Mercato immobiliare italiano in buona salute, quali prospettive per il 2024

Compravendite residenziali in contrazione nel 2023, ma i valori restano positivi a doppia cifra rispetto agli ultimi dieci anni nella seconda metà dello scorso anno. E anche nel primo trimestre di quest’anno gli investimenti immobiliari marciano in positivo, segnando un miliardo di euro circa in più rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Sono questi gli ultimi dati dell’Ufficio Studi di Gabetti, che fotografa lo stato del mercato immobiliare italiano degli ultimi mesi.

Compravendite residenziali 2023

Nel 2023 il mercato residenziale ha subìto una contrazione, già annunciata dall’andamento dei tassi di interesse sui mutui per acquisto abitazione. Si è infatti registrato un calo delle compravendite del -9,7% rispetto al 2022, per un totale di 709.591 transazioni (dati Agenzia delle Entrate). In particolare, sono state rilevate 166.828 transazioni nel primo trimestre (-8,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente), 184.116 nel secondo trimestre (-16,1%), 157.024 nel terzo trimestre (-10,5%). Nel quarto trimestre, con 201.623 transazioni, la diminuzioneè più contenuta dei precedenti tre trimestri, registrando una variazione del -3,3%.

“Rispetto alle previsioni dell’anno che sembravano essere più severe, la battuta d’arresto delle compravendite residenziali è stata contenuta, anche alla luce della contrazione del volume di erogato dei mutui.

Il mercato ha tenuto perché la domanda di abitazione di qualità è molto elevata. La leva finanziaria rimane fondamentale per gran parte delle famiglie, ma il mercato tenderà a normalizzarsi, almeno per un paio di anni, su tassi di interesse medi intorno al 2,5%” dichiaraMarco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti.

Tuttavia, secondo l’Ufficio Studi di Gabetti, i valori sono positivi rispetto sia al 2019 (+17%),sia alla media degli ultimi 10 anni che vede il 2023 in crescita del +24%, posizionandosi come il terzo anno migliore del periodosubito dopo gli anni record del 2021 e 2022.

Compravendite di case in Italia

Nel 2023 tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione negativa: -10% al Nord, -13,1% al Centro e -6,2% al Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del -10,7%, mentre i non capoluoghi del -9,2%. Guardando alle maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel 2023 si sono registrate 115.030 transazioni, -11,9% rispetto al 2022. Contestualmente, le medesime province hanno registrato una variazione del -10,3% rispetto al 2022. Tutte le città hanno segnato un trend negativo: Bari (-19,1%), seguita da Bologna (-16,1%), Roma (-14,4%), Milano (-13,2%), Firenze (-12,8%), Padova (-12,7%), Genova (-8,0%), Torino (-7,8%), Palermo (-5,2%) e Napoli (-4,4%).

I prezzi delle case in Italia

A livello di prezzi, il secondo semestre 2023 ha visto una variazione media intorno al +0,1%, sostanzialmente stabile rispetto all’H1 2023, con una variazione media annuale di +0,2%.

Considerando la variazione semestrale, nel secondo semestre 2023 tutte le grandi città hanno registrato valori stabili. 

Stabili anche i tempi medi di vendita nelle grandi città intorno ai 4,3 mesi, cosi come gli sconti medi di chiusura della trattativa fermi al 10,5%.

Previsioni per il mercato residenziale

Con oltre 700.000 compravendite, si conclude un anno in cui il mercato immobiliare ha dovuto fare i conti con un livello di tassi di interesse a cui non era più abituato. Il 2023 dà il via a un ciclo immobiliare diverso dal triennio pandemico (2020-2022)e che, almeno per un paio d’anni, dovrà normalizzarsi a tassi che oscilleranno intorno a una media del 2,5%, fin quando le preoccupazioni della BCE non saranno completamente rientrate rispetto all’andamento della curva inflattiva.

La domanda residenziale oggi è ancora più esigente, vista la consapevolezza da parte delle famiglie italiane di vivere in abitazioni che spesso non rispondono più alle necessità odierne

di carattere energetico, di flessibilità degli spazi, di comfort abitativo e di innovazione tecnologica.   

Rimangono solidi i fondamentali economici dell’Italia che suggeriscono delle schiarite dello scenario macro-economico, con il Pil che per il 2024 si attesterà sullo 0,7% (il più alto d’Europa e terzo anno di fila migliore della Germania), l’inflazione che lo scorso febbraio ha raggiunto il livello più basso d’Europa (+0,8%) e il numero di occupati che continua a crescere, soprattutto in termini di nuovi contratti a tempo indeterminato (+2,4%). In questo contesto, e alla luce del calo dell’inflazione che porterebbe la BCE verso un primo taglio del tasso di interesse di 25 basis point tra giugno e settembre di quest’anno, le attese per il futuro rimangono quindi ottimistiche. Il mercato residenziale vedrà infatti per il 2024 un livello di compravendite che dovrebbe attestarsi ancora oltre le 700 mila.

Investimenti immobiliari in Italia nel 2024

Nel primo trimestre del 2024 si sono registrati in Italia 1,8 miliardi di euro di investimenti corporate, un volume in aumento rispetto allo stesso trimestre del 2023 (circa 1 miliardo di euro in più). In questo inizio d’anno, dunque, si conferma la crescita degli investimenti già rilevata nel Q4 2023, che lascia presagire un’inversione di tendenza positiva rispetto ai primi nove mesi dell’anno passato.

