Conviene il fotovoltaico in condominio? Vantaggi e rischi da sapere

La transizione verso fonti rinnovabili, e il costante aumento dei consumi, sta spingendo sempre più famiglie a valutare l’autoproduzione di energia. Nei contesti condivisi, sorgono tuttavia dubbi e preoccupazioni: ad esempio, il fotovoltaico in condominio conviene? In linea generale, anche i complessi residenziali possono abbattere i costi energetici approfittando dei pannelli fotovoltaici, sia per il consumo di energia nelle parti comuni che per i singoli appartamenti. L’investimento iniziale può essere però importante: è perciò indispensabile comprendere quali siano le effettive possibilità di rientro.

Come funziona l’impianto fotovoltaico in condominio

Per comprendere la reale convenienza dei sistemi di autoproduzione dell’energia, è innanzitutto necessario capirne le caratteristiche e le modalità operative. In altre parole, come funziona il fotovoltaico in condominio?

In linea generale, l’installazione dei necessari apparati - i pannelli, l’inverter e l’eventuale sistema di accumulo - può assolvere a due funzioni principali:

• la produzione di energia per le parti comuni, come ad esempio l’illuminazione delle scale o l’alimentazione dell’ascensore, con un impianto centralizzato collegato al contatore principale del condominio;
• l’autoconsumo condiviso, ovvero la possibilità che l’impianto non solo provveda alle parti comuni, ma anche alle singole unità abitative. In questo caso, grazie a un sistema virtuale di conteggio dell’energia, i consumi totali vengono suddivisi per ogni unità abitativa e i proprietari pagano pro quota.

È utile sottolineare che queste due modalità non sono necessariamente antitetiche: lo stabile può decidere sia di produrre energia per le parti comuni che, contemporaneamente, per i singoli appartamenti.

I vantaggi e gli svantaggi dell’impianto condominiale

Prima di procedere all’installazione di un impianto fotovoltaico condominiale, è anche necessario valutarne i vantaggi e gli svantaggi. Tra i fattori positivi per la sua predisposizione, vale la pena ricordare:

• il contenimento delle spese per i consumi, con la riduzione immediata delle bollette elettriche che, per le parti comuni, si traducono in quote condominiali significativamente più basse;
• l’indipendenza energetica, soprattutto se l’impianto è abbinato a un sistema d’accumulo, che può permettere al condominio di non consumare - o in misura ridotta - l’energia proveniente dalla rete, proteggendo lo stabile dalla fluttuazione delle tariffe;
• la ripartizione dell’investimento, che permette ai proprietari di approfittare dell’impianto con costi minori rispetto a uno esclusivo, anche in considerazione di specifiche detrazioni sul fotovoltaico;
• la valorizzazione dell’immobile, perché l’edificio migliora la sua classe energetica, rendendolo più appetibile sul mercato.

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Tra i fattori sfavorevoli da non ignorare, è utile valutare:

• l’impegno economico iniziale, che potrebbe comunque essere sostenuto, soprattutto per quei condomini che non dispongono di grandi risparmi;
• la maggiore complessità decisionale, perché l’iter d’installazione richiede l’approvazione in assemblea e il rispetto di eventuali permessi dal Comune o dagli altri enti preposti;
• i limiti strutturali, che possono ridurre l’efficienza del fotovoltaico a seconda delle caratteristiche dell’immobile, come ad esempio l’orientamento del tetto.

Quale maggioranza serve in assemblea

Come per tutti gli interessi che riguardano le parti comuni dello stabile, quali il tetto, anche per l’autoproduzione di energia servono specifiche delibere assembleari. Ma quali sono le regole per il fotovoltaico in condominio, come lo si approva? Molto dipende dalla tipologia di intervento che si andrà a realizzare:

• per un impianto condominiale centralizzato, destinato alle sole parti comuni, la Legge 220/2012 prevede maggioranze agevolate: basta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno 500 millesimi del valore dell'edificio. In questo caso, la spesa approvata diventa obbligatoria per tutti. Diversamente, se si decide di estendere l'impianto anche alle utenze private creando una configurazione di autoconsumo collettivo, i condomini dissenzienti possono scegliere di non aderire;
• per un impianto privato sul tetto condominiale, vale l’uso delle parti comuni previsto dall’articolo 1102 del Codice Civile. Il singolo può infatti avvalersene, purché non ne cambi la destinazione d’uso o impedisca ad altri di fare altrettanto. Se i pannelli non alterano il decoro, la sicurezza e la stabilità dello stabile, è sufficiente fornire una comunicazione dettagliata all’amministratore.

In caso di divieti espliciti contenuti nel regolamento contrattuale dello stabile, per la loro modifica servirà un voto all’unanimità. Inoltre, in base all’articolo 1120 del Codice Civile, gli interventi che possono compromettere la sicurezza, la stabilità o il decoro dello stabile rientrano fra le innovazioni vietate: servirà quindi un voto all’unanimità in cui i condomini attestano la volontà di perdere un loro diritto, ad esempio la visuale o la quota di tetto in comune.

