Caduta neve dal tetto: chi è responsabile e deve pagare i danni?

L'accumulo di neve sulle coperture degli edifici non rappresenta solo un carico strutturale, ma un potenziale pericolo per l'incolumità dei pedoni e l'integrità dei veicoli in sosta. Il passaggio termico tra l'interno riscaldato dell'edificio e l'esterno, unito all'azione del vento, può causare il distacco improvviso di intere lastre di neve o, peggio, di pesanti candelotti di ghiaccio. 

Quando questo accade, la questione smette di essere meteorologica e diventa giuridica e manutentiva, aprendo scenari di responsabilità civile e penale che richiedono una gestione preventiva e rigorosa per evitare la caduta di neve dal tetto. 

Chi deve rimuovere la neve

Per stabilire chi deve spalare la neve perché responsabile in caso di danni a persone o a cose (si pensi alla caduta del ghiaccio sulle auto parcheggiate in basso) è necessario verificare innanzitutto il contesto. Infatti, può trattarsi di neve presente: 

• nelle aree comuni interne (cortili, tetti e vialetti), la cui rimozione spetta al condominio. L'amministratore deve incaricare una ditta specializzata o del personale addetto, come per esempio il portiere, se previsto dal contratto);
• sui marciapiedi pubblici che sono di competenza del Comune. Tuttavia, moltissimi amministrazioni locali emanano ordinanze sindacali che obbligano i "frontisti", ovvero i proprietari o condomini degli edifici che affacciano sulla strada, a pulire il marciapiede davanti al proprio ingresso o a spargere il sale;
• sul tetto e, pertanto, su una parte comune (articolo 1117 del Codice civile), la cui rimozione rappresenta un obbligo del condominio.

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Chi è responsabile dei danni per la neve caduta

Il responsabile legale è il condominio, in quanto "custode" del bene (il tetto). Secondo l'articolo 2051 del Codice civile, infatti: 

"ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito". 

La responsabilità è di tipo oggettivo. Infatti, serve dimostrare che la neve sia caduta dal tetto del condominio, causando un danno. Per liberarsi, il condominio deve dimostrare il caso fortuito, ovvero che si sia trattato di un evento assolutamente imprevedibile ed eccezionale.

Chi paga in caso di caduta di neve dal tetto

Nella maggior parte dei casi, il Codice civile stabilisce, dunque, una responsabilità oggettiva in capo al proprietario o al custode di un bene dal quale possano derivare dei danni a soggetti terzi o a cose, a prescindere dalla colpa o dall’intenzionalità. Analogamente ai casi di eventuali danni per il pavimento scivoloso in condominio, ne deriva che: 

• il risarcimento deve essere pagato attingendo alla cassa condominiale. La spesa viene ripartita tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà.
• se il condominio ha fatto preventivamente una polizza che include la responsabilità civile verso terzi (RC), sarà l'assicurazione a risarcire il danno, salvo franchigie.

È da osservare che se il danneggiato è un condòmino stesso, la responsabilità solidale si applica comunque, ma la sua quota di risarcimento "si compensa" con la sua parte di debito verso il condominio.

Cosa deve fare l’amministratore in caso di neve

L'articolo 1135 del Codice civile definisce i poteri di iniziativa in capo all'amministratore che abbiano carattere di urgenza, come nelle situazioni che possono verificarsi in caso di caduta di neve e ghiaccio dal tetto. Pertanto, l'amministratore deve:

• verificare e monitorare l'accumulo di neve e la formazione di candelotti di ghiaccio;
• far posizionare immediatamente dei cartelli di pericolo e transennare le aree a rischio di caduta se non sia possibile intervenire subito;
• chiamare una ditta specializzata per la rimozione dei carichi eccessivi o pericolosi.

L'amministratore del condominio, in caso di inerzia, può risponderne dal punto di vista penale ed essere indagato personalmente per lesioni od omicidio colposo avendo omesso di rimuovere il pericolo stesso. 

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Come togliere la neve dal tetto

Prevenire i rischi dei danni causati dalla caduta di neve dal tetto è sicuramente la soluzione migliore che un condominio può adottare, facendo o incaricando una ditta esterna della regolare manutenzione o di agire se la neve si è accumulata. Sono sconsigliate iniziative e operazioni "fai da te" a causa del rischio caduta dall'alto. Le tecniche corrette prevedono l'uso di: 

• sistemi anticaduta certificati ai quali devono agganciarsi gli operatori;
• bracci meccanici esterni per la rimozione della neve e del ghiaccio dagli edifici alti e dai tetti ripidi;
• pale in plastica o resina, con manici lunghi, e scope di gomma per non danneggiare le tegole o l'impermeabilizzazione.

La pulizia regolare delle grondaie assicura che non si formino ostacoli allo scolo delle acque o i cosiddetti "ghiaccioli", ovvero le pericolose lastre di ghiaccio sospese da tetti e balconi. Rientra nella prevenzione anche isolare l'edificio dal punto di vista termico. In questo modo, si evita che sulle grondaie possa formarsi del ghiaccio.

Cosa succede se crolla il tetto

Un sovraccarico di neve può provocare delle lesioni alle strutture e anche il crollo del tetto stesso, con possibili gravi conseguenze alle persone o alle cose che si trovino sotto o nelle vicinanze. 

La responsabilità di un evento di questo tipo non cambia: è sempre il condominio o il proprietario, ovvero il custode dell’immobile, a dover risarcire i danni a meno che non dimostri che si sia trattato di un evento eccezionale e imprevedibile, causato da forza maggiore. Pertanto, dal crollo del tetto per la neve possono derivare dei: 

• danni materiali, con la distruzione delle strutture dell’edificio, degli arredi e dei veicoli o, comunque, di lesioni alle strutture e formazione di umidità e muffa;
• rischi per la sicurezza, con pericoli di lesione o morte di persone presenti nell’edificio o nelle immediate vicinanze, soprattutto se la caduta dovesse riguardare grandi quantità di neve o di ghiaccio. 

Infine, tra gli strumenti di prevenzione, si può stipulare un’assicurazione per responsabilità civile, soprattutto se la zona è soggetta a nevicate frequenti. In questo modo, ci si mette al riparo da possibili danni e rischi connessi, eventualmente decidendo di inserire una franchigia per restringere il risarcimento a un limite massimo di spesa.