I vantaggi e i rischi da considerare nella donazione indiretta di un immobile

Quando ci si appresta ad acquistare una casa, non è raro poter contare sul sostegno economico dei propri familiari, ad esempio con somme di denaro che alleggeriscono l’investimento economico. Ma in quali casi si può parlare di donazione indiretta di un immobile? Di norma, questa condizione si verifica quando un soggetto sostiene il prezzo della compravendita per conto del beneficiario, come nel caso di un genitore che versa al figlio la somma necessaria per concludere l’acquisto. L’immobile viene così direttamente intestato al beneficiario, evitando gli oneri dovuti a un atto di donazione formale. Eppure, per quanto diffusa nei contesti familiari, questa pratica ha conseguenze da non sottovalutare.

Cosa si intende per donazione indiretta di un immobile

In linea generale, con il termine donazione indiretta si identificano tutte quelle situazioni in cui un soggetto, in virtù delle proprie disponibilità economiche, decide di farsi carico del costo di un bene per conto di un beneficiario. Nel dettaglio, si tratta di una modalità alternativa di attuazione della liberalità, disciplinata dall’articolo 809 del Codice Civile. 

A differenza di un contratto tipico di donazione, regolato dall’articolo 782 del Codice Civile, quella indiretta implica che l’arricchimento del beneficiario, e il correlato impoverimento del donante, non passi attraverso un formale atto pubblico in presenza di testimoni, bensì per un negozio differente:

• il pagamento diretto del prezzo d’acquisto;
• il versamento della somma - ad esempio con bonifico o assegno - al beneficiario, che si preoccuperà poi di finalizzare l’acquisto.

Ad esempio, un genitore potrebbe decidere di versare al figlio l’intera somma necessaria per comprare un immobile: al momento del rogito, il figlio stesso viene direttamente considerato l'intestatario dell’abitazione.

Per quanto questa pratica rientri nella liberalità garantita a livello normativo, secondo l’orientamento tradizionale della giurisprudenza l’oggetto della donazione può essere identificato nell’immobile acquistato dal beneficiario, non nel denaro.

Come funziona la donazione indiretta di un immobile

Ma come si concretizza, almeno sul piano pratico, questa forma di liberalità? In linea generale, all’interno di una donazione indiretta di un immobile al figlio, il genitore può indifferentemente:

• pagare direttamente il venditore;
• trasferire le somme necessarie al figlio, ad esempio con una donazione indiretta con bonifico.

Il rogito notarile registra l’acquisto a nome del beneficiario, quindi del figlio. Tuttavia, per evitare che l’atto venga declassato a donazione diretta di denaro, con conseguente nullità per difetto della forma solenne con testimoni, serve che la causale del versamento e il testo del rogito esplicitino il collegamento funzionale tra la somma consegnata dai genitori e il pagamento dell’immobile. In altre parole, deve essere palese che quei fondi sono strettamente vincolati al saldo della casa, impedendo di fatto al beneficiario di impiegarli per finalità diverse.

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Per agevolare la comprensione, è utile ricorrere a un esempio di donazione indiretta: si ipotizzi che un padre voglia aiutare il figlio a comprare casa effettuando diversi bonifici, per un totale di 250.000 euro, con la causale “acquisto dell’immobile”. Al momento del rogito:

• si dichiara che l’intero prezzo, o una sua parte, proviene dal genitore;
• il beneficiario, ovvero il figlio, viene automaticamente dichiarato titolare dell’immobile.

È anche utile ricordare come sia possibile procedere alla combinazione tra la donazione indiretta dell’immobile e il mutuo: il genitore può semplicemente versare la quota non coperta dal finanziamento bancario.

Quali sono i presupposti per la donazione indiretta

Affinché la donazione indiretta si configuri correttamente, è necessario rispettare alcuni elementi precisi. Il presupposto fondamentale è il collegamento funzionale - detto anche nesso teleologico - tra il versamento delle somme e l’acquisto dell’immobile. In altre parole, non deve trattarsi di una generica elargizione di denaro.

Più nel dettaglio, affinché la donazione indiretta sia effettiva, è indispensabile che vi sia:

• la presenza dell’animus donandi, ossia l'intenzione spontanea e disinteressata di favorire il donatario, senza pretendere nulla in cambio;
• un nesso temporale o contestuale tra l’erogazione della somma e la stipula dell’atto di proprietà;
• l’assenza di un obbligo di restituzione delle somme erogate.

