Come leggere il preventivo del notaio: le principali voci di costo

Affinché il momento del rogito non riservi sorprese, è indispensabile essere più che consapevoli della spesa che si andrà a sostenere. Ma come leggere il preventivo del notaio? Questo documento è infatti essenziale per valutare tutti i costi nel dettaglio, così da valutarne l’impatto economico e, se lo si desidera, confrontare più offerte diverse. In linea generale, il preventivo si compone delle voci d’imposta, delle spese connesse all’atto notarile e degli oneri per lo stesso notaio, comprese anche le quote relative alla cassa previdenziale.

Cosa scrivere per un preventivo dal notaio

Quando si ha la necessità di stipulare un rogito immobiliare, ma anche per donazioni o nelle successioni testamentarie, è indispensabile affidarsi a un notaio. È però importante ottenere preventivamente una stima dei costi, per una panoramica trasparente delle spese che si dovrà sostenere.

Il preventivo può essere richiesto contattando lo studio notarile di propria preferenza, via mail, al telefono oppure di persona. Le modalità telematiche sono però oggi quelle più diffuse, data la loro comodità: ma cosa scrivere in una richiesta per il notaio?

In linea generale, è indispensabile essere chiari e completi, includendo i propri dati personali, una descrizione sintetica dell’operazione e, se necessario, allegando eventuali documenti utili. In particolare, per il rogito notarile di una compravendita immobiliare, si potrà specificare:

• i propri dettagli anagrafici e delle altre persone coinvolte;
• le informazioni sull’immobile, come i dati catastali, il prezzo di vendita e il suo uso previsto - ad esempio, come prima o seconda casa - perché utili per calcolarne le imposte;
• la presenza di finanziamenti, come un mutuo, in caso sia necessaria un’iscrizione ipotecaria.

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Il preventivo può essere richiesto prima del preliminare di vendita o, ancora, dopo la sua sottoscrizione. In base alla Legge 124/2017, i notai devono rilasciare i preventivi in forma scritta, specificando nel dettaglio le voci di spesa: un obbligo di trasparenza utile sia ai clienti che allo stesso professionista.

Le tipologie di preventivo del notaio

È inoltre utile sapere che i preventivi forniti dai notai possono leggermente variare nella forma, pur rispondendo sempre a criteri di chiarezza e trasparenza. Di solito, è possibile distinguerne due categorie principali:

• il preventivo sintetico, pensato per raggruppare i costi in due voci principali, ovvero le anticipazioni - tasse, imposte e visure - e onorario del notaio;
• il preventivo analitico, che include un dettaglio completo di tutte le voci di spesa, separando tasse, spese versate per conto del cliente e onorario. È la tipologia oggi più diffusa e consigliata, data la sua completezza e facilità di comprensione.

Come si calcola il preventivo del notaio

Il preventivo del notaio si basa sulla somma di elementi fissi e variabili, a seconda delle tipologia di atto, del valore economico dell’operazione e della sua complessità. La stima avviene sulle informazioni fornite dal cliente, a cui vengono aggiunte diverse componenti, per giungere alla cifra finale. 

In linea generale, si distinguono tre elementi principali:

• le imposte e gli altri oneri dovuti allo Stato, in base alla tipologia di atto;
• le spese da versare per conto del cliente, come visure catastali, costi di segreteria, oneri di registrazione o trascrizione;
• i compensi per il notaio, inclusi i contributi obbligatori.

Le imposte nel preventivo

Le imposte rappresentano una delle componenti fondamentali del preventivo del notaio: il professionista si occupa infatti di riscuoterle, per voi versarle allo Stato. Il calcolo è determinato al valore dichiarato nell’atto o, ancora, al valore catastale di un immobile, con aliquote variabili a seconda della natura dell’operazione.

