Sfrattare un abusivo può diventare un reato. Ecco a cosa stare attenti

Cercare di farsi giustizia da soli non è mai una buona idea, anche quando un immobile viene occupato contro la volontà del proprietario. Staccare le utenze o cambiare la serratura non sono la strada giusta da percorrere: è necessario agire tramite le vie legali, in modo da evitare di passare dalla parte del torto.

Queste premesse ci portano ad una domanda: quando sfrattare un abusivo è reato? Lo è nel momento in cui il proprietario compie una serie di azioni in prima persona per rientrare in possesso dell’immobile (come quelle che abbiamo citato) e non sporge una regolare denuncia per ottenere un'azione di rilascio.

È possibile sfrattare un abusivo?

La procedura di sfratto permette di chiedere all’inquilino di rilasciare un determinato immobile, ma è possibile attivarla solo quando è stato sottoscritto un regolare contratto di locazione (a prevederlo sono gli articoli 657 e seguenti del Codice di Procedura Civile).

Mancando un accordo regolarmente registrato non è possibile procedere con quello che è uno sfratto propriamente detto, ma sarà necessario intraprendere un’azione civile per il rilascio dell’immobile, che però è caratterizzata da dei tempi leggermente più lunghi rispetto a quelli previsti dalla procedura sfratto vero e proprio. In altre parole non si può sfrattare la persona che ha occupato abusivamente l’immobile, ma si può chiedere la restituzione dell’immobile.

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Cosa non può fare il proprietario

Per far valere i propri diritti il proprietario non può farsi giustizia da solo. Benché sia dalla parte della ragione - l’immobile è stato occupato abusivamente - non deve chiudere il contatore dell’acqua o staccare qualsivoglia utenza. Non è nemmeno possibile sostituire la serratura per impedire all’abusivo di entrare nell’immobile.

Si verrebbe a configurare il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose previsto dall'articolo 392 del Codice Penale. Questa norma serve a punire le persone, che avendo la possibilità di ricorrere ad un giudice, preferiscono risolvere le situazioni in modo autonomo utilizzando la forza.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 35876/2019, ha sottolineato come la violenza sulle cose che porta ad integrare il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni si può concretizzare anche con un comportamento che non determina dei danni materiali, ma che rende meno fruibile il bene (come è appunto chiudere le utenze).

Cosa può fare il proprietario

Il soggetto che occupa abusivamente l’immobile può essere denunciato per il reato di invasione di edifici, previsto dall’articolo 633 del Codice Penale: il proprietario può procedere solo e soltanto se il soggetto si è introdotto senza diritto all’interno della sua proprietà. L'abusivo non ne deve poter vantare il possesso, né la detenzione in modo legittimo, situazione che non si verrebbe a creare nel caso in cui fosse stato sottoscritto un regolare contratto di affitto.

Questo significa, molto semplicemente, che non è possibile denunciare un inquilino che è diventato abusivo solo perché ha deciso di rimanere all’interno dell’immobile alla scadenza del contratto: si può agire in questo senso solo nei confronti di chi si sia introdotto illegalmente in una casa fin dal primo momento.

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Quando non si può essere sfrattati?

Non sempre è possibile effettuare l'intimazione di sfratto per gli inquilini morosi: in Italia la legge prevede che, quando si dovessero verificare particolari situazioni di fragilità sociale, la procedura possa essere bloccata, se non addirittura annullata. Questo può avvenire nei seguenti casi:

• quando il contratto di locazione non è stato registrato: l’accordo non registrato presso l’Agenzia delle Entrate è considerato nullo. Il proprietario non ha la possibilità di avviare la procedura di sfratto sulla base di questo contratto;
• quando vengono pagati gli arretrati: l’inquilino moroso (qui è possibile consultare la Banca dati morosità immobiliare) ha la possibilità di bloccare la procedura di sfratto saldando l’intero debito prima dell’udienza di convalida. Può chiedere un termine di grazia al giudice - che generalmente è pari a 90 giorni - per pagare quanto dovuto, nel caso in cui non avesse i fondi al momento;
• opposizione fondata: nel caso in cui dovesse ritenere l’intimazione sfratto ingiusta o formalmente scorretta, l’inquilino può opporsi in tribunale. Tra le motivazioni, che possono essere portate in questo caso, ci sono un calcolo errato della morosità o dei vizi dell’immobile che ne precludono un corretto godimento.

Quando l’esecuzione viene sospesa

L’esecuzione forzata dello sfratto - con l'intervento dell’ufficiale giudiziario - può essere sospesa anche quando la procedura è stata convalidata dal giudice, nel momento in cui l’inquilino o i suoi conviventi versano in una condizione di fragilità:

• sono presenti dei soggetti vulnerabili: sono previste delle tutele specifiche se all’interno dell’immobile vivono delle persone con più di 65 anni, dei portatori di handicap, dei malati terminali o ci sono delle famiglie con cinque o più figli a carico. Quando si verificano queste situazioni, il Prefetto ha la possibilità di disporre un rinvio, in modo da cercare delle soluzioni alloggiative alternative;
• morosità incolpevole: si viene a verificare nel momento in cui l’inquilino non riesce a pagare l’affitto per delle cause oggettive e documentate che non dipendono dalla sua volontà. L’inquilino può accedere a dei fondi specifici, che possono prevenire o ritardare lo sfratto;
• moratorie legali: quando si vengono a creare delle situazioni eccezionali - come l’emergenza Covid 19 - il legislatore può introdurre delle moratorie temporanee per sospendere le esecuzioni degli sfratti in tutto il Paese.

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Cosa dice la nuova legge sugli sfratti?

Alcune proposte e decreti promossi recentemente mirano a velocizzare le procedure di sfratto in Italia, andando a ridurre i tempi per le morosità e le occupazioni abusive. Le novità più importanti sono le seguenti:

• tempi ridotti per le morosità: alcune proposte prevedono di accorciare i tempi della procedura di sfratto, che potrebbe scattare quando l’inquilino non paga l’affitto per due mesi. La legge n. 392/1978 impone che prenda avvio dopo 20 giorni di ritardo rispetto alla singola mensilità;
• procedure accelerate: è stato introdotto il concetto di sfratto lampo, che prevede dei tempi di esecuzioni molto rapidi, che possono arrivare a 10-15 giorni dalla notifica del provvedimento, non superando i 30 giorni per l'esecuzione. Verrebbe concesso un solo rinvio;
• eliminazione del preavviso di rilascio: viene meno la notifica separata del preavviso di rilascio da parte dell’ufficiale giudiziario. Sarebbe sufficiente un atto di precetto, al cui interno è contenuto un termine di 10 giorni per adempiere.