Come contestare un consuntivo condominiale: le modalità ammesse

All’interno della gestione della vita condominiale, può capitare che alcuni condomini non concordino con le decisioni approvate dall’assemblea. Ma come come contestare il consuntivo condominiale? È necessario muoversi tempestivamente, entro 30 giorni dall’assemblea per i presenti dissenzienti o astenuti - o dalla ricezione del verbale, per gli assenti - inviando una diffida scritta all’amministratore, chiedendo le correzioni necessarie. Se non si ottiene la rettifica, si può procedere con l’impugnazione della delibera in tribunale, dopo aver esercitato la mediazione obbligatoria. In ogni caso, serve dimostrare errori contabili, vizi concreti, irregolarità formali o spese prive di valida autorizzazione assembleare.

La differenza tra bilancio preventivo e consuntivo

Prima di entrare nel merito della contestazione, è utile ricordare le tipologie di rendicontazione che vengono effettuate in condominio, perché rispondono a esigenze diverse. In particolare, è necessario distinguere tra:

• il bilancio preventivo, ovvero una proiezione delle spese e delle entrate previste per l’anno successivo. Permette di stimare i costi ordinari e straordinari, ripartendo le quote tra i condomini e consentendo all’amministratore di riscuotere gli acconti. Viene solitamente approvato nell’assemblea di fine anno e ha valore autorizzativo, ovvero permette all’amministratore di impegnare le risorse entro i limiti indicati;
• il bilancio consuntivo - noto anche come rendiconto annuale - riporta invece entrate, uscite, residui attivi e passivi effettivi, ovvero realizzati nel periodo di esercizio, affinché possano essere confrontati con il bilancio preventivo. Deve essere redatto in forma chiara, con registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa, così come previsto dall’articolo 1130-bis del Codice Civile. Il bilancio consuntivo richiede l’approvazione in assemblea, affinché le spese siano imputabili ai condomini.

L’approvazione del bilancio consuntivo condominiale

Ma quando deve essere approvato il bilancio consuntivo condominiale? In base agli articoli 1130 e 1135 del Codice Civile, l’amministratore deve presentare il rendiconto nell’assemblea ordinaria annuale: il condominio può approvarlo, modificarlo o respingerlo.

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In base a quanto previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile, per la delibera è necessario il raggiungimento della maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno un terzo dei millesimi del valore dello stabile. L’approvazione ha effetti vincolanti per tutti i condomini, compresi i dissenzienti e gli assenti: con la delibera, le quote diventano infatti esigibili. 

Ma cosa succede se non si approva il consuntivo condominiale? L’amministratore deve convocare una nuova assemblea, ripresentando la documentazione necessaria, corretta di eventuali errori. Nel frattempo, la gestione dello stabile non si paralizza: i condomini continuano a pagare le quote in base al preventivo precedente o, ancora, alle spese urgenti già autorizzate.

In caso di impasse prolungata, ad esempio per negligenza dell’amministratore, il singolo condomino può chiederne al giudice la revoca per gravi irregolarità, in base all’articolo 1129 del Codice Civile.

Quando si può impugnare il bilancio consuntivo?

Può di certo capitare che alcuni condomini non concordino con il rendiconto approvato dall’assemblea, anche se le possibilità di contestazione sono limitate a casistiche particolari. Infatti, l’impugnazione del bilancio condominiale approvato è possibile solo in presenza di specifici vizi e, più nel dettaglio, quando:

• mancano gli elementi obbligatori, come il registro contabile, il riepilogo finanziario o la nota esplicativa. Ciò rende il rendiconto condominiale illegittimo;
• si rilevano errori nel bilancio condominiale approvato, come calcoli sbagliati delle quote condominiali, omissioni di entrate, spese duplicate o ripartizioni non conformi al regolamento o alle tabelle millesimali;
• le spese non sono sufficientemente documentate o, ancora, non sono state preventivamente autorizzate dall’assemblea, tranne nei casi di urgenza previsti dall’articolo 1135 del Codice Civile;
• sono presenti vizi di forma, come una convocazione irregolare, il mancato rispetto dei termini di avviso, un quorum non valido o violazioni del regolamento condominiale;
• si rilevano dati falsi o incompleti, che possono ledere i diritti dei condomini.

