Con l'anno appena aperto gli investitori si interrogano sugli asset sui quali puntare. Il mercato del real estate a livello mondiale è sotto i riflettori, ricco di rischi e opportunità legate soprattutto all'evolversi del ciclo economico globale, anche alla luce delle incognite geopolitiche. Guy Barnard, co-responsabile della divisione Global Property Equities di Janus Henderson, propone una riflessione sugli investimenti immobiliari quotati, ovvero sui titoli immobiliari in Borsa, nel 2024.
Quali sono oggi i principali rischi di investire in real estate?
Il mercato real estate è sicuramente un settore che presenta rischi e opportunità per gli investitori. I rischi riguardano le aziende che hanno contratto un debito eccessivo nei periodi di congiuntura favorevole e ora si trovano ad affrontare difficili ipotesi di rifinanziamento alla scadenza di quei prestiti, come pure chi è esposto ad aree del mercato immobiliare che devono vedersela con l'obsolescenza strutturale, alti tassi di spazi sfitti sul mercato e assenza di potere di determinazione dei prezzi.
Quali sono invece le opportunità?
Guardando al futuro vediamo maggiori opportunità nel mercato dei REIT quotati. I bilanci solidi dovrebbero consentire a molte società quotate di acquistare immobili su base opportunistica, approfittando di venditori motivati che magari possiedono edifici di valore, ma hanno bilanci deboli. A nostro avviso, l'accesso al capitale più agevole e a costi relativamente più bassi, rispetto al settore immobiliare privato, pone i REIT quotati sulla strada di una crescita più rapida nei prossimi anni, un vantaggio da non sottovalutare. Questa dinamica si è già verificata in passato e ha portato a una solida performance dei REIT quotati.
Quali fattori sono determinanti?
Ad avvantaggiare queste strategie è la maggiore esposizione a settori alternativi e in rapida crescita del mercato immobiliare, come i centri dati, la logistica, lo stoccaggio, l'assistenza sanitaria e le abitazioni. In questo caso, le piattaforme operative interne dovrebbero aiutare il REIT a crescere ulteriormente e in teoria anche a sovraperformare altri veicoli immobiliari.
Cosa può rendere appetibili gli investimenti immobiliari?
Come investitori siamo sempre alla ricerca di punti di inflessione. La capacità di trarre vantaggio da un cambio di prospettiva è un'opportunità per generare rendimenti. Guardando al 2024, potremmo essere a un punto di inflessione nel ciclo dei tassi d'interesse, che è stato un tema dominante sui mercati negli ultimi due anni, con il settore dei REIT quotati tra i più colpiti. Può essere prematuro, ma i recenti movimenti di mercato evidenziano che se la narrazione sui tassi dovesse cambiare, gli investitori potrebbero tornare a considerare i settori che hanno evitato negli ultimi tempi.
La fiducia nelle valutazioni degli asset immobiliari consentirà agli investitori di guardare oltre le turbolenze macro e concentrarsi di nuovo sui fondamentali: reddito e crescita del reddito, oltre alla capacità dei team di management di creare valore attraverso iniziative di sviluppo e gestione degli asset. Sebbene il plateau dei tassi possa limitare la storia di crescita del capitale a breve termine nel settore immobiliare nel suo complesso, non tutto l'immobiliare è uguale a livello geografico, settoriale e aziendale, e ci saranno aree di crescita sottovalutate che i gestori attivi come noi potranno identificare.
Come andrà il 2024 immobiliare?
Guardiamo al 2024 con maggiore fiducia e ritrovata convinzione nelle prospettive dei REIT quotati. In un mercato immobiliare di vincitori e vinti, riteniamo che il settore dei REIT quotati si trovi in una posizione privilegiata, possedendo più immobili del tipo "giusto", con il vantaggio di un accesso al capitale più facile e a costi nettamente inferiori nella maggior parte dei mercati.
Il cambiamento della narrazione macro potrebbe indurre gli investitori a riconsiderare i REIT quotati, ridurre le posizioni di sottopeso e rivalutare positivamente il settore rispetto ai bassi livelli attuali, oltre che a riportare l'attenzione sui dividendi attraenti e in crescita disponibili nell'asset class. I tagli dei tassi d'interesse, se dovessero arrivare, offrirebbero probabilmente un ulteriore sostegno.
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