Real estate: le opportunità di investimento della prossima stagione

In tutto il mondo, i mercati immobiliari sono stati duramente colpiti dal rialzo dei tassi d’interesse e dagli sconvolgimenti sui mercati dei capitali. Questo ha causato un aggiustamento dei prezzi degli immobili che, tuttavia, potrebbe non essere sempre un fatto negativo, soprattutto per gli investitori. Kieran Farrelly, Head of Global Solutions, Real Estate, Schroders Capital, spiega perché l’attuale congiuntura apre un'interessante finestra di opportunità d’investimento.

Tassi di interesse e prezzi degli immobili

L'impatto del rialzo dei tassi d'interesse, insieme alle incertezze legate al contesto macroeconomico più in generale, si è tradotto in movimenti al rialzo dei rendimenti o dei cap rate. Ciò, spiega Farrelly, ha determinato un rapido riprezzamento in tutti i mercati e settori a partire da fine giugno 2022.

La valutazione del mercato segnala in particolare opportunità sui mercati che hanno evidenziato il repricing più rapido. Nell'immediato, emergono il Regno Unito e la regione nordica, seguiti dagli USA e da altri mercati dell'Europa continentale che si sono completamente o quasi sufficientemente adeguati a un regime caratterizzato da tassi d'interesse più elevati. Nella regione Asia-Pacifico, esistono opportunità cicliche sui mercati in linea con la ritardata ripresa della Cina e/o che offrono alternative nel nearshoring/friendshoring delle catene di fornitura.

Performance dei settori immobiliari

Anche la performance settoriale ha evidenziato sostanziali differenze. In generale, i settori immobiliari che offrono una protezione contrattuale o indiretta dall'inflazione continuano a essere i più interessanti. Gli asset industriali e in ambito logistico, ad esempio, hanno subito un significativo repricing e sembrano essersi stabilizzati, pur rimanendo sostenuti da fondamentali strutturali di lungo periodo.

Mercati secondari più vantaggiosi

Gli investitori nel comparto immobiliare privato possono beneficiare di prezzi vantaggiosi in diverse strutture d’investimento. Ad esempio, esiste un'opportunità concreta sui mercati immobiliari secondari, dove gli investitori istituzionali stanno dismettendo le partecipazioni per svariati motivi. Spesso tutto questo ha poco a che fare con le prospettive per l’asset class sottostante, ma più con considerazioni di ribilanciamento dei portafogli. Di conseguenza, esistono opportunità sui mercati secondari a forte sconto, ad esempio nel Regno Unito, per via di una serie di vendite motivate di piani pensionistici definiti e, più selettivamente su base globale.

I fondamentali di domanda e offerta

La domanda di immobili deve fare i conti con l’ostacolo generale di una crescita economica anemica, come per molti segmenti dell'economia, e le condizioni di offerta ridotta (dovute all'aumento dei costi nei comparti edilizio e di finanziamento del debito) fanno sì che la scarsità di spazi di alta qualità, conformi alle norme ESG, incentiverà una tendenza al rialzo degli affitti, una volta che la crescita economica registrerà una ripresa nel 2024 e nel 2025. Più in generale, le tendenze secolari che comprendono i cambiamenti demografici, la deglobalizzazione e gli sforzi per la decarbonizzazione, sono fortemente concentrate sui mercati immobiliari. Questi trend garantiscono sostanziali benefici alle prospettive di lungo termine di settori specifici, che vanno ben oltre le attuali dinamiche di mercato.

Inoltre, i trend storici suggeriscono che i mercati vedono tendenzialmente un rimbalzo dopo una fase di flessione. Ciò è evidente nella performance dei fondi immobiliari di private equity, dove le opportunità d’investimento, dopo le correzioni dei prezzi, hanno storicamente garantito rendimenti superiori alla media.

Nel complesso, una maggiore accessibilità ai vantaggi a lungo termine offerti da questa asset class, insieme alle opportunità sequenziali che si stanno delineando attualmente, offre agli investitori privati un interessante punto d’ingresso nel comparto dell’immobiliare commerciale globale.