Cessione con superbonus: quale data conta per la plusvalenza

L’Agenzia delle Entrate è tornata ad esaminare il caso della cessione di un immobile ristrutturato con interventi legati al superbonus, spiegando in particolare quando la plusvalenza non è imponibile. Nello specifico, il parere riguarda l’applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir e la determinazione dell’eventuale plusvalenza imponibile in caso di cessione di immobile oggetto di interventi edilizi agevolati previsti dall’articolo 119 del Dl n. 34/2020. 

Interpello 124/2026: il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate

Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 124/2026, se l’immobile ceduto è stato oggetto di interventi edilizi agevolati da superbonus, l’eventuale plusvalenza realizzata non è imponibile quando il bene posseduto è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.

Articolo 67 del Tuir: come si calcola il periodo dei dieci anni

Ad essere rilevante è l’articolo 67, comma 1, del Tuir secondo cui “sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: [...] b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del Dl 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.

Il testo dell’articolo 67, comma 1, del Tuir parla chiaro: la plusvalenza non è imponibile se l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.

Data di acquisto o consolidazione dell’usufrutto?

La risoluzione n. 218/2008 ha poi affrontato il tema della nuda proprietà e dell’usufrutto e ha precisato che assume rilievo il momento di acquisto della nuda proprietà e non quello di estinzione dell’usufrutto, seppur con riferimento al trattamento fiscale applicabile alla plusvalenza prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, derivante dalla cessione di un immobile la cui proprietà si era consolidata per effetto della morte dell’usufruttuario.

Secondo quanto evidenziato, “data la temporaneità dell’usufrutto (art. 979 c.c.), in caso di morte del titolare, il diritto di proprietà riacquista automaticamente la propria pienezza, senza bisogno di alcuna forma giuridica di riappropriazione e senza, dunque, alcun atto di retrocessione (si parla al riguardo di consolidazione). Colui che acquista il diritto di nuda proprietà ha già potenzialmente acquistato il diritto della proprietà integrale. Quindi, quando interviene la consolidazione, il nudo proprietario dell’immobile non acquista un nuovo diritto reale sull’immobile, ma vede riespandersi il diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio”.

Cessione di immobile con superbonus: quando la plusvalenza è imponibile

Attenzione però: le stesse considerazioni non sono state infatti ritenute applicabili al caso in cui il diritto di usufrutto non si estingua per la morte dell’usufruttuario, ma a seguito di riscatto a titolo oneroso del diritto reale da parte del nudo proprietario. In questa ipotesi, come precisato nella risoluzione n. 188/2009, ai fini reddituali nell’operazione di riacquisto dell’usufrutto e successiva rivendita entro i cinque anni della piena proprietà del bene, è ravvisabile l’intento speculativo che rientra nella fattispecie impositiva delineata dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir e che configura l’ipotesi di plusvalenza tassabile.