Quali permessi servono per il fotovoltaico in condominio

Dal punto di vista burocratico, la predisposizione di un sistema fotovoltaico in condominio non riserva grandi sorprese: nella maggior parte dei casi rientra nell’edilizia libera e, di conseguenza, non sarà necessario l’ottenimento di specifici titoli abilitativi.

Bisogna infatti sapere che, per la maggior parte degli impianti condominiali ordinari, basta compilare l’apposito Modello Unico Semplificato per via telematica, una procedura snella che assolve i principali adempimenti verso il Comune, il gestore di rete e il GSE. Per il fotovoltaico privato del singolo condomino su aree comuni, l'iter resta altrettanto facile e richiede una comunicazione preventiva di inizio lavori all’Ufficio Tecnico comunale.

Diverso è però il caso degli edifici vincolati che, per poter posizionare i pannelli sul tetto o su altre aree visibili dello stabile, devono preliminarmente ottenere l’autorizzazione da parte della Soprintendenza.

Quanto costa mettere il fotovoltaico in un condominio

L’investimento economico per l’impianto fotovoltaico può variare notevolmente in base al suo previsto utilizzo, dalla sua potenza e dalla complessità dell’impianto. Considerando uno stabile medio, con circa 10 o 15 unità abitative, si può indicativamente spendere:

• dai 10.000 ai 15.000 euro complessivi per un impianto centralizzato standard, destinato ad alimentare solo le parti comuni, con potenza compresa tra i 6 e i 9 kWp;
• da 30.000 a 60.000 euro per un impianto fotovoltaico condominiale condiviso, pensato per fornire energia anche ai singoli appartamenti, con pannelli dai 20 ai 40 kWp, spazio sul tetto permettendo.

I costi possono aumentare ulteriormente se viene previsto anche un sistema d’accumulo a batteria, nonché in base alla tipologia di inverter prescelto e alla complessità di realizzazione dell’impianto.

L’impianto fotovoltaico in condominio conviene?

Fatte queste premesse, e verificate le procedure principali per la predisposizione in uno stabile condiviso, è utile chiedersi se il fotovoltaico in condominio sia conveniente. La risposta è generalmente positiva, considerando che:

• l’autoconsumo immediato consente di coprire in media dal 35 al 60% del fabbisogno energetico collettivo dell’immobile, con un risparmio in bolletta e la riduzione della dipendenza energetica del condominio dal mercato;
• i tempi d’ammortamento dell’investimento non sono eccessivi: date anche le agevolazioni fiscali possibili, la spesa sostenuta rientra tra i 6 e i 10 anni nella maggior parte delle configurazioni condominiali, considerando anche che i pannelli possono funzionare senza enormi cali per oltre 25 anni.

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Ancora, non bisogna dimenticare che il GSE, ovvero il Gestore dei Servizi Energetici, permette ai condomini di immettere energia in rete, ricevendo in cambio una piccola compensazione economica.

Quando non conviene mettere il fotovoltaico

Per contro, vi sono delle situazioni che potrebbero rendere l’impianto poco conveniente anche in ambito condominiale, tanto da non giustificarne la spesa. Ad esempio, bisognerebbe valutare a fondo l’investimento in presenza di:

• ombreggiamenti significativi, che possono oscurare il tetto e ridurre l’efficienza dei pannelli, tanto da non permettere di abbattere sensibilmente le bollette;
• spazi ridotti sul tetto in relazione alle unità abitative, perché la potenza installabile non basterebbe per coprire quote significative dei consumi;
• vincoli storici o paesaggistici insuperabili, che potrebbero comportare delle complessità burocratiche, anche onerose.

Quali incentivi sono previsti per il fotovoltaico in condominio

Infine, è utile anche soffermarsi su altre possibilità di risparmio connesse all’autoproduzione di energia, come ad esempio gli incentivi per il fotovoltaico in condominio. Fra i principali disponibili nel 2026, vale la pena ricordare:

• il Bonus Ristrutturazioni, che garantisce una detrazione fiscale del 50% sulle spese sostenute sull’immobile destinato ad abitazione principale, e del 36% sulle seconde case, per un massimo di spesa di 96.000 euro;
• i contributi GSE per l’autoconsumo collettivo, con una tariffa premio erogata dal GSE per vent’anni, pari a circa 100-110 euro per ogni MWh di energia condivisa virtualmente, a cui si aggiunge lo sconto sui corrispettivi per le tariffe di distribuzione e trasmissione;
• il Conto Termico 3.0, che incentiva la sostituzione di vecchi impianti termici inquinanti con moderne pompe di calore, integrate a sistemi fotovoltaici ad alta efficienza.

In più, vi possono essere contributi regionali o fondi del PNRR destinati alle comunità energetiche, dove possono rientrare anche i condomini al rispetto di specifiche condizioni, così come l’IVA agevolata al 10% e il reddito energetico nazionale, quest’ultimo volto ad azzerare i costi d’installazione per le famiglie con redditi bassi tramite contributi a fondo perduto.