Compravendita simulata: le tipologie e le conseguenze di legge

All’interno degli accordi immobiliari vi possono essere atti che, pur apparendo regolari, nascondono in realtà una volontà negoziale diversa da quella dichiarata. È il caso della compravendita simulata: un atto notarile in cui le parti fingono di vendere un bene, ad esempio allo scopo di sottrarlo ai creditori o, ancora, di non svelare una donazione. Per farlo, le parti si accordano su un prezzo ridotto oppure a valori di mercato, senza poi effettuare il versamento. L’operazione può essere inoltre assoluta, quando non implica un trasferimento reale della proprietà, oppure relativa, ovvero quando nasconde un’altra tipologia di contratto.

Cosa si intende per compravendita simulata

Disciplinata dagli articoli 1414 e successivi del Codice Civile, la compravendita simulata può rappresentare un’evenienza da non sottovalutare nel panorama immobiliare italiano. In linea generale, si configura quando esiste una divergenza tra quanto dichiarato nell’atto pubblico, ovvero nel rogito, e la volontà effettiva tra le parti.

In sostanza, le parti creano un’apparenza giuridica per finalità diverse rispetto a quelle dichiarate nell’atto notarile: ad esempio, il venditore continua a godere del bene, mentre l’acquirente figura come titolare, senza averne sostenuto i costi reali o essersene assunto i rischi. Il caso tipico è quello di una compravendita simulata tra padre e figlio, dove la finta vendita nasconde in realtà una donazione, oppure di un complice che acquisisce in modo fittizio un immobile per evitare finisca sotto il controllo dei creditori.

In linea generale, affinché la compravendita venga considerata simulata, deve presentare alcune specifiche caratteristiche:

• l’intesa segreta tra venditore e acquirente, non nota al notaio o a terze parti;
• la mancata corrispondenza tra la volontà reale e la volontà dichiarata;
• una finalità che può essere spesso elusiva, ad esempio per evitare oneri fiscali, di successione o creditizi;
• un atto notarile formalmente regolare, ma privo di effetti sostanziali tra le parti.

Le tipologie di compravendita simulata

È però utile sapere che esistono diverse tipologie di compravendita simulata, a seconda delle finalità che le parti tentano di raggiungere. In particolare, si distingue tra:

• la simulazione assoluta, che si verifica quando non vi sono effetti traslativi nella finta compravendita. È il caso di un venditore che, dopo aver formalmente ceduto la proprietà, continua a conservare il godimento e il controllo sull’immobile. In genere, in questa tipologia di accordi, il pagamento non avviene oppure viene restituito sottobanco, qualche tempo dopo il rogito;
• la simulazione relativa serve invece per evitare oneri - fiscali, creditizi o di successione - o per nascondere altre tipologie di contratto. È il caso di una vendita simulata di una donazione, dove le parti si accordano per una finta transazione, così da ridurre il peso delle imposte o, ancora, approfittare di altre agevolazioni di legge. 

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Una forma frequente è quella della vendita simulata di un immobile in presenza di un terzo prestanome, che agisce per conto del vero acquirente, ad esempio per eludere i creditori o il fisco.

Il contratto simulato è valido?

Ma il contratto fittizio stipulato tra le parti può essere considerato valido? In base all’articolo 1414 del Codice Civile, l’accordo non produce effetti tra le parti contraenti: non trasferisce davvero la proprietà e non crea obblighi tra il venditore e l’acquirente apparrenti. Di conseguenza, spesso si parla di nullità della compravendita simulata per difetto di causa o volontà negoziale reale, pur essendo la disciplina primaria quella dell'inefficacia.

È però necessario distinguere a seconda della tipologia di simulazione:

• nella simulazione assoluta, dove non c’è alcun tipo di trasferimento, il contratto non ha utilità per le parti. Il bene resta comunque del venditore apparente, come se non vi fosse mai stato un finto accordo;
• nella simulazione relativa, che nasconde un altro tipo di trasferimento, vale il contratto reale che le parti hanno voluto dissimulare, se rispetta le regole di legge. In altre parole, in una vendita simulata che nasconde una donazione immobiliare, quest’ultima diventa valida se finalizzata con atto pubblico, in presenza di due testimoni, così come richiede l’articolo 782 del Codice Civile.