Cosa succede se il pagamento della casa è parziale

Uno dei temi più dibattuti riguarda la possibilità di versare solo una parte del valore dell’immobile, ad esempio solo la porzione eccedente al finanziamento contratto con la banca. In presenza di una donazione indiretta di un immobile con pagamento parziale del prezzo, la giurisprudenza ha negli anni seguito diversi orientamenti:

• con la sentenza 2149/2014, la Cassazione escludeva la donazione indiretta dell’immobile in alcuni casi, ad esempio se il finanziamento non copriva l’intero presso;
• la sentenza 10759/2019 della Cassazione ammetteva invece la possibilità della donazione indiretta anche per una quota proporzionale, purché in presenza del collegamento tra versamento e acquisto dell’immobile;
• con la sentenza 16329/2024, la Cassazione ha chiarito che qualora il genitore finanzi solo una parte del corrispettivo, l'oggetto della liberalità è da identificarsi nella somma di denaro trasferita e non nella corrispondente quota del bene immobile.

Cosa comporta la donazione indiretta

Dal punto di vista dell’efficacia giuridica, questo istituto produce effetti stabili, seppur con determinati limiti dell’atto. Per quanto riguarda la tassazione della donazione indiretta di un immobile, beneficia di alcuni esenzioni, in base al D.Lgs. 346/1990:

• il tributo sulle donazioni non si applica qualora l'operazione di arricchimento risulti direttamente connessa a un rogito di compravendita già tassato, con l'IVA o con l’imposta di registro proporzionale;
• purché la provenienza dei fondi sia espressa nell’atto di acquisto.

Sul fronte della validità dell’atto verso terzi, sono ammesse contestazioni esterne: è infatti possibile l’azione di revocatoria della donazione indiretta dell’immobile, ai sensi dell’articolo 2901 del Codice Civile, da parte dei creditori del disponente. Il termine di prescrizione è di 5 anni, ma in sede di giudizio deve essere dimostrato concretamente sia l'effettivo danno subìto dal creditore, sia la malafede dell'operazione.

È inoltre utile aggiungere che la donazione indiretta è compatibile con le agevolazioni sulla prima casa, purché l’intestatario dell’immobile sia in possesso dei necessari requisiti.

Le conseguenze su successioni ed eredità

È però necessario soffermarsi sulle conseguenze di questo atto in termini ereditari, poiché non sono da sottovalutare. Il rapporto tra donazione indiretta di un immobile e successione può essere infatti delicato, perché il beneficiario deve imputare il valore in collazione, ai sensi dell’articolo 737 del Codice Civile, di quanto ricevuto indirettamente nell’asse ereditario, salvo dispensa del defunto.

Ma qual è il valore della collazione per la donazione indiretta di un immobile? Di norma, nei casi di acquisto integralmente finanziato dal donante, la collazione può riguardare il valore dell’immobile acquistato. Tuttavia, nei casi di contribuzione solo parziale al prezzo, la giurisprudenza più recente tende a valorizzare soprattutto la somma effettivamente erogata.

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Ancora, in caso i diritti degli eredi risultino lesi, è possibile procedere all’azione di riduzione per la donazione indiretta dell’immobile, da parte dei soggetti danneggiati, ai sensi degli articolo 553 e seguenti del Codice Civile.

Perché il notaio sconsiglia la donazione della casa

Uno dei dubbi più frequenti, da parte di chi si appresta ad acquistare un immobile con l’aiuto economico di un familiare o di un altro soggetto, riguarda i moniti a volte sollevati dal notaio rispetto alle donazioni indirette. 

Generalmente, le perplessità emergono sulla natura irrevocabile di questo istituto, nonché su altre difficoltà oggettive:

• la restituzione delle somme per la donazione indiretta non è prevista, perché l’oggetto dell’attribuzione liberale non è il denaro, ma l’immobile;
• in caso di contenziosi, può essere difficile dimostrare l’animus donandi dopo anni;
• gli impatti sulla successione non sono sempre prevedibili, così come eventuali contestazioni dagli altri eredi.

Quali alternative alla donazione indiretta di un immobile

Ma quali sono le eventuali alternative, ad esempio quando un genitore vuole sostenere l’intero costo della casa del figlio? Di norma, si può approfittare:

• della donazione diretta con atto pubblico notarile, che garantisce maggiore certezza;
• della costituzione di un fondo patrimoniale o trust, a cui il figlio potrà autonomamente accedere;
• dell’intestazione con riserva di usufrutto;
• del prestito infruttifero con un contratto di restituzione programmata.

La scelta dipende ovviamente dagli obiettivi familiari, dal numero di eredi e dalla situazione patrimoniale complessiva: per questa ragione, è utile affidarsi al notaio o a un consulente esperto, per trovare l’opzione migliore per le proprie esigenze.