Cedolare secca, come funziona la rinuncia dell’adeguamento Istat

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Tale regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto. Come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. In merito, di recente il Fisco ha fornito ulteriori chiarimenti.

Il pretesto è stato un quesito presentato a Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia dell’Entrate: “Se nel contratto il locatore opta per la cedolare secca, è necessaria l’espressa rinuncia all’adeguamento del canone, considerato che la cedolare secca la prevede ex lege e, in linea di principio, una volta manifestata l’opzione, tecnicamente il locatore non avrebbe, appunto, più nulla a cui rinunciare?”.

Nel fornire la sua risposta, il Fisco ha innanzitutto ricordato che, “ai sensi dell’articolo 3, comma 11, del Dlgs n. 23/2011, nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente”. 

Il Fisco ha poi sottolineato che l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

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Cosa prevede l’applicazione della cedolare secca

Il comma 2 dell’articolo 3 del Dlgs n. 23/2011 stabilisce che, a decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate  congiuntamente all’abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Cedolare secca e aggiornamento del canone

Il comma 11 sottolinea poi che, nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.