Gestire un’attività di ospitalità presso la propria abitazione comporta una lunga serie di adempimenti fiscali e tributari, alcuni dei quali a carattere locale. Fra questi vi rientra la TARI per i B&B, ovvero il tributo comunale destinato alla raccolta e allo smaltimento dei rifiuti. Per i bed & breakfast, questa tassa viene solitamente calcolata applicando una quota non domestica speciale, spesso equiparata alle strutture alberghiere che non offrono servizi di ristorazione. Il tributo speciale, variabile a seconda del Comune, viene però considerato solo per la porzione di abitazione effettivamente destinata ad accogliere ospiti, mentre le aree esclusivamente private rimangono con la TARI ordinaria.
Cos’è la TARI e perché anche i B&B la pagano
Con il termine TARI si identifica la tassa sui rifiuti, un tributo istituito con la legge 147/2013, in sostituzione dei precedenti prelievi. Si tratta di una tassa del tutto locale, variabile a seconda del Comune, che serve per finanziare la raccolta, il trasporto e lo smaltimento dell’immondizia.
Il tributo è dovuto anche dai B&B e dalle altre strutture extra-alberghiere - si pensi, ad esempio, alla TARI per le case vacanze - perché, anche quando a conduzione familiare o saltuaria, determinano un flusso di persone e una quantità di rifiuti superiore a quella di una semplice abitazione privata.
È il Comune che, attraverso il proprio regolamento, classifica l’attività e le relative tariffe:
- il presupposto rimane sempre l’occupazione o la detenzione dei locali, come previsto dalla Legge 147/2013;
- l’obbligo è indipendente dal fatto che l’attività sia, o meno, imprenditoriale.
Affinché la TARI possa essere regolarmente attribuita, il gestore del B&B deve presentare la dichiarazione di inizio o variazione dell’utenza, al fine di permettere al Comune di procedere al corretto inquadramento.
È bene ricordare che il tributo è solitamente sempre dovuto, sia che si tratti della TARI per un B&B non imprenditoriale che per altre tipologie di attività ben più strutturate.
Come viene tassato un B&B
E però necessario ricordare che la TARI è solo una delle diverse imposte che il B&B deve versare, in qualità di struttura legata all’ospitalità. Oltre al tributo sui rifiuti, il titolare deve infatti anche corrispondere:
- l’IMU, in base alla rendita catastale dell’immobile e alle aliquote comunali applicabili;
- l’imposta di soggiorno, riscossa dagli ospiti e versata dal gestore al Comune, dove istituita ai sensi del D.Lgs. 23/2011;
- gli eventuali tributi minori, come per le insegne o l’occupazione del suolo pubblico, a seconda dei casi;
- i redditi da attività, secondo le regole IRPEF o del regime in Partita IVA applicabile al titolare.
Come si calcola la TARI per un B&B
Seppur con alcune differenze a seconda del Comune di residenza, il calcolo della tassa sui rifiuti per B&B si basa sull’applicazione di una tariffa speciale, spesso assimilata a quella degli alberghi privi di ristorazione, in virtù del maggior flusso di persone rispetto a unità residenziali.
Con l’ordinanza 15545/2022, sulla TARI per B&B la Cassazione ha infatti confermato che i Comuni possono imporre una tariffa superiore a quella domestica, in virtù della natura non residenziale dell’attività.
Ma come viene calcolato l’importo? La tariffa si compone di una quota fissa, parametrata alla superficie, e di una quota variabile, determinata in base alla categoria di attività e ai coefficienti deliberati dal Comune. Per i bed and breakfast, la superficie viene di solito frazionata per distinguere i metri quadri riservati all’accoglienza dei visitatori da quelli privati. Dopodiché, si applicano distintamente i coefficienti elaborati comunali sia per:
- la porzione dedicata al B&B, sottoposta a tariffa speciale;
- l’area invece privata, dove si applicano i corrispettivi per l’utenza domestica.
