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Warren Buffett vuole l'immobiliare a Milano. Quali rischi corre?

Warren Buffett
Gtres
Autore: floriana liuni

Warren Buffett vuole investire a Milano. Secondo Bloomberg, il guru di Omaha, famoso per non sbagliare mai un investimento, già entro l’anno potrebbe mettere nel mirino il capoluogo lombardo, oltre ad intensificare la presenza della sua Berkshire Hathaway HomeServices  nel real estate europeo in genere, sia commerciale che logistico che residenziale. Buffett forse non ha bisogno di consigli: ma come ogni investimento, anche quello immobiliare ha i suoi rischi. Marco Liera, fondatore di Youinvest, ci ha aiutato a scoprire quali sono.

Rendimenti e costi, nell'immobiliare sono variabili ex-post

“Naturalmente Buffett conosce benissimo le caratteristiche e il livello di rischiosità dell’immobiliare italiano – premette Marco Liera, che da giornalista de Il Sole 24 Ore nel 2011 ha fondato la società di formazione finanziaria Youinvest e ha da sempre un occhio piuttosto critico sull’investimento immobiliare. - Su periodi non brevi l’investimento su Milano ha senz’altro la sua attrattività. D’altra parte non bisogna dimenticare che anche a Milano sono presenti elementi di rischio tipici dell’asset class immobiliare, e che quindi sono gli stessi anche a Londra o a Singapore, oltre a quelli specifici della realtà italiana”.

L’immobiliare è quindi un investimento da evitare? “Non dico questo – risponde Liera, - ma dico che, come tutte le asset class, anche quella immobiliare va valutata attentamente nelle sue caratteristiche, in modo che il rendimento atteso compensi i potenziali rischi in agguato”.

L’immobiliare, rispetto ad un prodotto finanziario, ha un aspetto intrinseco a cui prestare particolare attenzione. Se infatti un prodotto finanziario, solitamente, è corredato di documenti informativi che rendono noti fin dall’inizio costi e rendimenti minimi garantiti, così non è per un immobile. “La solidità dell’investimento in immobili spesso è più legata alle percezioni che non ad una precisa quantificazione dei rischi, che raramente si possono determinare a priori”, avverte Liera.

Investire in immobili, i cinque rischi da valutare

Quali sono, quindi, gli aspetti a cui fare attenzione prima di decidere di investire in un immobile? Ecco il decalogo di Marco Liera:

  1. Innanzitutto, il rischio Paese. Non è negativo in sé, ma andrebbe scontato correttamente nel prezzo dell’immobile.

  2. Andamento futuro dei piani di sviluppo urbano. “ A Milano sono già in atto dei piani di rilancio che hanno cambiato la città – riconosce Liera, -  ma se da un lato esiste una narrativa benigna in questo senso, e i prezzi immobiliari salgono in accordo con questa percezione, c’è d’altro canto un’altra narrativa legata all’insicurezza percepita in altre zone, dove i prezzi di conseguenza sono depressi. E’ pericoloso – avverte il fondatore di Youinvest – affidarsi ad una narrativa o ad un’altra senza tenere conto degli  squilibri che esistono nella realtà di una città come Milano”.

  3. Rendimenti in rapporto ai rischi. “Se è vero (come da dati idealista) che i rendimenti dell’immobiliare a Milano superano il 6%, è anche vero che qualunque ragionamento sui rendimenti è valido solo ex post – afferma Liera. - Solo dopo che sia trascorso un certo tempo dall’acquisto si può capire se il prezzo dell’immobile nel frattempo non è sceso, se l’inquilino ha sempre pagato, se non sono stati necessari interventi di manutenzione straordinaria, se non ci sono state nuove tasse. In altre parole, se la remunerazione c’è stata o meno. Il problema è che questo calcolo non si può fare ex ante. Bisogna quindi sapere se il rendimento atteso dal nostro investimento sarà per noi sufficiente a compensare i rischi che ci assumiamo qui e ora, nell’incertezza". 

  4.  Andamento dei prezzi. I valori immobiliari dipendono in gran parte dall’autoregolamentazione del mercato, ma non esiste una “borsa valori” come per i titoli azionari. Il che, secondo Liera, è un elemento di scarsa trasparenza. “Non solo non esiste un mercato su cui quotare gli immobili, che renderebbe chiaro e prevedibile l’andamento dei prezzi agli occhi di tutti – precisa il fondatore di Youinvest, - ma nessuno può misurare precisamente ex ante nemmeno quali saranno i costi fissi o variabili da affrontare in futuro, e di conseguenza nemmeno il rendimento”. Il riferimento è in parte anche al rischio sismico ed idrogeologico, o al possibile danneggiamento della casa che, essendo un bene fisico, può essere vandalizzata in mille modi o subire incidenti. Per tutelarsi contro i quali anche un’assicurazione costituirebbe un ulteriore costo. Va precisato, comunque, che benché nessun terremoto possa distruggere un fondo comune, anche per un istituto finanziario è sempre dietro l’angolo il rischio fallimento.

  5. Il mattone è un asset illiquido. A differenza di un titolo, che si può comprare o vendere sul mercato in tempo reale o poco più, un immobile ha un suo fisiologico tempo di permanenza sul mercato che può aumentare a seconda del momento storico, erodendo i rendimenti. “Anche questo aspetto – conclude Liera, - deve essere adeguatamente considerato nel calcolo dei rendimenti attesi”.