Il bagno è un vano catastale? Ecco come va calcolato

Tecnicamente, il vano catastale è quello spazio che va dal pavimento a soffitto e che è delimitato dai muri. Dunque, i vani principali sono tutte le stanze la cui superficie può arrivare fino a 20 metri quadri. Ma una stanza come il bagno è un vano catastale? In questo caso specifico, il bagno viene considerato come un accessorio diretto – ovvero indispensabile – ma non avente le caratteristiche di una stanza vera e propria: di conseguenza, sarà calcolato come 1/3 di un vano, così come altri spazi casalinghi come corridoio, ingresso, ripostiglio e disimpegno.

Come va calcolato il bagno rispetto ad un vano?

Il bagno, pur essendo un elemento essenziale all’interno di un’abitazione, non viene considerato un vano catastale a sé stante, ma solamente come un accessorio diretto, ovvero uno spazio indispensabile ma privo delle caratteristiche di una stanza vera e propria. 

Per questo motivo, nel calcolo dei vani catastali, il bagno viene considerato come 1/3 di un vano. Tale criterio viene applicato anche ad altri ambienti rientranti nella categoria di accessori diretti, come corridoi, ingressi, ripostigli e disimpegni che, pur avendo una funzione necessaria, non rientrano nella classificazione dei vani principali.

Unsplash

E quindi quanti vani ha il bagno?

Come accennato in precedenza, il bagno, essendo classificato come un accessorio diretto, non viene considerato un vano catastale principale, ma contribuirà comunque al calcolo catastale dell’immobile con un valore ridotto. Nel particolare, verrà calcolato come 1/3 di vano catastale, così come altri spazi accessori diretti, tra cui ripostigli, ingressi e corridoi che, pur essendo funzionali all’abitazione, non possiedono le caratteristiche di una stanza vera e propria.

Diversamente, i cosiddetti accessori complementari come soffitte, cantine e locali di deposito, hanno un’incidenza ancor minore nel calcolo catastale: questi verranno valutati come 1/4 di vano catastale.

Come si fa il calcolo dei vani catastali?

Per quanto riguarda il calcolo dei vani catastali, vi sono delle specifiche normative stabilite dal Decreto Legge 652/1939, il quale ha introdotto il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), e dal D.P.R. 1142/1949, che ne regola la formazione.

Tale calcolo può essere effettuato in maniera ufficiale esclusivamente tramite il software DOCFA dell'Agenzia delle Entrate, necessario per nuovi accatastamenti o variazioni catastali. Grazie alla visura e alla planimetria catastale sarà possibile stimare dei calcoli piuttosto vicini alla realtà. Di seguito un elenco dei valori dei vani catastali, così da facilitarne la comprensione:

• Vani principali: camere, salotti e cucine vengono considerati singoli vani se non superano i 28 mq. Se oltre tale metratura, si calcolano con un valore eccedente (esempio, 1,5 vani).
• Accessori diretti: il bagno, pur essendo essenziale, è considerato come accessorio diretto e viene dunque conteggiato come 1/3 di vano. Anche corridoi, ingressi, ripostigli e disimpegni rientrano in questa categoria.
• Accessori indiretti: cantine e soffitte, che servono come complemento all'immobile, vengono calcolati con un’incidenza equivalente ad un 1/4 di vano.
• Dipendenze: giardini, terrazzi, tettoie e portici vengono inclusi nel calcolo con una percentuale sul totale dei vani, fino a un massimo del 10%.

Un esempio pratico di calcolo dei vani catastali di un immobile

Si prenda il caso di un immobile composto da soggiorno di 30 mq, 2 camere da letto, 2 bagni, 1 antibagno, 1 ripostiglio, 1 disimpegno, e 1 giardino di 100 mq. Il calcolo sarà dunque il seguente:

• Il soggiorno, essendo di 30 metri quadri, viene considerato come 1 vano
• Le 2 camere da letto corrispondono a 2 vani
• I 2 bagni corrispondono a 2/3 di vano dunque a calcolo come 0,66
• L’antibagno è equivalente a 1/3 di vano
• Il ripostiglio corrisponde a 1/3 di vano
• Il disimpegno è considerato 1/3 di vano.

Eseguendo la sommatoria, il risultato dei vani catastali sarà di 5,02. Bisognerà, infine, aggiungere al risultato il giardino, il quale avrà valore pari al 10% (ovvero 0,50). Il totale dei vani catastali sarà quindi 5,02+0,50 = 5,52.

Unsplash

Quali sono i vani catastali?

I vani catastali sono tutti quegli spazi che vanno dal pavimento al soffitto e che sono delimitati da dei muri. Dunque, i vani principali sono tutte le stanze la cui superficie può arrivare fino a 20 metri quadri. 

Si distinguono in vani principali vani come camere, soggiorni e cucine, che vengono conteggiati interamente se non superano i 28 mq; gli accessori diretti, come bagni, corridoi e ripostigli hanno un’incidenza ridotta e vengono calcolati rispettivamente come 1/3 di vano. Gli accessori indiretti, come cantine e soffitte, incidono per 1/4 di vano. Infine, le dipendenze, come giardini e terrazzi, non sono considerati come veri e propri vani ma possono incidere nel calcolo fino al 10%.

Quali stanze sono considerate vani?

Sono considerati vani catastali principali le camere da letto, i soggiorni e le cucine, a condizione che non superino i 28 mq. Gli accessori diretti, come bagni, corridoi e ripostigli, hanno un peso ridotto nel calcolo, mentre cantine e soffitte sono accessori indiretti con un’incidenza minore.

Quali sono le superfici non rilevanti ai fini catastali?

Le superfici non rilevanti ai fini catastali sono quelle dei locali principali e degli accessori, o loro parti, che hanno un'altezza utile inferiore a 1,50 metri. Tali spazi non vengono considerati nel calcolo della superficie catastale. Questo limite di altezza è stabilito per escludere spazi che, pur facenti parte dell’edificio, non sono considerati utilizzabili o abitabili secondo le normative catastali.