per gli operai.

Le principali disposizioni di legge sui ponteggi in condominio

La corretta predisposizione di impalcature per gli stabili condominiali risponde a un quadro normativo decisamente complesso, pensato per combinare sia le norme generali di sicurezza sul lavoro che la protezione dei diritti dei residenti.

Il principale riferimento è rappresentato dal D.Lgs 81/2008, ovvero il Testo Unico sulla Salute e la Sicurezza sul Lavoro, che prevede l’adozione di misure preventive per evitare incidenti non solo durante l’installazione di ponteggi in condominio, ma anche durante l’uso e lo smontaggio delle strutture. In particolare, si rende indispensabile:

• la presenza di personale qualificato per ogni operazione, compreso il monitoraggio;
• la redazione del PIMUS, il Piano di Montaggio, Uso e Smontaggio, un documento essenziale per questa tipologia di interventi.

Risultano rilevanti anche diverse norme del Codice Civile: ad esempio, l’articolo 843 regola l’accesso alle proprietà private, permettendo la predisposizione di ponteggi solo in caso di obiettiva necessità, minimizzando il più possibile i disagi e ripristinando lo stato originale dei luoghi al termine dei lavori. Il medesimo articolo, inoltre, disciplina l’indennità dei danni per accessi illeciti, avvenuti proprio data la presenza delle impalcature.

Le norme tecniche per i ponteggi

Particolarmente importanti sono le norme tecniche che forniscono criteri di riferimento, come la UNI EN 12810 sugli standard delle impalcature metalliche fisse e la UNI 11927, che offre linee guida consolidate per la stabilità e la protezione in contesti residenziali. Quest’ultima incorpora criteri tecnici raccomandati, quali:

• la resistenza strutturale, con impalcature che siano progettate per sopportare carichi variabili, compresi quelli dovuti dagli agenti atmosferici, nonché i pesi operativi di attrezzi e materiali;
• l’ancoraggio e il fissaggio, con un sistema adeguato di appoggio sulla facciata dell’edificio, in base alle dimensioni e alle caratteristiche del ponteggio, per evitare spostamenti e collassi;
• gli accessi e i percorsi sicuri, con le strutture che non possono ostruire ingressi principali, scale e aree comuni, assicurando sempre la libertà di movimento dei residenti;
• le vie d’emergenza, con ponteggi che non blocchino vie di fuga protette e garantiscano l’efficiente evacuazione dello stabile in caso di emergenza, identificando rotte protette, segnalazioni chiare e protezioni contro le cadute. Le disposizioni si applicano sia ai residenti che agli operai;
• la protezione contro i rischi, con l’installazione di reti, parapetti e barriere per evitare la caduta di persone e oggetti, così come di sistemi idonei per evitare scariche elettriche;
• il piano operativo personalizzato, con un PIMUS specifico per ogni installazione, che descriva le fasi di lavoro, le misure di sicurezza adottate e i soggetti responsabili.

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Quando il ponteggio è autoprotetto

Un aspetto fondamentale della predisposizione di impalcature in condominio è rappresentato dalla protezione dagli agenti atmosferici, ad esempio dalle scariche elettriche che potrebbero derivare dall’azione dei fulmini. Per questa ragione, a seconda delle dimensioni e della complessità della struttura, possono essere necessari specifici sistemi di messa a terra, per evitare danni all’edificio o alle persone. In alcuni casi, tuttavia, il ponteggio è autoprotetto: cosa significa?

Un ponteggio autoprotetto è una struttura che, in virtù delle sue caratteristiche, comporta un ridotto rischio di fulminazione. In particolare, a seguito di specifiche valutazioni tecniche caso per caso, emerge che il rischio di fulmini è inferiore al valore tollerabile e, di conseguenza, non si rendono indispensabili misure aggiuntive come impianti di messa a terra dedicati o parafulmini. Ciò permette di ridurre interventi invasivi sulle facciate o le strutture già esistenti, riducendo i disagi per i residenti.

Ai sensi dell’articolo 84 del D.Lgs. 81/2008, e della norma CEI EN 62305-2, la valutazione - che deve essere eseguita da un professionista abilitato, come un ingegnere, un architetto o un tecnico specializzato in scariche atmosferiche - deve rilevare:

• un rischio di fulminazione trascurabile, inferiore ai valori di riferimento di legge;
• un’elevata resistività al suolo, a seconda delle caratteristiche del terreno, affinché funga da isolante naturale riducendo tensioni pericolose.

La documentazione deve poi essere inclusa nel PIMUS, a seguito dell’analisi dettagliata del sito, per confermare la non necessità di messe a terra dedicate, dispersori o conduttori di calata.