I casi che non prevedono l’impugnazione

Per contro, vi sono anche delle situazioni che non permettono di mettere in discussione il consuntivo già approvato. In base alla giurisprudenza consolidata, le spese già approvate con precedenti delibere - ad esempio, per il bilancio preventivo o per la conferma di interventi straordinari - non possono essere contestate nel rendiconto, per mere valutazioni di opportunità o congruità. 

In altre parole, se il condomino non ha impugnato la delibera che autorizzava la spesa, non può poi contestarla a posteriori in sede di consuntivo. Non è però tutto, perché non sono nemmeno impugnabili:

• le spese ordinarie di gestione, già previste approvate;
• i semplici disaccordi sui costi, senza una documentazione che ne comprovi eventuali errori;
• i vizi sanati dal decorso dei termini di decadenza delle delibere precedenti.

Più semplicemente, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile, l’impugnazione è possibile se si rilevano vizi formali o sostanziali del bilancio consuntivo, non quando si vuole entrare nel merito di scelte in realtà già ratificate.

Che tempi ci sono per impugnare i bilanci condominiali

Affinché si possa impugnare un bilancio consuntivo, bisogna procedere entro tempi mediamente brevi. Sempre secondo quanto previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile, per le delibere annullabili il termine è di 30 giorni. Più nel dettaglio, nel tempistiche si calcolano:

• a partire dalla data dell’assemblea, per i condomini dissenzienti o astenuti;
• dalla ricezione del verbale, per gli assenti.

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Superati i 30 giorni, la delibera annullabile diventa definitiva e, pertanto, inattaccabile. Per le delibere nulle - ovvero colpite da vizi gravissimi, come l’impossibilità giuridica dell’oggetto - non esiste un termine massimo per l’impugnazione.

Ancora, è utile sapere che la domanda di mediazione obbligatoria, in base al D.Lgs 28/2010, interrompe il termine di decadenza. Se la mediazione fallisce, il termine residuo ricomincia a decorrere dal deposito del verbale negativo presso l’organismo di mediazione. Dopodiché, si procede presso il tribunale di competenza per la causa condominiale, a seconda della sua natura.

Come contestare le spese condominiali errate

Infine, è utile sapere come si debba procedere, nella pratica, alla contestazione di spese condominiali errate riportate nel consuntivo condominiale. 

• Il primo passo consiste nell’inviare all’amministratore una diffida scritta, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, elencando con precisione tutti i vizi riportati, chiedendone la rettifica o l’inserimento in sede di assemblea.

• Ancora, è utile indicare anche il termine previsto per rispondere, di solito entro 15-20 giorni, tenendo presente che l’invio della comunicazione non interrompe il termine di 30 giorni per l’impugnazione.

• Per facilitare l’operazione, ci si può avvalere di un fac-simile della lettera di contestazione delle spese condominiali, fra i tanti disponibili online.

Può però capitare che l’amministratore non fornisca risposta o non proceda alla rettifica. In questo caso, si dovrà procedere:

• con un tentativo di mediazione obbligatoria, come previsto dal D.Lgs 28/2010;
• in caso di fallimento della mediazione, con un ricorso al tribunale, chiedendo l’annullamento della delibera ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile e, eventualmente, la sospensione provvisoria della sua efficacia, se il pagamento provocherebbe un danno grave e irreparabile.

Affinché l’impugnazione abbia successo, è necessario che i vizi riscontrati siano comprovabili: è quindi utile conservare tutta la documentazione del caso, dall’avviso di convocazione alle delibere approvative delle singole spese, passando per le tabelle millesimali.