La partecipazione all’assemblea condominiale dei comproprietari

Le riunioni di condominio rappresentano un momento fondamentale per la gestione dello stabile: è proprio in questa sede che vengono prese tutte le decisioni amministrative, e di spesa, rilevanti per la condivisione. Ma come avviene la partecipazione all’assemblea condominiale dei comproprietari? In linea generale, tutti i comproprietari devono essere correttamente convocati e possono presenziare alla riunione, tuttavia l’espressione del voto spetta a un solo rappresentante, scelto internamente. È inoltre utile sapere che la mancata convocazione può invalidare le delibere.

Quanti proprietari possono partecipare all’assemblea condominiale

Innanzitutto, è necessario sottolineare che tutti i comproprietari di un’unità immobiliare a proprietà indivisa hanno diritto di presenziare all’assemblea condominiale. Questo perché ogni comproprietario è titolare di un interesse diretto sulle parti comuni e, di conseguenza, sulle decisioni che le coinvolgono.

Per quanto la presenza sia garantita, diversa è la disciplina sul rapporto tra comproprietari e voto in assemblea condominiale. Come previsto dall’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, i comproprietari hanno diritto a un solo rappresentante per le operazioni di voto, che deve essere deciso internamente.

Riassumendo, per la partecipazione in assemblea dei comproprietari:

• tutti presenziano alla riunione, con facoltà di prendere parola per esprimere le loro posizioni;
• il voto è invece unico, espresso dal rappresentante scelto dagli stessi comproprietari.

Pertanto, la preferenza espressa rappresenterà la quota millesimale dell’intera unità immobiliare, senza frazionamenti fra i vari proprietari.

Chi non può partecipare all’assemblea condominiale

Per contro, è utile sapere che non tutti i soggetti legati a un comproprietario possono intervenire liberamente in assemblea: i diritti di partecipazione e voto spettano solamente ai titolari di diritti reali, non invece a terzi.

Il caso tipico è quello del coniuge non proprietario all’assemblea condominiale: poiché non risulta intestatario dell’unità, è considerato estraneo alla riunione di condominio. Di conseguenza non potrà parteciparvi né votare, salvo in  rappresentanza del partner, con delega scritta rilasciata dal titolare.

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In linea generale, sono solitamente esclusi:

• tutti gli estranei privi di delega scritta, ai sensi dell’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
• i comproprietari che non dimostrano la designazione del rappresentante comune. In mancanza di accordo tra i comproprietari, il referente viene scelto per sorteggio dal presidente dell’assemblea.

A questo scopo, è utile ricorrere a un esempio pratico. Ad esempio, marito e moglie possono partecipare all’assemblea condominiale? Nella pratica:

• se sono entrambi comproprietari, possono partecipare, designando però un rappresentante interno per il voto;
• se non sono comproprietari, solo il titolare può intervenire, a meno che non abbia fornito in forma scritta la delega per comproprietari in assemblea condominiale al coniuge.

È infine indispensabile ricordare che l’inquilino ha diritto di voto, in luogo dei comproprietari, nelle delibere relative alle spese ordinarie e alla modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria.

Come si convoca l’assemblea dei comproprietari

Ma come si convoca un’assemblea in presenza di comproprietari? Così come prevede l’articolo 1136 del Codice Civile, l’assemblea non può deliberare se non risulta la regolare la convocazione di tutti gli aventi diritto. Di conseguenza, tutti i comproprietari devono ricevere l’apposito avviso.

In base all’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, per rispettare la validità della convocazione, è inoltre necessario che:

• l’avviso indichi giorno, ora, luogo, ordine del giorno e modalità di partecipazione alla riunione;
• si rispetti il termine di convocazione di almeno 5 giorni d’anticipo rispetto all’assemblea;
• l’invito sia inoltrato a tutti gli intestatari, compresi quelli non conviventi, che dovranno essere convocati singolarmente.

L’omessa o l’errata convocazione dei condomini, inclusi i comproprietari, espone la delibera a impugnazione, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile.

Come si invia la convocazione dell’assemblea condominiale a tutti i comproprietari

È però necessario rispettare non solo le modalità di convocazione, ma anche dell’avviso ai singoli condomini. Il compito spetta all’amministratore di condominio che, ai sensi dell’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, deve scegliere metodi che permettano di provare l’avvenuta ricezione. Sono perciò generalmente ammessi:

• la raccomandata con ricevuta di ritorno;
• la posta elettronica PEC;
• la consegna a mano con ricevuta firmata;

Non sono invece validi gli avvisi lasciati in portineria, inoltrati tramite sistemi di messaggistica istantanea o, ancora, qualsiasi altra soluzione che non permetta di testimoniarne la ricezione.

È bene sapere che, sulla convocazione in assemblea condominiale dei comproprietari, la Cassazione si è espressa più volte. Ad esempio, con la sentenza 427/2026, ha confermato che l’avviso deve essere inoltrato singolarmente a ogni comproprietario, poiché tutti sono legittimati a partecipare e a tutelare i propri interessi sul bene comune.

Cosa succede se un comproprietario non riceve la convocazione

Ma cosa accade se un titolare non riceve l’avviso di partecipazione all’assemblea? La mancata convocazione di un condomino comproprietario rappresenta un vizio che può rendere la delibera annullabile, non nulla

 In base all’articolo 1137 del Codice Civile, il soggetto non regolarmente convocato può impugnare la delibera, entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale o dalla data in cui ne ha avuto effettiva conoscenza.

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Tramite l’impugnazione, si può chiedere al tribunale di annullare la delibera, rendendola inefficace in base ai vizi riscontrati:

• in attesa di giudizio, la delibera rimane valida ed efficace per tutti gli altri condomini;
• in caso la mancata convocazione abbia arrecato un grave pregiudizio o danni al soggetto impugnante, è possibile richiedere un risarcimento.

Chi dei comproprietari può impugnare le delibere

Infine, chi fra i comproprietari può impugnare la delibera? In linea generale, ogni titolare mantiene il diritto autonomo di contestare le decisioni assembleari, anche quando in assemblea ha partecipato un altro comproprietario, in qualità di rappresentante. Tuttavia, è bene sapere che:

• se il rappresentante designato ha votato a favore della delibera, i comproprietari dissenzienti non possono impugnarla invocando il dissenso interno, perché la volontà espressa vincola l’intero gruppo. L’impugnazione per vizi di merito è possibile solo in casi eccezionali, ad esempio per dimostrata eccedenza dei poteri o un conflitto d’interessi grave che può aver pregiudicato la comunione;
• l’impugnazione deve essere comunque proposta entro i termini di 30 giorni previsti dall’articolo 1137 del Codice Civile, specificandone esplicitamente i vizi.

In ogni caso, anche il comproprietario che ha partecipato all’assemblea, ma ha espresso il voto tramite il rappresentante, può procedere a impugnazione se dimostra un interesse concreto e personale leso.