Agevolazioni prima casa, via libera all’acquisto di nuova abitazione all’estero vendendo entro due anni

Si torna a parlare delle agevolazioni prima casa. Il beneficio fiscale è stato infatti posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate, che si è trovata ad esaminare il caso di un riacquisto all’estero di un immobile da destinare ad abitazione principale e successiva alienazione infraquinquennale dell’immobile agevolato preposseduto in Italia. In particolare, la vicenda in questione ha riguardato due coniugi cittadini italiani residenti all’estero. 

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate

Con la risposta n. 200 del 5 novembre 2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che acquistare una nuova abitazione all’estero non fa perdere le agevolazioni prima casa già ottenute per un immobile comprato in Italia. Ma attenzione, il contribuente deve rispettare due condizioni: vendere entro due anni l’abitazione agevolata e dimostrare che la nuova casa estera è effettivamente adibita ad abitazione principale.

Il caso

La richiesta arriva da un cittadino italiano residente all’estero che, nel 2025, ha acquistato in Italia insieme al coniuge una casa con l’agevolazione prima casa (Tabella A, Parte II, n. 21, allegata al decreto Iva), con Iva ridotta al 4%. Pochi mesi dopo la coppia ha firmato il contratto per un secondo immobile all’estero, destinato a diventare la residenza principale. I coniugi si sono trasferiti subito, ma il possesso materiale della casa estera è diventato effettivo solo nel 2026. Solo dopo questo passaggio venderanno l’immobile italiano. La cessione avverrebbe quindi prima dei cinque anni dall’acquisto, ma entro due anni dall’acquisizione della casa estera. Il contribuente ha chiesto se questo consenta di mantenere i benefici. L’Agenzia delle Entrate ha risposto di sì.

Il quadro normativo

L’Agenzia ha innanzitutto richiamato la nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 (Testo unico registro). Chi vende l’immobile agevolato prima di cinque anni dall’acquisto perde il beneficio, salvo che acquisti un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro un certo termine. Questo termine è stato esteso da uno a due anni dall’articolo 1, comma 116, della legge di Bilancio 2025 (legge n. 207/2024).

Il comma 4-bis della stessa nota consente di usufruire di nuovo dell’agevolazione pur possedendo già una casa acquistata con i benefici, a patto di cederla entro due anni.

I precedenti richiamati

Per motivare la risposta, l’Agenzia delle Entrate ha citato diversi documenti di prassi:

• la circolare n. 31/2010: conta l’effettiva destinazione del nuovo immobile a dimora abituale; il beneficio resta anche per acquisti all’estero, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa per verificarne l’uso;
• la risposta n. 126/2021: l’uso come abitazione principale può essere provato con l’atto di acquisto e con le utenze domestiche intestate al contribuente;
• la risposta n. 29/2025: gli stessi principi valgono anche per l’acquisto all’estero di un terreno su cui costruire la casa;
• la risposta n. 551/2021: il comma 4-bis serve a sostituire l’abitazione agevolata evitando la decadenza, se il bene già posseduto viene ceduto entro il termine.

La conclusione

Analizzando questi precedenti, l’Agenzia delle Entrate ha ricavato una lettura sistematica dei commi 4 e 4-bis: i principi validi quando si vende e poi si riacquista valgono anche nel caso inverso, cioè si compra prima la nuova casa e si vende dopo quella agevolata.

In particolare, nel caso esaminato, la vendita dell’immobile italiano entro i cinque anni non comporta decadenza se:

• l’immobile agevolato viene venduto entro due anni dall’acquisto della casa estera;
• il contribuente dimostra che la casa estera è stata effettivamente destinata ad abitazione principale.

Come dimostrare l’uso come abitazione principale

Ma come dimostrare l’uso come abitazione principale? Le prove che servono sono:

• l’atto di acquisto dell’immobile estero;
• la documentazione che attesta l’uso come dimora abituale, come le utenze domestiche;
• le formalità di legalizzazione e traduzione previste per i documenti formati all’estero.

Con la nuova prima casa all’estero non si perde l’agevolazione

L’acquisto di una nuova abitazione all’estero non preclude dunque la possibilità di conservare le agevolazioni prima casa fruite per la casa acquistata precedentemente in Italia. Ma per evitare la decadenza dal beneficio, il contribuente deve vendere entro due anni l’abitazione agevolata e dimostrare di avere destinato la nuova dimora oltre confine a propria abitazione principale.