Donazione indiretta di un immobile: come funziona e cosa sapere

La donazione indiretta è un atto che produce gli stessi effetti della donazione diretta (vantaggio patrimoniale per il soggetto ricevente ed impoverimento del donante) pur non avendo la forma giuridica richiesta: atto pubblico e presenza di due testimoni. Si tratta di immobili acquistati da una persona donante e intestati a un familiare ricevente. Un processo semplice ma che può nascondere diverse insidie, per questo è sempre buona norma sapere a cosa si va incontro con una donazione indiretta di un immobile.

Come funziona la donazione diretta?

La donazione diretta di un immobile si riferisce al trasferimento di proprietà di un bene immobile da parte di un donante a un beneficiario senza l'uso di denaro come mezzo di scambio. In altre parole, il donatore cede il proprio diritto di proprietà sull'immobile al donatario a titolo gratuito. 

La donazione diretta, quindi, necessita di un atto pubblico stipulato alla presenza di due testimoni. A differenza di quanto avviene nella donazione indiretta, che necessita solo dell’accordo tra le due parti perché formalmente si stipula, alla presenza di un notaio, un contratto di compravendita alla presenza, con tutte le sue caratteristiche. La donazione in denaro in vita segue poi specifiche regole. 

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Quando si configura una donazione indiretta di un immobile?

Si può definire una donazione indiretta nel caso in cui non avvenga compravendita o donazione diretta tra donante e ricevente. In altre parole, si configura con l’acquisto d’un immobile con denaro corrisposto dal donante dove il bene viene intestato a un terzo soggetto ricevente.

Ecco alcune circostanze in cui si potrebbe configurare una donazione indiretta di un immobile:

• Trust: un trust è un ente giuridico creato per gestire i beni per conto di un beneficiario. Il donante (concedente) trasferisce il titolo di proprietà del bene immobile al trust, che agisce come custode. Il beneficiario del trust (ad esempio, un erede) riceve i benefici dell'uso o dei proventi dell'immobile, ma il trust detiene formalmente la proprietà
• Usufrutto: l'usufrutto è un diritto di godimento su un bene, che consente a una persona (usufruttuario) di utilizzare e trarre vantaggio da un immobile senza possederlo formalmente. Questo può essere istituito tramite accordi legali che assegnano il diritto di usufrutto a una persona specifica
• Donazione con Riserva di Usufrutto: in alcuni casi, una persona potrebbe donare un immobile a qualcun altro, ma riservarsi il diritto di usufrutto. Ciò significa che, sebbene il destinatario abbia la proprietà formale, il donante ha ancora il diritto di utilizzare l'immobile o di ricevere i suoi proventi fino a un certo momento
• Contratti di Affitto o Affitto a Riscatto: in alcune transazioni, un proprietario di un immobile può accordarsi con un'altra persona per concedere l'uso o l'affitto dell'immobile con l'opzione di acquisto in futuro. Se l'opzione di acquisto viene esercitata, può essere considerata una forma di donazione indiretta
• Patti di Famiglia: In contesti di patti di famiglia o accordi successori, potrebbero essere create disposizioni per concedere l'uso di un immobile a un membro della famiglia senza il passaggio formale di proprietà.

Quanto costa una donazione indiretta di un immobile?

La donazione indiretta permette anche un risparmio dal punto di vista economico, in quanto con un’unica operazione dal notaio si raggiungono due risultati:

• La donazione di un bene che permette l’arricchimento patrimoniale del ricevente
• Il risparmio sui costi di donazione dell'immobile.

Nel caso di donazione indiretta la tassazione comprenderà la classica imposta di registro al 2% o al 9%, a seconda che la casa sia prima o seconda. La donazione indiretta viene tassata con l’imposta di donazione solo quando risulta da atti soggetti a registrazione in via autonoma e non invece quando è solo di fatto collegata ad atti di compravendita di beni immobiliari. La donazione indiretta di un immobile permette anche un risparmio per quanto riguarda il fattore tempo, tagliando tutte le procedure necessarie alla compravendita.

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Chi può impugnare una donazione indiretta di un immobile?

Si pone come esempio il caso di un figlio che voglia vendere l’immobile donatogli dal padre: il nuovo acquirente potrebbe trovarsi ad affrontare la richiesta del donante o dei suoi eredi di un’azione di restituzione.

Questo perché la donazione indiretta può essere impugnata dagli eredi del donante in caso di successione, che risultino lesi dal processo di donazione indiretta. Ne deriverebbe la possibilità per i figli lesi di agire in riduzione al fine di ottenere la quota di legittima loro spettante, sempre in presenza di una previa verifica di accertamento sulla validità effettiva della richiesta.

Tale problema può essere risolto semplicemente con la stipula di una polizza assicurativa da parte del venditore a favore dell’acquirente a copertura del rischio di restituzione.