Quali sono le regole per l’installazione di un ponteggio privato in condominio

Nei contesti condominiali, può capitare che l’installazione di un ponteggio non derivi da interventi di ristrutturazione che coinvolgono l’intero stabile, bensì da porzioni private dello stesso. In simili situazioni, vanno sempre rispettate le norme di sicurezza previste dal D.Lgs. 81/2008, linee guida della UNI 11927 e dalle altre normative applicabili, tuttavia il singolo condomino deve preoccuparsi anche dei diritti degli altri residenti.

Innanzitutto, bisogna rispettare le modalità d’uso delle parti comuni previste dall’articolo 1102 del Codice Civile: il singolo condomino può avvalersene, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca ad altri di fare altrettanto. Dopodiché, è indispensabile rispettare i vincoli di legge sull’accesso alle proprietà altrui, che può verificarsi quando il ponteggio privato deve appoggiarsi o ancorarsi alle parti comuni o, invece, a porzioni dello stabile di proprietà esclusiva di altri condomini.

L'accesso alla proprietà quando ci sono impalcature

In base all’articolo 843 del Codice Civile, l’accesso alla proprietà o al fondo altrui è consentito solo:

• per necessità obiettive, ovvero non è possibile predisporre il ponteggio in altro modo;
• a carattere temporaneo, limitato al minimo di tempo indispensabile;
• se viene dimostrata l’impossibilità di avvalersi di soluzioni meno invasive, ad esempio piattaforme elevatrici al posto di impalcature estese.

Prima di procedere alla predisposizione delle impalcature è bene concordare l’intervento con l’amministratore, per garantire gli accessi a cortili e altri passaggi condominiali e verificare il rispetto delle norme di stabilità e sicurezza.

Al contrario, in presenza di ponteggi condominiali in giardini privati, se l’installazione interferisce con gli spazi esclusivi dei singoli condomini, è utile un accordo preventivo con il condominio per evitare controversie. Inoltre, in base all’articolo 843 del Codice Civile, possono essere previste specifiche indennità per i disagi causati.

È utile sottolineare che la Cassazione, con la sentenza 32100/2021, ha evidenziato che, in casi di necessità proporzionata, l’interesse collettivo agli interventi di manutenzione può prevalere su quello individuale, imponendo però il rapido ripristino degli spazi privati al termine dei lavori.

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Le conseguenze di ponteggi non a norma

L’installazione di ponteggi condominiali non a norma, cioè in violazione delle normative vigenti, può comportare conseguenze amministrative, civili e penali, a seconda della gravità dell'infrazione. Fra i principali rischi, si elencano:

• sanzioni amministrative di entità variabile a seconda della gravità dell’infrazione, ai sensi degli articoli 157-159 del D.Lgs 81/2008 - per mancanze come l’assenza del PIMUS o ancoraggi insufficienti. Nei casi più gravi, l’ASL, l’Ispettorato del Lavoro o i Vigili del Fuoco possono imporre la sospensione immediata dei lavori;
• responsabilità penali per il datore di lavoro, il coordinatore della sicurezza e gli installatori, in caso di incidenti gravi, come cadute o crolli, a seconda del reato rilevabile, come lesioni o omicidio colposo;
• azioni risarcitorie civili, da condomini o terzi, per danni materiali o morali, così come anche per la limitazione del godimento della proprietà;
• possibili esclusioni di copertura assicurativa, con rischi di nullità parziale delle polizze a seconda delle clausole contrattuali, esponendo a oneri economici aggiuntivi in caso di ripristini o indennizzi.

Il risarcimento dei danni per condomini e negozi

Infine, bisogna considerare che l’installazione di ponteggi non a norma, oppure tali da determinare danni alle strutture o alle persone, può determinare richieste di risarcimento. Ad esempio, i singoli condomini possono avere diritto al risarcimento per via giudiziale, se dimostrano che i principi dell’articolo 843 del Codice Civile sono stati violati, causando disagi eccessivi o limitando i diritti essenziali degli stessi residenti.

Oppure, un ponteggio che oscura per mesi delle finestre, riducendo la luce naturale e la ventilazione, può dar luogo a una richiesta di compensazione. La giurisprudenza - come nel caso della sentenza 444/2011 del Tribunale di Treviso - tende però a escludere risarcimenti per disagi davvero limitati nel tempo.

A essere coinvolti sono anche i negozi che sorgono all’interno dello stabile condominiale: i ponteggi possono oscurare le vetrine, ridurre l’afflusso di clienti, determinando un calo di fatturato. In casi analoghi, alcuni orientamenti giurisprudenziali - ad esempio, la sentenza 5904/2021 del Tribunale di Milano - riconoscono la richiesta di risarcimento, purché i ponteggi siano rimasti inutilizzati per tempi irragionevoli e sia dimostrato il danno concreto.