Usufruttuario e nudo proprietario in assemblea: quando votano

Le riunioni di condominio rappresentano lo strumento principale per la corretta gestione dello stabile, eppure non è sempre semplice individuare i soggetti che possono parteciparvi e, ancora, i relativi diritti di voto. Ad esempio, chi partecipa all’assemblea tra usufruttuario e nudo proprietario? Per quanto si tratti di due figure distinte, esprimono entrambe dei diritti reali sull’immobile. Di conseguenza, sia l’usufruttuario che il nudo proprietario possono essere convocati in assemblea, a seconda dell’ordine del giorno e dello specifico diritto di voto a loro concesso. 

Il ruolo di usufruttuario e nudo proprietario in condominio

All’interno del condominio, usufruttuario e nudo proprietario non sono figure alternative, ma complementari: ciascuna esercita specifici diritti e obblighi, in base alla natura degli interventi e delle decisioni che riguardano le parti comuni. Proprio questa suddivisione permette, ad esempio, di procedere alla vendita della nuda proprietà, senza che l’usufruttuario perda i suoi diritti acquisiti.

In linea generale, l’usufruttuario ha diritto di utilizzare l’immobile e di trarne i frutti, mentre il nudo proprietario è chiamato a garantirne la conservazione strutturale, per poi maturare il diritto di utilizzare l’immobile stesso quando l’usufrutto si sarà estinto. Questa bipartizione si traduce in una separazione sia degli oneri economici che delle competenze decisionali, più precisamente:

• ai sensi dell’articolo 1004 del Codice Civile, l’usufruttuario si fa carico delle spese di custodia amministrazione e manutenzione ordinaria del bene, nonché di eventuali riparazioni straordinarie che derivano da un suo inadempimento agli obblighi di ordinaria diligenza;
• in base all’articolo 1005 del Codice Civile, il nudo proprietario si occupa delle riparazioni straordinarie volte a garantire la stabilità e la consistenza del fabbricato;
• come prevede l’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, entrambi rispondono in solido verso il condominio per il pagamento dei contributi per le parti comuni, indipendentemente si tratti di spese ordinarie o straordinarie.

Bisogna però sottolineare che questa ripartizione non è rigida: ad esempio, ai sensi dell’articolo 1006 del Codice Civile, l’usufruttuario può anche anticipare spese per lavori straordinari di propria tasca, chiedendone poi il rimborso al termine dell’usufrutto.

La convocazione del nudo proprietario in assemblea

La separazione fra diritti e doveri di nudo proprietario e usufruttuario si riflette anche sulla partecipazione all’assemblea: in linea generale, il primo manifesta il proprio voto per le delibere su questioni straordinarie, mentre il secondo sul godimento ordinario dell’immobile.

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Entrando maggiormente nel dettaglio, l’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile prevede che il nudo proprietario debba essere convocato quando l’ordine del giorno riguarda materie che incidono sulla consistenza dell’immobile o, ancora, sul suo valore futuro. In altre parole, ogni volta che le decisioni esulano dall’ordinaria amministrazione. Semplificando, potrà quindi esprimere il proprio diritto di voto su:

• delibere relative a innovazioni, ristrutturazioni o manutenzione straordinaria delle parti comuni;
• interventi finalizzati alla stabilità strutturale dell’edificio, come il rifacimento del tetto o delle facciate.

Tuttavia, il nudo proprietario può essere coinvolto anche su questioni ordinarie, seppur in casi eccezionali, ad esempio in caso di estinzione o revoca dell’usufrutto, ai sensi dell’articolo 1015 del Codice Civile.

La Corte di Cassazione ha più volte confermato, ad esempio con la sentenza 10611/1990, che l’avviso di convocazione per interventi o manutenzioni straordinarie deve essere sempre inoltrato al nudo proprietario, pena l’annullabilità della delibera. Per contro, per le questioni ordinarie la sua esplicita convocazione non è obbligatoria, a meno che abbia manifestato espressamente il proprio interesse a partecipare.