In ogni caso, la sentenza che accerta la simulazione ha efficacia dichiarativa: conferma l’inefficacia dell’atto apparente e, se applicabile, l’efficacia di quello reale.

La vendita simulata è reato?

Indipendentemente dalle ragioni che ne sono alla base, la vendita fittizia può avere conseguenze sia sul piano civile che, nei casi più gravi, anche su quello penale. Come precedentemente spiegato, tra le due parti che hanno firmato l’atto - cioè, il venditore e l’acquirente - il finto contratto non ha alcun valore: è come se non fosse mai esistito, per nullità o inefficacia.

Tuttavia, se il finto accordo influisce sui diritti di altre persone, la questione si complica. La prima evenienza è quella di una compravendita che comprende un terzo ignaro della simulazione, come ad esempio chi compra un immobile da un proprietario apparente. In base all’articolo 1415 del Codice Civile, le parti simulanti o i creditori terzi non possono avanzare pretese sull’immobile, purché il compratore sia in una buona fede e la domanda giudiziale di simulazione non sia stata trascritta nei registri immobiliari prima della seconda vendita.

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Dopodiché, la vendita simulata può avere effetti anche sui creditori, a seconda dei rapporti con le parti:

• i creditori di un finto venditore, ovvero coloro che attendono il pagamento di un debito dal vero proprietario, possono richiedere che la compravendita venga dichiarata inefficace, tramite l’intervento del giudice. In base all’articolo 1416 del Codice Civile, il bene torna nel patrimonio del debitore e, a questo punto, i creditori hanno diritto di avviare procedure esecutive, come il pignoramento;
• i creditori di un finto acquirente, ovvero coloro che attendono il saldo di un debito da chi risulta come nuovo proprietario, hanno invece tutto l’interesse affinché la vendita resti valida, allo scopo di procedere con un atto esecutivo per recuperare il dovuto. In questo caso, sempre in base all’articolo 1416 del Codice Civile, la legge li protegge se agiscono in buona fede e hanno avviato atti di esecuzione, come appunto il pignoramento, prima che i creditori del venditore scoprano la simulazione e la contestino.

Affinché la simulazione configuri reato, passando quindi al penale, vi devono però essere delle condizioni particolari e, più nel dettaglio, un dolo specifico o un danno concreto a terzi. Tra le evenienze più comuni vi rientra la finta compravendita per evadere le tasse oppure allo scopo di truffare i creditori, ai sensi del D.Lgs. 74/2000.

Come si dimostra che una vendita è simulata

Ma come si dimostra che una vendita è stata simulata? Molto dipende da chi si rivolge al tribunale, affinché l’accordo venga dichiarato inefficace, nullo o regolarizzato. In primo luogo, le stesse parti che hanno firmato l’atto - cioè, il venditore e l’acquirente fittizi - possono portare a testimonianza una controdichiarazione firmata, ovvero un documento - solitamente sottoscritto prima o lo stesso giorno del rogito - che confermi la loro reale volontà.

Quando sono terzi soggetti a procedere - come eredi, creditori, coniugi o eventuali altri danneggiati - sono previsti diversi tipi di prove: testimoni, documenti, mail o ricevute di pagamento. Sono ammesse anche le presunzioni, ovvero degli indizi che possono far sospettare la simulazione, in base agli articoli 1417 e 2729 del Codice Civile. In generale, i giudici prendono in considerazione alcuni segnali per capire se la vendita è fittizia:

• la simulazione del prezzo nell’atto di compravendita, ovvero un valore troppo basso o anomalo rispetto a quello reale della casa;
• i pagamenti non realmente effettuati, ad esempio un assegno non incassato dal venditore, che suggerisce una vendita simulata;
• il legame di parentela stretto tra le parti, che spesso serve a nascondere altri tipi di transazione, come ad esempio una donazione;
• il venditore fittizio che continua a vivere nell’immobile, nonostante la compravendita finalizzata.

Infine, è bene prendere in considerazione le tempistiche di prescrizione della vendita simulata. Per far dichiarare una compravendita come simulata, indipendentemente sia assoluta e relativa, non vi sono limiti temporali: come confermato dalla Cassazione con la sentenza 4146/2025, la richiesta può essere avanzata in qualsiasi momento. Per contro, se si vogliono far valere i diritti del contratto nascosto, valgono gli ordinari tempi decennali.