Possono inoltre sussistere eventuali riduzioni, ad esempio per attività di riciclo o compostaggio, che devono essere richieste al Comune con apposita documentazione, ai sensi sempre della Legge 147/2013.
Anche in questo caso, le varie amministrazioni locali possono applicare criteri specifici. Ad esempio, per la TARI da locazione turistica a Roma - che comprende anche i B&B - il Comune ha deciso di applicare un calcolo non basato sui residenti storici della struttura, bensì sul numero massimo di posti letto autorizzati dalla SCIA.
Quali locali sono esenti dalla TARI
Bisogna però specificare che non tutti i locali di un B&B rientrano all’interno del calcolo della TARI. La già citata Legge 147/2013 prevede infatti delle specifiche esenzioni, in particolare per quelle porzioni dell’immobile non destinate all’uso umano o, ancora, in caso di produzione di rifiuti speciali che vengono smaltiti autonomamente dal gestore, purché opportunamente documentati.
Fra i più frequenti spazi che non rientrano nel calcolo della TARI, di norma i Comuni includono:
- locali tecnologici senza presenza umana, come cabine elettriche o celle frigorifere;
- superfici in ristrutturazione o inagibili, limitatamente al periodo di mancata occupazione;
- aree comuni condominiali non detenute in via esclusiva;
- porzioni dove si producono rifiuti speciali autonomamente smaltiti.
Quando non si è tenuti a pagare la TARI
Esistono inoltre delle circostanze specifiche in cui il gestore della struttura non è tenuto al pagamento del tributo o, ancora, è soggetto a riduzioni temporanee. In base ai regolamenti comunali approvati, e alla Legge 147/2013, sono solitamente esclusi:
- gli immobili privi di arredi e di allacciamenti ai servizi di rete;
- i fabbricati dichiarati inagibili dalle autorità competenti;
- i casi di impossibilità assoluta e documentata di utilizzo dell’immobile, ad esempio quando si verificano calamità naturali.
A seconda dei regolamenti comunali, vengono spesso esentati anche i periodi di ristrutturazione con cessazione effettiva dell’occupazione dell’immobile - per i B&B, il blocco dell’attività deve essere formalmente documentato - o di impossibilità oggettiva a fruire del servizio di raccolta, ad esempio per difficoltà da parte degli operatori a raggiungere l’immobile.
Chi paga la TARI negli affitti brevi
Per comprendere al meglio gli obblighi tributari, è però necessario distinguere tra bed & breakfast e locazioni turistiche brevi. Il B&B prevede infatti l’offerta di un alloggio limitato nel tempo e di servizi accessori come la prima colazione, mentre l’affitto breve comporta solo la concessione dell’immobile, senza prestazioni personali complementari.
Nella maggior parte dei casi, la TARI per gli affitti brevi mantiene la tariffa a uso domestico, purché l’attività sia non imprenditoriale. Tuttaviq, i singoli Comuni possono adottare regolamenti diversi. Ad esempio, a seconda dell’uso effettivo dell’immobile, la TARI per gli affitti brevi a Milano può prevedere:
- la tariffazione come utenza domestica se l’attività non è imprenditoriale;
- la tariffazione speciale, assimilabile agli alberghi senza ristorazione, se quella degli affitti brevi si configura come locazione turistica continuativa e imprenditoriale.
Quando si deve pagare la TARI del B&B
Infine, è utile sapere quando i B&B debbano provvedere al pagamento della TARI. Le scadenze sono definite dalle singole amministrazioni comunali, che possono anche prevedere la possibilità di rateizzazione, in generale dalle 2 alle 4 annuali.
Gli avvisi di pagamento vengono solitamente inoltrati dallo stesso Comune, completi di F24 precompilato o, ancora, di bollettino postale. Per la comunicazione di inizio, variazione o cessazione dell’attività di B&B, il titolare ha invece 90 giorni dall’evento, così come previsto dal D.Lgs. 147/2026.
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