“Nonostante l’aumento del costo del denaro abbia di fatto contratto le operazioni di asset allocation in tutta Europa, il primo trimestre registra un risultato positivo per l’Italia,che si conferma un Paese a basso rischio investimenti,

con Milano che continua a essere la locomotiva negli investimenti istituzionali. L’orientamento nell’asset allocation è stato prevalentemente indirizzato su immobili core e trophy asset e su operazioni value added con l’obiettivo di un riposizionamento funzionale a soddisfare una domanda sempre più articolata e basata sui principi ESG. Il 2024, alla luce dei buoni fondamentali economici e di una politica monetaria che sembrerebbe tornare a essere più espansiva, potrebbe essere l’anno del giro di boa con l’investimento immobiliare che tornerà a essere più premiante rispetto al mercato finanziario” ha dichiarato Alessandro Lombardo, direttore commerciale Gruppo Gabetti. 

Le asset class immobiliari più gettonate

Uffici

Guardando le diverse asset class del mercato immobiliare commerciale, il settore degli uffici si conferma il preferito dagli investitori, totalizzando nel trimestre 540 milioni di euro (29% del totale investito) con volumi più che raddoppiati rispetto allo stesso periodo del 2023 (che erano di 173 milioni di euro). Dal punto di vista delle locazioni degli uffici, Milano ha registrato un take-up pari a 91.000 mq, in lieve aumento del +1% rispetto allo stesso trimestre del 2023, rilevante è stata l’operazione che ha riguardato un build to suit di 15.000 mq nel cuore della zona di Porta Nuova, locato a un importante tenant nel settore assicurativo. D’altra parte,Roma registra una flessione fisiologica dopo il record storico raggiunto nel primo trimestre dello scorso anno, registrando in questi primi tre mesi del 2024 un assorbimento di spazi a uso ufficio pari a 31.800 mq. Rimangono stabili rispetto al trimestre precedente i canoni prime nel CBD (Central Business District) di Roma con 510 €/mq/a e della zona Eur a 360 €/mq/a. Anche i canoni di Milano non registrano variazioni, confermando la stabilità nelle zone più centrali a 700 €/mq/a. Per quanto riguarda i prime net yield nel CBD di entrambe le città rimangono stabili rispetto al trimestre precedente, attestandosi rispettivamente a 4,75% per la città di Roma e a 4,25% per Milano. 

Mixed use

In questo trimestre, con quasi 500 milioni di euro di volume investito (il 27% del totale),il settore mixed-use si posiziona al secondo posto dopo gli uffici. Un volume consistente che è stato raggiunto attraverso l’acquisizione degli scali ferroviari Farini e San Cristoforo, che insieme fanno parte del percorso di rigenerazione degli scali ferroviari avviato dal comune di Milano. Operazione di particolare rilevanza, rappresentando il deal più significato in termini di volume investito del trimestre (489,5 milioni di euro).

Logistica

Segue, il settore della logistica che ha totalizzato nel primo trimestre circa 340 milioni di euro investiti, il 19% del totale, in aumento del +28% rispetto allo stesso periodo del 2023. Per questa asset class la concentrazione delle operazioni si rileva quasi esclusivamente nel Nord Italia, area che per diversi fattori, tra cui posizione geografica e rete infrastrutturale avanzata,risulta attrattiva agli investitori che ricercano spazi moderni e strategicamente posizionati.

Hospitality

Di una posizione poco inferiore alla logistica, si colloca il comparto riguardante l’hospitality, con un volume complessivo investito pari a 246 milioni di euro, il 14% del totale, un valore che si attesta al di sopra della media degli ultimi 5 anni (220 milioni di euro). Trattasi in generale di un settore su cui gli investitori continuano a puntare, tanto che la solidità di questo mercato è stata confermata dai dati post-pandemia, con una domanda estera che si è riattivata al cadere delle restrizioni. Negli ultimi anni si è resa chiara la necessità del comparto alberghiero di riposizionarsi alla luce di una domanda che è diventata sempre più esclusiva ed esigente. Un fenomeno che ha quindi caratterizzato in questo trimestre le operazioni value-added e di rebranding.

Residenziale

Il comparto living con 90 milioni di euro rappresenta il 5% del totale. Sebbene il settore abbia registrato un numero limitato di operazioni, al volume investito hanno contribuito riconversioni di destinazione d’uso da uffici a residenziale. Le transazioni registrate si sono concentrate principalmente a Milano, città che si conferma ancora una volta al centro dell’interesse degli investitori. Nonostante il calo del volume registrato rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, il settore mostra potenzialmente tutte le caratteristiche per continuare a crescere, vista la carenza di prodotto rispetto a una domanda che è sempre più crescente, sia nel build to rent e build to sell, sia nelle varie forme di residenzialità collettiva come student e senior housing.

Retail

Nei primi tre mesi del 2024 si evidenzia, seppur lieve, una ripresa del comparto retail con volumi pari a 66 milioni di euro(4% del totale) che risultano essere guidati dalla componente della grande distribuzione organizzata (GDO) e big box. Dal punto di vista della localizzazione, le aree predominanti sono risultate essere il centro e il sud Italia.