Ipotizzando la simulazione del preventivo del notaio per un rogito immobiliare, relativo all’acquisto di un immobile da privato esente IVA, verranno comprese:

• l’imposta di registro, proporzionale al valore catastale dell’immobile, al 2% per la prima casa o al 9% per le seconde case;
• le imposte ipotecaria e catastale, fisse a 50 euro ciascuna.

Se, invece, si procede con un’impresa costruttrice o qualsiasi altro soggetto IVA, si dovrà corrispondere:

• l’IVA al 4% sulla prima casa, al 10% sulla seconda casa non di lusso o il 22% per gli immobili appartenenti a categorie catastali di lusso;
• le imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse a 200 euro ciascuna.

I costi relativi alle imposte sono esenti da IVA applicata dal notaio, che non verrà quindi riportata all’interno del preventivo.

Le spese per predisporre l’atto

Una seconda componente del preventivo riguarda le spese che, di fatto, il notaio sostiene per conto del cliente, prima di redigere l’atto finale. Si tratta di costi vivi, che coprono attività come le ricerche in archivi pubblici e i relativi diritti, anticipate dal professionista e poi rimborsate dal cliente. Fra le principali voci di spesa, sono normalmente comprese:

• le visure catastali e ipotecarie, ad esempio per accertare la proprietà di un immobile o l’assenza di vincoli;
• i diritti di segreteria, necessari per l’accesso a registri ufficiali;
• i certificati e gli estratti, come copie autenticate di documenti dall’Agenzia delle Entrate o dal Comune;
• le eventuali consulenze esterne, se necessarie data la complessità dell’operazione.

Questi costi sono generalmente esclusi dall’IVA, trattandosi di anticipazioni sostenute in nome e per conto del cliente. L’IVA al 22% si applica solo su eventuali servizi prestati direttamente dal notaio o, ancora, riaddebitati come tali.

Gli onorari e i contributi del notaio

I compensi del notaio rappresentano una componente variabile del preventivo, perché determinati in base al valore e alla complessità dell’atto, nonché dalle tariffe applicate dal singolo professionista. A questi, si aggiungono anche gli oneri relativi a contributi professionali e previdenziali.

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Entrando maggiormente nel dettaglio, il preventivo potrebbe riportare:

• l’onorario repertoriale del notaio, ovvero la base di calcolo per il compenso del professionista, in base al valore dell’atto. Sebbene le tariffe fisse siano state abolite, rimane un parametro utile per definire la parcella complessiva;
• il cosiddetto contributo CNN del notaio, in realtà un contributo integrativo previdenziale - generalmente intorno al 4% dell’onorario repertoriale - alla Cassa Nazionale del Notariato, riportato spesso per trasparenza;
• i contributi previdenziali dovuti alla Cassa Nazionale del Notariato con percentuale del 42 o del 22%, che rappresentano un onere interno al reddito professionale del notaio e non un costo aggiuntivo per il cliente, indicati talvolta solo a fini informativi;
• la quota fissa di due euro per ogni atto a repertorio, ovvero il contributo per l’archivio notarile, indipendentemente dal valore dell’operazione.

È utile rimarcare nuovamente che alcune voci, come la percentuale della cassa del notaio, in fattura vengono riportate per trasparenza, senza rivalsa diretta sul cliente.

Come si calcola il prezzo di un atto notarile

Per calcolare il prezzo finale di un atto notarile, è indispensabile considerare tutte le voci del preventivo nel loro complesso: la quota relativa alle imposte, quella inerente alle spese sostenute per conto del cliente e, infine, l’onorario. I contributi non sono invece a carico del richiedente, bensì vengono riportati al fine di garantire il massimo della trasparenza.

La corretta valutazione è fondamentale per effettuare confronti tra preventivi di professionisti diversi: poiché sia le imposte che le spese dipendono dalla tipologia e dalla complessità dell’atto, la vera differenza è rappresentata dal compenso professionale. È infatti l’onorario a definire la maggiore variazione tra preventivi diversi, anche perché i notai sono liberi di determinare autonomamente questa componente.