Appartamento inagibile e spese condominiali: quando sono dovute

Quando un’unità in condominio diventa inutilizzabile, per via di danni o di eventi eccezionali, sorgono legittimi dubbi sulla gestione dei costi. In particolare, è dovuto il pagamento delle spese condominiali per l’appartamento inagibile? In linea generale, il proprietario è comunque tenuto a corrispondere le relative spese, perché l’obbligo deriva dalla comproprietà delle parti comuni - come gli androni, le scale, il cortile - indipendentemente dall’effettivo uso. Sono quindi dovuti i costi di manutenzione ordinaria, amministrazione e portierato, mentre parzialmente le spese divisibili. Ad esempio, per il riscaldamento centralizzato si paga la quota fissa, ma non quella sui consumi se non si vive nell’appartamento.

Cosa succede se un immobile viene dichiarato inagibile

Ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia - ovvero del D.P.R. 380/2001 - quando un immobile viene dichiarato inagibile, non è più sicuro o idoneo ai fini abitativi. Ciò può accadere per danneggiamenti dovuti a calamità naturali, incendi o, più semplicemente, per deterioramenti strutturali che non ne garantiscono la sicurezza. 

Ma cosa succede, se un appartamento viene dichiarato inagibile all’interno di un condominio? In termini pratici, l’unità immobiliare continua a essere parte dello stabile, sebbene il proprietario non possa viverci. Di conseguenza, l’assemblea può deliberare interventi che possono coinvolgerla direttamente o indirettamente, come ad esempio la manutenzione straordinaria delle strutture portanti. 

Proprio poiché l’appartamento continua a far parte del condominio, e quindi è legato alle sue parti comuni:

• l’inagibilità non ne sospende gli obblighi di pagamento, ad esempio per le spese relative a parti comuni e impianti, in base ai criteri di ripartizione millesimali stabiliti dall’articolo 1123 del Codice Civile o, ancora, altre tipologie di suddivisione come nel caso di lastrici solari, ai sensi dell’articolo 1126 del Codice Civile, o scale e ascensori secondo l’articolo 1124;
• il proprietario può però accedere ad altri benefici, come ad esempio la riduzione dell’IMU al 50% secondo la Legge 160/2019.

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Così come confermato anche dalla Cassazione con la sentenza 9842/2011, gli obblighi del proprietario verso il condominio persistono indipendentemente dall’uso dell’unità immobiliare.

Quali spese rimangono complete anche in caso di inagibilità

Anche quando un appartamento è di fatto inutilizzabile, usufruisce sia delle porzioni condivise che degli impianti del condominio. D’altronde, così come specificato anche dall’articolo 1118 del Codice Civile, il singolo condomino non può rinunciare ai suoi diritti sulle parti comuni. Di conseguenza, le spese condominiali per un immobile inagibile devono essere comunque corrisposte, senza riduzioni rispetto alle quote proporzionali stabilite dalle tabelle millesimali

Ma quali costi devono essere completamente sostenuti, indipendentemente dall’uso effettivo dell’immobile? In linea generale, il proprietario dovrà farsi carico di:

• manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, inclusi muri maestri, scale, facciate, cortili, tetto e via dicendo;
• spese amministrative e di gestione, come l’onorario dell’amministratore o l’assicurazione dell’edificio;
• costi essenziali per servizi usufruiti dal condominio, come portineria, ditta delle pulizie, forniture di energia per ascensori e altre parti comuni;
• quote fisse per servizi comuni, come ad esempio per l’impianto centralizzato di riscaldamento.

Le spese ridotte per gli immobili inagibili

Sebbene la maggior parte delle quote rimanga invariata anche nei casi di inagibilità, alcuni costi possono subire delle riduzioni, ad esempio se si tratta di servizi divisibili o legati all’uso effettivo. 

Di norma, il proprietario di un appartamento inutilizzabile può risparmiare sulle quote relative ai consumi effettivi, ovvero sulla componente variabile di servizi e forniture. È il caso del riscaldamento centralizzato o dell’acqua: poiché il condomino non vive nell’unità immobiliare, non dovrà sostenere costi per consumi ovviamente non effettuati. Inoltre, bisogna considerare che:

• l’assemblea condominiale potrebbe deliberare riduzioni temporanee, una scelta spesso comune per inagibilità causate da eventi naturali o calamità, in supporto ai condomini maggiormente danneggiati;
• potrebbero esservi esclusioni di pagamento per le pertinenze connesse all’appartamento inagibile, come ad esempio per i garage separati, purché siano unità completamente disconnesse dagli impianti condominiali.

Cosa succede se l’inagibilità è colpa del condominio

Ma cosa succede se l’inagibilità di un’unità immobiliare deriva dal condominio, ad esempio per negligenze, interventi di manutenzione mal gestiti o, ancora, danni irreparabili durante i lavori di ristrutturazione?

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Anche in questo caso, le spese condominiali dell’appartamento non abitabile non vengono cancellate: il proprietario dovrà continuare a versarle, in base al criterio della proporzionalità millesimale. È infatti indispensabile distinguere tra i costi per le necessità comuni e, invece, i danni subiti:

• il proprietario danneggiato può adire le vie legali per richiedere il risarcimento al condominio, per tutte le perdite materiali subite, come disagi abitativi o mancati affitti, così come anche confermato dalla Cassazione con la sentenza 9449/2016;
• le spese condominiali rimangono comunque poste in essere, perché relative alle parti e alle gestione comune, quindi separate dai danni riportati dalla singola unità immobiliare.

Quando ci si può rifiutare di pagare le spese condominiali

Il rifiuto di pagare le quote per le spese condominiali è possibile solo in circostanze eccezionali, nella maggior parte dei casi stabilite in sede di giudizio: come specificato nei paragrafi precedenti, l’obbligo per i proprietari rimane inderogabile ai sensi dell’articolo 1118 del Codice Civile. Di norma, si potrà chiedere l’esclusione dagli oneri di pagamento se:

• vi sono errori nelle tabelle millesimali, in base all’articolo 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Il Tribunale di Cuneo, con la sentenza 362/2025, ha però specificato che la rettifica delle tabelle millesimali può avvenire solo se conseguenza di un errore o di modifiche strutturali, non sono invece inclusi i casi di inagibilità;
• l’appartamento è espropriato, demolito o la proprietà è terminata;
• le spese sono state deliberate in modo illegittimo, ad esempio senza il raggiungimento dei quorum o per interventi non necessari, purché si proceda a impugnazione della delibera stessa.

Poiché la valutazione è sempre caso per caso, il consiglio è quello di affidarsi al legale di propria fiducia, affinché possa esaminare tutto sul condominio: eventuali delibere non legittime, il controllo delle tabelle millesimali in relazione alla proprietà effettivamente posseduta, le possibili responsabilità per danni e molto ancora.