Le case non sono soltanto un bene di uso, ma anche un asset finanziario in cui investire. Robert Almeida, Portfolio Manager di MFS IM, spiega cosa conviene fare nel lungo termine.
Investire attivamente nell’immobiliare residenziale
“Esiste una differenza sostanziale fra trading attivo ed investimento attivo, - spiega Almeida. - I trader attivi "affittano" asset finanziari. Speculano sulla tempistica delle inversioni di tendenza e dei cambi di leadership nel mercato, e variano le posizioni nel tentativo di catturare trend mutevoli. Una strategia molto difficile da attuare in maniera sistematica, che spesso conduce a risultati estremamente variabili. Noi adottiamo un approccio diverso. Investiamo attivamente. Il nostro intento è detenere gli asset finanziari, non per un solo ciclo di mercato ma spesso per più cicli”.
In altre parole, l’investimento attivo significa l’acquisto diretto di un asset, dopo averlo accuratamente selezionato; proprio come un privato farebbe con una casa.
“Consideriamo per esempio il settore dell'edilizia residenziale, - spiega Almeida. - Il modo più diretto per investire in questo comparto è puntare sulle società come i costruttori. Tuttavia, queste imprese dipendono in misura sostanziale dall'andamento dell'economia, dal sentiment dei consumatori e dall'accessibilità economica”.
Dipendono, cioè, dai cicli economici. Ma un investimento è più solido se si rende indipendente dalle fluttuazioni dell’economia. Gli investitori possono quindi ottenere un'esposizione al settore residenziale in altri modi.
Come i costi di costruzione e manutenzione possono diventare un guadagno
“Come sa bene chiunque possieda una casa, ogni edificio è composto da una molteplicità di sistemi, e quasi nessuno di essi ha una durata eterna, - sostiene Almeida. - Circa due terzi del costo di una nuova casa sono rappresentati dal terreno e dalla manodopera; i materiali edili costituiscono la parte restante. Una percentuale significativa di questi costi è riconducibile alle finiture interne, ma questo segmento è fra i meno commoditizzati. In questo ambito, la qualità e l'estetica sono determinanti, ed assicurano pricing power e una sostenibilità dei margini ai produttori di componenti per l'edilizia come sanitari e mobili. Anche i fornitori di vernici e di materiali per tetti, pavimenti ed isolamento sono società integrate verticalmente, con una simile differenziazione basata sulla qualità dei prodotti”.
Per questi fornitori, il mercato non si limita alle nuove costruzioni. Negli Stati Uniti, segnala Almeida, la durata media di una casa è di circa 43 anni e i proprietari sono spesso impegnati in progetti, ristrutturazioni o riparazioni. A nostro giudizio, ciò spiega perché i fornitori edili sono meno ciclici dei costruttori e quindi, in definitiva, aziende migliori.
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