Inoltre, il nudo proprietario può conferire delega per l’assemblea condominiale all’usufruttuario, autorizzandolo a rappresentarlo e a votare sulle delibere straordinarie per le quali è stato convocato.

Quando l’usufruttuario partecipa all’assemblea

Quando l’ordine del giorno verte sul godimento quotidiano dell’immobile, la gestione corrente del condominio o interventi di manutenzione ordinaria, si convoca anche l’usufruttuario in assemblea condominiale, così come sempre prevede l’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

Tuttavia, oltre alla mera convocazione, un dubbio molto frequente è se l'usufruttuario possa esercitare diritto di voto in assemblea. In linea generale, questo soggetto ha facoltà di esprimere le proprie preferenze su:

• spese di ordinaria amministrazione, quali la pulizia delle scale, la manutenzione del verde o la fornitura di energia per le parti comuni;
• questioni sull’uso e il godimento delle parti e dei servizi comuni, come gli orari di utilizzo degli ascensori, il regolamento interno sui rumori, la ripartizione dei consumi;
• interventi di approvazione di bilanci preventivi e consuntivi, purché prevalentemente riferiti a costi ordinari correnti. 

In alcuni casi, l’usufruttuario può partecipare al voto anche per questioni straordinarie, perlopiù:

• quando decide di anticipare delle spese straordinarie, ricevendone il rimborso al termine dell’usufrutto, secondo quanto previsto dall’articolo 1006 del Codice Civile;
• quando è interessato a realizzare addizioni e miglioramenti, ai sensi degli articoli 985 e 986 del Codice Civile.

Anche in questo caso, la mancata convocazione dell’usufruttuario nei casi in cui è prevista la sua partecipazione può determinare l’annullabilità della delibera.

Il ruolo dell’amministratore nella convocazione

Proprio perché la suddivisione fra le due parti può essere complessa, e solitamente il rapporto tra usufruttuario e condominio è più fitto perché legato a questioni quotidiane, spetta all’amministratore di condominio inoltrare la corretta convocazione all’assemblea, a seconda delle competenze - ordinarie o straordinarie - precedentemente elencate.

In base all’articolo 1130 del Codice Civile, l’obbligo di convocazione da parte dell’amministratore è inderogabile: in caso di violazione, il professionista può esporsi a responsabilità per danni, con il rischio che le delibere risultano annullabili. Proprio per questo motivo, l’amministratore deve gestire con la massima attenzione la convocazione in assemblea fra usufruttuario o proprietario, distinguendo sempre tra materie ordinarie e straordinarie.

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Per evitare di commettere errori, dovrà quindi affidarsi all’anagrafe condominiale: il nudo proprietario e l’usufruttuario sono infatti tenuti a comunicare al condominio il loro status, affinché l’amministratore possa procedere alla corretta ripartizione delle spese e all’inoltro dei relativi avvisi. Al fine di escludere ambiguità, l’amministratore può inoltre richiedere una copia dell’atto notarile, o una dichiarazione sostitutiva, sia per procedere al puntuale aggiornamento dei registri condominiali che per procedere al corretto inoltro degli avvisi.

Invece, chi interviene nella nomina dell’amministratore, tra proprietario e usufruttuario? Di solito la decisione spetta all’usufruttuario, in qualità di soggetto che provvede alle spese correnti. 

Chi risponde per il mancato rispetto delle delibere

In virtù della suddivisione di diritti e doveri per il nudo proprietario e l’usufruttuario, è indispensabile anche sapere su chi ricadano le responsabilità, in caso di violazione delle delibere assembleari o morosità nel pagamento delle spese.

Anche in questo caso, si segue la divisione precedentemente elencata. Per le delibere e le spese:

• relative all’ordinaria amministrazione - ad esempio, il mancato pagamento delle spese per la pulizia delle scale o l’inosservanza del regolamento sui rumori - è l’usufruttuario a doverne rispondere, in virtù degli oneri previsti dall’articolo 1004 del Codice Civile;
• sulla manutenzione straordinaria o le innovazioni, la responsabilità per violazioni o mancati pagamenti ricade invece sul nudo proprietario, ai sensi dell’articolo 1005 del Codice Civile.